특히 2013년의 봄과 여름은 [낮은 모기지 이자율]을 놓치지 않기 위해 많은 바이어들이 움직일 것으로 전망되고 있습니다. 왜냐하면, 융자로 집을 사는 바이어에게는, [집값] 자체보다 더 중요한 것이 모기지의 [이자율]이기 때문입니다. 엄밀히 말해서 [집]을 사는 것이 아니라 [융자]를 산다고 해도 과언이 아닙니다. 그런 이유에서 [모기지 이자율]은 부동산 시장에 매우 큰 영향을 미칩니다.
많은 분이 처음 몇 년 동안 모기지 페이먼트의 대부분이 이자로 나간다는 사실을 간과할 때가 많습니다. 지금의 [낮은 모기지 이자율]이 언제까지 나를 기다려 줄 리는 없고, 집을 사야 하는 바이어들의 마음은 더욱 조급해질 수밖에 없습니다. 하지만 모든 일에는 순서가 있는 법, 집을 사기 위해서도 꼭 밟아야 하는 준비 절차가 있습니다.
아직도 막무가내로 집부터 보여달라고 말씀하시는 분들이 가끔 계십니다. 그러면 부동산 에이전트들은 바이어에게 [융자 사전 승인] 여부에 대해 질문을 합니다. 왜냐하면, 융자가 준비되지 않은 바이어에게 [집 쇼잉]은 서로에게 무의미한 시간 낭비일 뿐이기 때문입니다.
요즘 오퍼를 넣기 위해서는 계약서와 함께 렌더 또는 은행의 [pre-qualification letter]가 필수적으로 요구됩니다. 다시 말해서, 융자가 준비되지 않은 경우에는 집이 마음에 들어도 오퍼를 할 수 없습니다. 왜냐하면, 어떠한 셀러도 융자가 불확실한 바이어의 오퍼는 받지 않기 때문입니다. 계약서에는 절차마다 반드시 지켜야 하는 마감일(deadline)이 기재됩니다. 계약서에 적힌 해당 마감일까지 성공적으로 융자를 얻지 못할 경우, 바이어는 계약금(earnest money)을 돌려받을 수 없게 됩니다. 특히 [셀러 마켓]으로 바뀐 요즘에는 그 중요성을 아무리 강조해도 지나치지 않습니다. 따라서 [마음에 드는 집을 찾는 것]보다 더 중요한 것이 [융자 준비]라는 점을 명심하셔야 합니다.
[똑똑한 바이어]라면, [부동산 에이전트]에게 집을 보여달라고 연락하기 훨씬 이전부터 [융자 브로커]나 [은행]과 상담을 시작하여, 융자에 필요한 사항을 먼저 준비합니다. [융자가 가능한지], 가능하다면 [얼마까지 가능할지] 등의 윤곽이 잡힌 후에 비로소 집 쇼잉을 시작해야 합니다.
집을 사기 위하여 미리 준비해야 할 사항은 다음의 5가지로 요약될 수 있습니다.
[1] 가장 먼저, 크레딧 점수를 높여야 합니다.
왜냐하면, 크레딧 점수가 높을수록, 좋은 이자율을 받을 수 있으며 다운 페이먼트와 월 페이먼트가 낮아질 수 있기 때문입니다. 크레딧 점수가 좋으면 현금 1달러를 내지 않고도 고가의 자동차를 살 수 있는 곳이 미국입니다. 그만큼 크레딧의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않습니다. 하지만 적잖은 분들이 크레딧 점수를 향상시키는 방법에 대한 정보가 부족합니다. 크레딧 점수와 관련된 사항은 따로 다음 편에서 자세하게 살펴보겠습니다.
[2] 다운 페이먼트와 클로징 비용을 미리 준비해야 합니다.
VA 론을 제외하고, 일반적으로 다운 페이먼트는 집값의 3.5%에서 20%까지 필요합니다. 다운 페이먼트 외에도 적잖은 금액의 [클로징 비용]도 간과해서는 안 됩니다. 개인별 상황에 따라 차이가 있으므로 자세한 사항은 [융자 전문가]와 개별 상담하셔야 합니다.
[3] 저축계좌(savings account)를 강화시켜야 합니다.
[다운 페이먼트]와 [클로징 비용]에 필요한 총액보다 더 많은 금액을 저축계좌에 예금해둠으로써 현금여유분(cash cushion)이 있다는 점을 렌더에게 보여주는 것이 좋습니다. 왜냐하면, 렌더는 재정적으로 여유가 있는 대출자를 원하기 때문입니다. 가령 3개월에서 5개월 정도의 모기지 페이먼트에 해당하는 현금을 보유하고 있음을 보여준다면 융자에 더 유리합니다. 이렇게 준비된 돈은, 구매 후에 지붕과 같이 목돈이 들어가는 부분이 고장이 났을 때에도 유용하게 쓰일 수 있습니다.
[4] 구매 가능한 집 가격의 한도액을 알아야 합니다.
저는 개인적으로, [집]은 집주인에게 [평안함과 안락함]을 주어야 한다고 생각합니다. 그런 이유에서 항상 바이어분들에게 무리가 되지 않는 선에서 집을 구매하시라고 조언해 드립니다. 집을 [과시용]으로 무리하게 구매할 경우, 겨울에 난방비 걱정으로 집 안에서도 두꺼운 패딩점퍼를 입고 지내야 하며, 매달 열심히 일해서 번 수입의 대부분을 집 페이먼트로 고스란히 지출해야 하는 웃지 못할 상황이 벌어질 수 있습니다. 가장 좋은 방법은 융자에 필요한 개인 정보 및 서류들을 꼼꼼하게 준비하여 [융자 전문가]와 직접 상담을 하는 것입니다.
[5] 반드시 집 쇼잉을 시작하기 이전에 [모기지 사전 승인]을 받아야 합니다.
왜냐하면, 예전보다 융자의 조건 및 절차가 매우 까다로워졌기 때문입니다. 따라서 첫 집을 보기 시작하기 전에 반드시 렌더로부터 pre-qualification letter 또는 pre-approval letter 가 준비되어 있어야 합니다. 이 부분이 아직 준비되어있지 않다면 집 쇼잉은 보류하셔야 합니다. 그 이유는 앞서 말씀드렸듯이 [모기지 사전 승인] 없이는 오퍼가 불가능하기 때문입니다.
만약 집을 살 계획이 있으시다면, 오늘 [은행]이나 [융자 전문가]에게 전화해 보시기 바랍니다.