“부동산 투자”, “렌트 수익” 하면 생각나는 손님이 계십니다. 아주 오래전, 사업에 크게 실패하신 이후, 그분은 어렵게 모은 첫 종잣돈을 사업에 재투자하지 않고, 렌트 수익을 낼 수 있는 작은 부동산을 구매하는 데 사용하셨습니다. 그 첫 렌트비를 받던 날 “바로 이거다!” 하시면서 눈물을 흘리셨다고 합니다. 사업에 재투자 된 많은 돈이 사업 실패와 함께 한순간에 사라지는 것을 체험하셨던 그분은, 그 후로 돈이 모이면 부동산에 수십 년째 투자해 오고 계시다고 합니다. 물론 지금은 미국 전역에 걸쳐 굴지한 기업들을 거래처로 갖고 계시는 성공한 CEO이십니다. 몇십 년째 구매해 오신 그 분의 집과 건물에서는 매달 passive income인 렌트비가 안정적으로 나오고 있으며, 장기적인 appreciation도 발생하고 있습니다. 요즘 같은 불경기에 주식도, 채권도, 어떠한 투자 방법도 9%의 안정적인 투자 수익을 보장하는 곳은 없다며 지금도 부동산 투자를 예찬하고 계십니다. 그분의 부동산 투자가 안정적이고 성공적일 수 있는 이유 중 하나는 [섹션 8 프로그램]에 있습니다.

렌트 수익을 생각하고 계신 부동산 투자자라면 [섹션 8 프로그램]을 눈여겨볼 필요가 있습니다. [섹션 8]이란, 연방정부가 저소득층 가정이나 연세가 많으신 분들, 장애우분들이 쾌적하고 안전한 곳에서 주거할 수 있도록 렌트비를 지원해주는 프로그램입니다. 이 프로그램은 연방자금을 HUD를 통해 받아 지역별로 PHA (Public Housing Agencies)에 의해 관리되고 있습니다.

이 프로그램을 이용하기 위해서는 세입자들이 직접 그에 적합한 집을 찾아야 합니다. 렌트 유닛,건물은 [섹션 8]의 자격요건을 갖추어야 합니다. 렌트 유닛의 인스펙션 결과는 반드시 PHA 가 정하고 있는 보건위생 및 안전의 최소 기준에 적합해야만 합니다. 건물주가 [섹션 8] 렌트에 동의만 한다면 어떤 형태의 집이나 일반 아파트도 가능하며, 지역도 자유롭게 선택할 수 있습니다. 따라서 부동산 투자자로서는 콘도, 타운하우스, 단독주택, 또는 아파트 투자까지도 섹션 8 프로그램과 연계하여 생각해 볼 수 있습니다.

[섹션 8 프로그램]의 자격 여부는 가구당 총소득과 가족의 사이즈를 기준으로 PHA 에서 심사 결정합니다. 이때 가족 구성원의 한 명 이상은 시민권자나 영주권자이어야 합니다. 자격 여부를 결정하기 위하여 PHA는 가구당 총소득, 자산, 가족 구성원, 범죄 여부 등에 대한 정보를 수집하고, 그 진위를 확인하게 됩니다. 가구당 총소득은 해당 지역 중간 소득의 50% 이하이어야 합니다. 주택 보조금의 한도액은 PHA에서 산출되며, 주택 보조금을 받는 가정에서는 조정 후 총 월소득의 30% 정도를 렌트비로 내야 합니다.

일단 [세입자]와 [렌트 유닛]에 대한 승인을 PHA에서 받게 되면, 세입자와 건물주가 리스 계약서에 사인을 함과 동시에, 건물주와 PHA가 주택 지원 페이먼트(housing assistance payment) 계약서에 사인을 하게 됩니다. 이로써 세입자, 건물주, PHA 모두에게 섹션 8 프로그램과 관련하여 다음의 의무가 발생하게 됩니다.

섹션 8을 이용하는 세입자는 해마다 소득의 증감을 보고해야 하며, 만약 소득이 자격기준에서 벗어나게 되면 그 보조금 혜택을 받을 수 없게 됩니다. 건물주는 세입자를 위한 위생시설과 건물 안전관리 규정을 준수해야 하고, 1년에 한 번씩 건물 인스펙션을 받아야 합니다. PHA는 매년 세입자의 자격 여부와 렌트 유닛의 적격 여부를 재심사해야 합니다. 건물주가 리스 계약상의 의무를 이행하지 않을 경우, PHA는 보조금 페이먼트를 중단할 수 있습니다.

부동산 투자자의 입장에서 섹션 8의 장단점을 살펴보면 다음과 같습니다. 우선 장점으로는 렌트비의 대부분을 정부로부터 보장받는다는 점과 제때에 페이먼트를 꼬박꼬박 받을 수 있다는 점입니다. 하지만 정부가 건물주와 세입자의 관계에 개입된다는 점과 정부로부터 매년 인스펙션을 받아야 한다는 점, 그리고 HUD가 렌트 유닛의 Fair Market Rent를 정해주기 때문에 실제로 렌트비를 더 높게 받을 수 있는 경우에는 건물주로서 그만큼의 손해를 감수해야 한다는 점 등의 단점도 있습니다. 섹션 8 프로그램의 장단점을 부동산 투자의 여러 가지 요소들과 잘 접목한다면 건물주로서 받게 되는 여러 가지 스트레스를 줄일 수 있습니다.

건물주로서 가장 중요한 일 중의 하나는 세입자를 잘 선정하는 것이라 할 수 있습니다. 내 건물을 깨끗하게 사용하고, 제때 렌트비를 낼 수 있는 세입자, 그리고 오랜 기간을 렌트할 가능성이 있는 안정적인 세입자를 찾는 것도 여러 가지 비용을 막는 데 중요합니다. 왜냐하면, 세입자가 바뀔 때마다 건물주로서 마케팅, 청소 및 수리 비용, 공실에서 오는 손실 등을 감수해야 하기 때문입니다. [섹션 8]의 세입자라고 하더라도 건물주가 꼼꼼하게 따져보고 선정하셔야 하는 이유 중 하나는 정부기관에서 정해진 기준에서 벗어나게 되면 지원금이 나오지 않기 때문입니다. 많은 부동산 투자자들이 [섹션 8] 세입자를 선호하고 있지만, 실제로는 맹목적인 선택으로 인한 피해 사례도 없지 않습니다. 성공적인 부동산 투자를 위해서는 끊임없이 전문지식을 쌓아야 합니다. 섹션 8 프로그램에 관한 자세한 사항은 해당 지역의 PHA 또는 HUD에서 문의할 수 있습니다.