지난 번 컬럼에서 다루웠던 “중개인/브로커와 판매자의 관계”에 이어서, 이번 컬럼에서는 계약서(콜로라도 부동산 위원회 양식에 따른)상에 부동산 브로커가 구매자에 대하여 가지는 역할과 의무에 대하여 알아본다.

계약서에서 부동산의 "구매"란 부동산에 대한 지분을 취득하거나 부동산에 대한 지분을 취득할 권리를 갖는 것을 의미하며, 여기에는 구매자가 직,간접적으로 또는 구매자를 대리하는 다른 개인이나 단체가 체결하는 매매 또는 임대 계약이 포함된다. 또한 부동산을 소유한 단체의 소유권을 취득하는 계약도 이것에 포함된다. 구매자는 중개인에게 부동산 임대 계약을 협상할 권한을 부여한다. 부동산 임대 또는 임대차에 관한 내용은 임대인과 구매자 간에 부동산에 대한 임차권 또는 임차권 지분을 설정하기 위한 모든 계약을 의미한다.

구매자와 중개 회사는 독점 계약(구매자 리스팅 계약)을 체결하고 그 조항에 동의하면 중개인은 중개 회사를 대신하여 구매자에게 중개 서비스를 제공하게 된다. 중개 관계에 대하여 살펴보면, 브로커가 구매자 대행(Buyer Agency)인 경우,  중개인은 구매자의 대리인으로 일을 하며,  판매자를 고객 (Customer)으로 상대한다. 고객은 브로커와 중개 관계가 없는 거래 당사자가 된다. 중개인은 해당 고객에게 중개인과 구매자의 관계를 공개해야 한다. 단, 중개인이 구매자에게 중개인과 판매자의 중개 관계가 있음을 명시하는 서면 상태 변경서를 전달하는 경우, 중개인은 구매자와 판매자 모두와 거래 중개인(Transaction Broker)로서 거래를 담당하게 된다. 즉, 중개인이 거래 중개(Transaction-Brokerage)를 하는 경우에는 구매자나 판매자, 어느 당사자의 대변인이나 대리인이 되지 않고 구매 거래를 원활하게 진행해야 한다. 판매자와 구매자가 동일한 브로커/중개인과 거래하는 경우, 중개인은 거래 중개인으로서의 역할을 거래가 끝날 때까지 계속 수행해야 한다.

중개 회사를 대신하여 거래 중개인 또는 구매자 대리인으로서 활동하는 중개인은 구매자와 거래할 때 다음과 같은 통일된 업무를 수행해야 한다. 중개인은 구매자를 위해 합리적인 협상 기술을 이용하며 거래에 주의를 기울여야 하며, 여기에는 다음 내용들이 포함되며 범위는 이에 국한되지 않는다. 우선, 중개인은 구매자와의 서면 또는 구두 계약 조건들을 이행해야 한다. 

구매자가 이미 부동산 매매 또는 임대 계약 당사자인지 여부와 관계없이, 구매자에게 제공되는 모든 제안된 사항항을 적시에 알려주어야 한다. 중개인이 실제로 알고 있는 물건의 불리한 중요 사실을 구매자에게 공개해야 하며, 구매자에게 거래에 대해 조언하고, 중개인이 알고 있지만 중개인의 전문 지식을 벗어나는 중요 사항에 대해서는 구매자에게 전문가의 조언을 구하도록 알려주어야 한다. 또한 수령한 모든 금전 및 재산에 대하여 적시에 회계 처리를 하고, 구매자에게 거래에 대한 모든 정보를 즉시 제공하며, 중개인은 구매자의 사전 동의 없이 다음 정보를 판매자에게 공개해서는 안 된다. 즉, 구매자가 해당 부동산에 대해 제시된 매매가 또는 임대가보다 더 높은 금액을 지불할 의향이 있다는 사실, 구매자의 구매 동기에 대한 내용, 구매자가 제시된 조건 이외의 조건에 동의한다는 내용등이다.

법률에 따라 공개가 요구되거나 그러한 정보를 공개하지 않을 경우 사기 또는 부정 행위에 해당하는 경우를 제외한, 구매자에 대한 중요한 정보는 적절한 감독 목적으로 중개인이 구매자의 개인 정보를 감독 중개인 또는 지정인에게 공개하는 것에 구매자는 동의하여야 한다. 단, 해당 감독 중개인 또는 지정인이 구매자의 동의 없이 해당 정보를 추가로 공개하거나 구매자에게 불리하게 사용하지 않는 경우에 정보 공개를 한정한다. 중개인은 구매자에 대한 어떠한 의무나 책임에 위반하지 않는 한도에서, 구매자가 관심을 갖는 현재의 부동산을 다른 잠재적 구매자에게 보여줄 수 있다. 중개인은 경쟁하는 구매자에게 동일한 부동산을 보여주거나, 특정 부동산의 구매를 시도하는 경쟁 구매자를 돕는 것은 금지 사항이 아니다. 중개인은 구매자가 이미 부동산 매매 또는 임대 계약 당사자인 경우, 다른 부동산을 알아 볼 의무가 없다.

그리고 중개인은 구매자의 이익을 위해 부동산에 대한 독립적인 검사를 수행할 의무가 없으며, 판매자 또는 독립적인 검사관이 작성한 진술의 정확성이나 완전성을 독립적으로 확인할 의무 또한 지니지 않는다. 게다가 중개인은 구매자의 재정 상태에 대한 독립적인 조사를 수행하거나 구매자가 작성한 진술의 정확성이나 완전성을 확인할 의무가 없다. 한편, 중개인은 잠재적 판매자에게 중개인이 실제로 알고 있는 구매자의 거래 조건 이행 여부 즉, 구매자가 계약 이행 시에 모든 협상이나 구매 경쟁에 영향을 줄 수 있는 내용일지라도 알려야하며, 해당 부동산을 주 거주지로 사용할 의향이 있는지 여부에 관하여 알릴 의무도 있다. 그리고 구매자는 자신이 승인, 지시 또는 비준하지 않은 중개인의 행위 또는 중개인이 해야할 행위를 하지 않은 것에 대해 책임을 지지 않는다.
구매자가 중개인의 의뢰인이 경우 추가적인 의무를 살펴보면, 중개인은 구매자의 대리인이며 다음과 같은 추가 의무를 갖는다. 최대한의 성실성, 충성심, 성실함을 바탕으로 구매자의 이익을 증진하는데 노력한다. 구매자가 수용할 수 있는 가격과 구매 조건을 모색한다. 중개인이 실제로 알고 있는 거래의 중요한 이점 또는 위험에 대해 구매자에게 조언을 한다.

*김정미

부동산 전문 브로커 
RE/MAX Alliance & Coldwell Banker 에서 근무
콜로라도, 와이오밍 리얼터 협회원
콜로라도 커머셜 리얼터 협회원
전국 리얼터 협회원
조경과 인테리어 석사 학위
지역 비영리 단체의 이사로 봉사