최근 몇년 동안 카운티로부터 받아보는 재산세 고지서에 납부해야하는 세금의 인상으로 많은 사람들이 불만을 나타낸다. 정말로 자신이 소유한 주택의 가치가 그 만큼 매년 상승한 것 일까? 재산세가 올랐다면 한편 자신의 주택 가치가 오른 것이니 꼭 나쁜 것만은 아닐 수도 있지만 시장 가치에 비해 높게 평가 되었으면 정해진 기간에 카운티에 이의를 신청할 수 있다. 그래서 이번 컬럼에서는 카운티의 주택 가치 평가의 방법과 재산세에 대하여 알아본다. 보통 우리가 자신의 주택에 대한 가치에 대해 특별히 관심을 가지는 상황이 있다. 첫째는 주택 구입 후에 매년 부과되는 재산세 고지서에 있는 평가 금액을 볼 때이다. 세금 액수가 평가 금액에 따라 결정되기 때문이다. 둘째는 주택을 구입하려고 모기지 대출을 받을 때, 감정 가격이 얼마가 되는지 알아보려고 할 때이다. 대출이 가능한 정도의 자산 가치가 있어야 대출을 받을 수 있기 때문이다. 세번째는 주택을 팔기 위해 리스팅 전에 가격을 결정할 때이다.
우선 재산세의 기준이 되는 주거용 부동산의 가치에 영향을 주는 요소들을 알아보자,
1)우선 주거용인지 농업용 부동산인지 분류한다, 2)부동산의 위치에 따라서 경제 구역(Economic area), 거주지의 주변 지역(Neighborhood)과 토지 구획(Subdivision:토지를 구획, 블록, 건물 부지로 계획하여 구분하고 그 안에 도로, 골목길, 공원, 공익 사업을 위한 지역권 등 공공 시설을 배치한 토지 영역을 의미)으로 분류 한다. 3)주택의 면적이다. 이 면적에는 거실 면적, 지하실(또는 꾸며진 지하실), 차고등이 포함된다. 4)주택의 품질 : 비슷한 규모의 집이라도 건축에 사용된 자재의 품질과 시공자의 숙련 정도에 따라 공사 마감이 품질에 영향을 준다. 5)주택의 디자인 : 랜치형(Ranch style) 주택, 2층 구조(Two story) 주택, 규격화된 주택(Modular house), 캐빈형(Cabin style) 주택 등으로 나누어진다. 6)주택의 주변 환경:골프장, 호수, 공원, 강, 철로, 교통 신호등의 유무, 전망 (View)이 좋은지, 그린벨트 지역인지등. 7)주택 부지의 크기. 8)주택의 연식(Age):주택의 연식을 따질 때는 유효 연식(Effective age)의 방법을 따른다. 유효 연식이란 감정 평가사가 부동산의 실제 연식이 아닌 현재 상태를 기준으로 부동산의 연식을 나타내는데 사용한다. 예를들어 실제 연식이 75년인 잘 관리된 주택은 대규모 개/보수 및 유지와 보수 투자로 인해 유효 연식이 10년이 될 수도 있다. 주택의 컨디션은 중요하지만, 지연된 개/보수 즉 진행되고 있지만, 완결되지 않은 개/보수는 유효 연식에 영향을 주지 않는다.
일반적으로 재산세 평가 목적상 주택의 가치에 영향을 주지 않는 것들을 살펴보면, 설비(싱크대, 샤워기 등), 스프링클러 시스템, 꾸며지가나 꾸며지지 않은 차고 , 현관, 데크 또는 발코니, 침실 및 욕실 개수, 가전제품과 지붕 개/보수 또는 소규모 내부 리모델링 등 이다.
콜로라도 주는 카운티 재산평가관이 주법에 따라 카운티 내 모든 재산을 조사, 목록화, 분류 및 평가할 책임이 있고, 재산평가관은 카운티 내에 있는 모든 재산의 정확한 가치를 확립하여 모든 재산 소유자에게 세금 부담이 공정하고 공평하게 분배되도록 하고 있다.
부동산은 홀수 해마다 재평가된다. 그러나 개인 재산은 매년 재평가되며, 재산세 계산은 다음과 같은 여러 요소로 구성된다. 재산 분류, 재산의 실제 가치, 과세율, 과세 가치, 세율이 그것이다. 재산은 1월 1일 기준 실제 용도에 따라 재산평가관에 의해 분류된다. 재산의 분류에 따라 재산세 부과율이 결정된다.
주거용 부동산은 시장 가치 평가 방식만을 사용하여 평가한다. 이 방식에서 대상 부동산의 가치는 비교 가능한 매매 건의 분석을 기반으로 한다. 2025년과 2026년 과세 연도의 경우, 비교 가능한 부동산은 2023년 1월 1일부터 2024년 6월 30일 사이에 매매되어야 하고, 해당 기간 동안 데이터가 충분하지 않은 경우, 이전 6개월 기간(2024년 6월 30일 이전 5년까지)의 데이터를 활용할 수 있다.
동산을 포함한 대부분의 비주거용 부동산은 시장 가치 평가 방식, 원가 평가 방식, 그리고 소득 가치 평가 방식을 모두 고려하여 평가하게 된다.
2025년부터 주거용 부동산에는 두 가지 평가율을 적용한다. 하나는 지방 정부의 평가액과, 다른 하나는 학군의 평가액을 계산하여 적용한다. 예상 평가율은 2025년 10월 이후에야 확정되며, 실제 가치에 적절한 평가율을 곱하면 해당 부동산의 “평가된 가치(Assessed Value)”가 된다.
세율은 매년 카운티 위원회, 시의회, 교육 위원회, 특별구 관리 위원회 및 기타 세무 당국들이 다음 연도 서비스 제공에 필요한 세수와 법률에 따라 허용되는 세수를 결정한다.
부동산의 실제 가치 또는 등급에 동의하지 않으면 감정평가사에게 대면 또는 서면으로 정해진 날짜까지 이의를 제기할 수 있다(각 카운티 웹사이트 참조). 또한, 카운티 위원회의 결정에 불만이 있다면 결정이 발송된 날로부터 30일 이내에 이의 신청(Appeal)을 할 수 있다.
노인, 장애인, 그리고 현역으로 복무하는 주 방위군 및 예비군 소속 군인은 다음과 같은 세금 감면 프로그램을 이용할 수 있다. 즉, 재산세/임대료/난방비 환급 프로그램, 재산세 납부 유예 및 재산세 근로(Work-off) 프로그램, 노인 및 장애인과 재향군인 재산세 면제 프로그램 등이 있다. 콜로라도주 재산세 절차에 대한 더 자세한 정보는 콜로라도주 재산세국이나 카운티 세무관에게 문의하면 많은 도움을 받을 수 있다.