지난해에도 구매자들은 높은 모기지 금리에 영향을 받았으며, 수요가 공급을 상회하는 측면에서는 2023년과 거의 비슷했지만, 2024년의 마지막 몇 달 동안에는 많은 매물이 시장에 공급되면서 가격 상승이 더디게 진행되었다. 판매 측면에서 주택 소유자는 지난 몇 년 동안 주택 가격이 급등하여 현금성 자산이 더 늘어났으며, 구매 측면에서는 현금 구매자의 뚜렷한 증가세를 보여준 한해였다.

전문가들은 2025년의 주택 시장에 대한 낙관적인 분석과 아울러 주택 판매가 증가하고 금리가 완화될 것으로 전망하고있다. 모기지 금리의 움직임이 주택 시장이 어떻게 영향을 미칠 것인지는 여전한 관심사이다. 게다가 주택 판매와 구입에 있어서의 적절한 시기란 모기지 금리와 많은 관련이 있기 때문이다. Freddie Mac에 따르면, 평균 30년 고정 모기지 금리는 지난 일년 동안 6.08%에서 7.44% 사이였다. 금리는 2025년에 6% 초반에서 안정될 것으로 전망하고 있다.

연방준비제도가 새해에 금리를 몇번 더 인하할 것으로 예상되지만, 모기지 금리는
연방준비제도의 금리 인하와 함께 하락하지 않을 것이다. 그 이유는 바이든 정부때 급격히 늘어난 정부 예산 적자로 인하여 모기지에 충당할 자금이 그만큼 줄어들었기 때문이라는 것이다. 정부는 너무 많은 돈을 빌리고 있으며, 그것에 따른 커다란 예산 적자로 트럼프 대통령의 첫 임기 때처럼 4%까지 금리가 하락하기는 어렵다는 전망이다. 주택 가격은 2025년 초반을 거치고나면 완만한 상승세를 보일 것으로 보고있다. 주택 소유자는 기록적인 자산 증가를 누리고 있는 반면, 구매자는 구입시에 재정적 부담이 늘어 어려움을 겪고 있으며, NAR의 조사에 따르면, 일반 주택 소유자는 지난 5년 동안 주택 자산으로 평균 $147,000를 축적했으며 그 결과 주택 소유자와 임차인 간의 중간 순자산 격차가 계속 커지고 있다. 재고 증가와 더 많은 신축 주택이 시장에 제공됨으로써 터무니 없는 주택 가격 상승은 줄어들 전망이며, 2025년 중간 주택 가격은 2024년 대비 2~3.7%정도 상승할 것으로 예측하고 있다. 전문가들에 의하면, 새해에는 플로리다와 텍사스주가 구매자에게 유리한 지역인 반면, 펜실베이니아, 뉴욕, 코네티컷, 캘리포니아와 같은 지역에서는 주택 가격 상승이 더 두드러질 것으로 예상하고 있다.

최근 주식 시장의 상승세와 2025년에 약 200만 개의 일자리가 증가할 것으로 예측되며, 주택 재고의 증가와, 주택 판매가 대부분 1995년 수준을 유지하고 있음에도 불구하고, 1995년 대비 7,000만 명의 인구 증가로, 지속되고 있는 주택의 억눌린 수요는 주택 시장에 호재임이 분명하다. 전망에 따르면, 기존 주택 판매는 전년 대비 9% 증가하고 신규 주택의 경우에 판매는 11% 늘어날 것으로 보고있다.

아파트 가격이 0.1%~0.2%정도 하락할 것으로 예상됨에 따라 임대료 상승이 정체될 수 있다. 이는 주로 임대 주택 재고가 크게 증가했기 때문이다. 2024년 여름 전국적으로 신규 아파트 공급이 50년 만에 최고 수준을 기록하면서, 전국의 모든 지역에서 임대 주택이 증가하는 추세이지만, 특히 남부 지역에서의 증가폭은 더 클 것으로 전망된다. 최근 발표된 2024년 주택 구매자 및 판매자 데이터에 따르면, 주택 구매자의 구성과 분포에 변화가 있었으며, 이 보고서에 나타난 몇 가지 특징은 다음과 같다.

우선, 더 많은 구매자가 주택 융자를 받지 않고 있다. 많은 주택 소유자가 주택 가격의 상승으로 인한 현금성 자산 증가로 전액 현금 구매자가 최고치를 기록했으며, 작년 주택 매매의 26%를 차지했다. 특히 일회이상 주택 구매자의 경우, 전체의 31%가 다음 주택 구매를 위해 전액 현금을 지불한 것으로 나타났다.

또한 신규 주택 구매자의 연령이 높아지는 추세이다. 신규 주택 구매자의 중간 연령은 역대 최고인 38세였다. 그 이유는 구매자들이 더 오랜 기간 저축해야 하거나 부모로 부터 주택 자금을 도움 받기 때문이다. 신규 구매자의 25%가 주택 구매를 위해 친척이나 친구로부터 선물이나 대출을 받았고, 20%는 주식같은 금융 자산에서 돈을 꺼내 구매 비용을 충당했으며, 7%는 상속받은 돈을 사용했다.

재택 근무를 점점 줄이는 분위기에 따라 도시에 대한 선호도가 다시 높아지고 있다.
팬데믹으로 인해 교외로 이사하는 추세가 두드러졌지만, 구매자들이 이제 도심으로 다시 돌아가고 있으며, 이 증가세는 지난 10년 만에 가장 크게 나타났다.

그리고 더 많은 구매자들이 자산을 모으고 있다. 다세대 가구 수는 2023년에 비하여 무려 17%나 급증했다. 가장 큰 이유는 주택 소유 비용을 마련하기 위한 비용절감 때문이며, 또한 나이든 부모를 돌보거나 젊은 성인들이 집으로 돌아오기 때문에, 구매가 증가했다는 분석이다. 더욱이 독신 여성 구매자가 독신 남성 구매자보다 여전히 더 빠르게 늘고 있다.

결혼비율의 감소로 더 많은 구매자가 스스로 주택 시장에 진입하게 되면서, 독신 여성은 작년에 주택 구매 시장에서 24%의 점유율을 차지했으나, 독신 남성의 경우 11%에 불과했다. 새해는 주택 판매와 구매가 어느쪽으로 너무 치우치지 않는 정상적이고 안정적 거래가 이루어질 수 있는 한해가 될 것으로 보이며, 투자자들의 활발한 움직임도 계속될 것으로 전망된다.

부동산 전문인 김정미

부동산 전문 브로커 
RE/MAX Alliance & Coldwell Banker 에서 근무
콜로라도, 와이오밍 리얼터 협회원
콜로라도 커머셜 리얼터 협회원
전국 리얼터 협회원
조경과 인테리어 석사 학위
지역 비영리 단체의 이사로 봉사