주택을 구매할 때 타이틀 회사는 부동산 거래에 필요한 업무에 대하여 판매자와 구매자 간의 동의된 내용들을 부동산 전문인의 지침에 따라 처리 및 진행하며 타이틀 보험을 제공하여 이전(Previous) 소유자의 청구(Claim) 또는 소송과 같은 위험으로부터 보호해 준다. 즉, 타이틀 회사는 타이틀 보험, 타이틀 검색 및 정산 서비스를 제공하여 자산의 소유권이 자연스럽고 명확하게 구매자에게 양도되도록 한다. 아래에서 타이틀 회사의 목적 및 그 밖의 것들에 대하여 알아본다.

  타이틀(Title)은 증서(Deed, 부동산을 소유한 사람을 명시한 법적 문서)와는 다르게 부동산을 소유하고 사용하고 통제할 수 있는 법적 권리를 나타내며, 이전 소유자의 청구로부터 구매자를 보호하는 서류이다. 타이틀 회사의 주요 역할 중 하나는 타이틀 보험을 발행하는 것이다. 그러나 회사가 보험을 발행하기 전에 부동산에 소유권 결함이나 부담(Encumbrances, 소유자가 아닌 다른 사람이 자산에 대해 제기하는 Claim)이 있는지 확인하기 위해 소유권 검색을 수행한다.
 

  소유권 검색에는 다음의 내용들이 포함된다. 공개 기록 오류, 담보권 및 부담 조사: 때때로 공개 기록 오류가 발생할 수 있다. 예를 들어, 상환된 모기지의 해제는 기록되지 않을 수 있으며, 이는 부동산에 대한 담보권을 남길 수 있다. 마찬가지로, 이전 소유자가 Contractor를 고용했지만 이용 비용 전액을 지불하지 않은 경우에도 부동산에 대한 담보권이 발생할 수 있어서, 타이틀 회사는 이런 것을 조사하고 이전 소유자와 대출 기관으로부터 필요한 정보를 얻어 부동산에 대한 담보권 유무를 확인한다. 또한 불법 증서나 위조 서류를 조사한다. 부동산의 경계, 법적 설명 및 토지 사용권 확인: 가장 원치 않는 일은 사이가 나쁜 이웃이 구매자의 부동산 경계에 대해 분쟁을 일으키는 것이다. 타이틀 회사는 구매자의 부동산 크기와 토지 사용권, 즉 구매자가 적법하게 타인의 부동산을 사용할 수 있는 권리를 확인한다.

  위조, 사칭, 불법 증서 및 실종된 상속인 조사: 또 다른 걱정은 누군가가 본인의 부동산에 대한 위조 또는 불법 증서를 가지고 있거나, 이전 소유자가 유언장 없이 사망하여 관련되지 않은 대리인이 구매인의 부동산을 자신의 권리로 주장할 수 있다는 것이다.

  타이틀 회사는 소유권 포기 증서(소유권을 한 사람에서 다른 사람에게 이전하는 증서)를 포함하여 사기성이 있는 소유권 이전과 관련된 모든 증서를 분석하고, 해당 주법에 따라 모든 불법적인 자산 소유권 이전에 관한 권리를 포기하는 데 필요한 증서를 해당인에게 전달한다.

  타이틀 약정(Commitment) 또는 예비 타이틀(preliminary title) 보고서에는 무엇이 포함되어 있는가? 이 보고서는 타이틀 보험 진행 과정의 일부로 회사가 조사를 실시하고 보고서를 작성하는데, 이에 포함되는 내용을 살펴보면, 타이틀 인증 날짜, 보험 가입자에 대한 정보, 발행되는 보험의 유형 및 금액, 현재 소유자가 소유권을 보유하는 방식(타이틀 귀속이라고 함)이 포함된다. 또한, 세무 담보 해제, 이전 소유자의 신탁 증서, 재산 문서, 위임장 문서, 사망한 소유자의 사망 증명서, 법원판결 등이다. 그리고 타이틀 회사가 보험에 포함하지 않는 항목에 관한 것들로, 토지 사용허가권, 광물 예약 및 계약, 조건 및 제한등이 있다.

  타이틀 회사는 Closing 시 최종 대출 금액을 조정하거나 공동 서명자를 추가하는 것과 같이 Closing 과정에서 필요한 변경 사항을 인지하고 Closing시 도움을 준다. 또한 변경 사항을 반영하기 위해 문서를 재발행하기도 한다. 그리고 신탁, LLC 또는 파트너십으로 자산을 관리하기로 하는 경우, 법적 문서를 검토하여 타이틀 보험 지침과 일치하는지 확인하며, 운전 면허증이나 여권과 같은 문서를 검토하여 Closing할 때 신원을 확인한다.
 

  타이틀 보험은 자산에 대한 이전의 기록(Property’s History)으로부터 소유자를 보호한다. 특히 타이틀 보험은 자산 소유자로서 이전 소유자와 관련된 청구 또는 소송으로 인한 재정적 손실이나 법적 비용으로부터 보호를 해 준다. 타이틀 보험에는, 우선 대출 기관 타이틀(Lender’s title)보험이 있다. 이것은 모기지 회사에서 모기지를 보호하기 위하여, 요구 하는 것으로 꼭 필요하며 대출 기관의 이익을 보호하지만 구매자의 자산은 보호하지 않는다. 주택에 대한 모기지를 다 갚을 때까지 Coverage가 유효하며 구매자는 대출 기관 타이틀 보험 비용을 지불해야 한다.

  그리고 소유자 타이틀(Owner’s title)보험은 모기지없이 구매할 경우 선택 사항이며, 소유주를 보호하면서 주택을 소유하는 한 재융자를 할때도 Coverage가 유효하다. 소유자 보험은 도난이나 화재로 인한 피해와 같은 미래의 문제로부터 주택을 보호해준다. 대출 기관이 소유자 보험 증빙 서류를 요구할 가능성이 높으므로 모기지를 신청할 때 대출 기관의 타이틀 보험과 소유자 보험을 모두 가지고 있어야 한다. 부동산 전문인의 요구에 따라 타이틀 회사에서 에스크로(Escrow)도 담당하여 자금을 처리하는 것 외에도 대출 및 계약 서류 확인, Closing 일정에 대해 해당 거래에 관련된 사람에게 통지, Closing 자금 보관 및 지급, 소유권 관련 문서 주문과 작성, 공증 및 기록을 수행한다.

  타이틀 조사를 통하여 주택 소유권의 전체 내역을 밝히고, 타이틀 보험을 발급하기 전에 타이틀의 모든 결함과 담보를 파악하지만 조사를 통해 제공된 서류는 거래 당사자들의 충분한 검토가 요구되고, 부동산 전문인도 서류를 검토하기는 하지만 전문 변호사를 고용하여 검토를 하는것이 가장 확실하다.