상원 은행위원회에서 “고금리가 길어지면 경제에 악영향”이라고 9월 금리 인하에 힘을 실어준 파월의 발언과 트럼프 전 대통령의 암살 미수 사건이후, 금융과 주식시장 및 요동치는 정치권의 상황이 국내 및 세계 경제에 어떤 파급 효과가 있을지 전문가들의 다양한 분석이 나오고 있다. 한편, 경기 지표들이 진정되고 있는 가운데, 경기가 여전히 확대되고 있어 금리 인하에 부정적인 시각도 있지만, 9월과 11월에 두 번의 금리 인하를 예상하는 부분도 있다. 부동산 시장에 여전히 커다란 영향을 주는 고금리 상황에서 최근 주택 시장의 동향과 전망을 알아본다.

  5월 계약에 들어간 주택(Pending Home) 수는 2.1% 감소했다. 중서부와 남부는 거래에서 월별 감소를 기록한 반면 북동부와 서부는 증가했다. 전년같은 기간과 비교하여 미국의 모든 지역에서는 감소하였다. NAR 수석 경제학자 Lawrence Yun은“시장은 재고가증가하고 수요가 감소하는 흥미로운 시점에 와 있다.”라고 하면서 “공급과 수요의 움직임으로 앞으로 몇 달 안에 주택 가격 상승이 완화될 것으로 보여진다. 일자리 창출 경제에서, 더 많은 재고는 주택 구입 증가로 이어질 것이며, 특히 모기지 금리가 하락할 때에는 더 많은 주택 판매가 이루어질 것이다”라고 덧붙였다. 또한 “상반기 주택 판매는 기대에 못 미쳤지만 주택 가격은 예상치를 넘어섰다”고 말하면서 "2024년 하반기에는 모기지 금리가 적당히 낮아지고 주택 판매가 증가하며 주택 가격이 안정되는 것을 기대한다"는 희망적인 매세지를 전하기도 하였다. 기존 주택의 중간 가격(Median Price)이 2024년에 연간 최고치인 $405,300 (2023년 $389,800)를 보였으며, 2025년에는 $412,000로 증가할 것으로 예상하고 있다. 신규 주택 중간 가격이 2024년 $434,100(2023년 $428,600)이었고, 2025년에는 $441,200로 오를것으로 보았다.

  5월말 등록된 주택 재고는 총 128만호로 4월보다 6.7%, 1년 전(108만호)보다 18.5% 증가했다. 재고 주택은 현재 판매 속도로 3.7개월 공급 물량으로, 작년 같은기간(3.1개월)과 비교하여 증가하였다. 5월 모든 주택 유형의 기존 주택 평균 가격은 1년전보다 5.8% 상승하면서 $419,300로 사상 최고치를 기록하였다. 더욱이 미국 전역에서 고른 상승세를 보였으며, 처음 주택 구매자의 비율은 5월 전체의 31%를 차지했는데, 이는 4월의 33%에서 감소했지만 2023년 5월의 28%보다 증가했다. 연준이 기준 금리를 인하 하더라도 30년 고정 모기지율은 2024년과 2025년에 6%이상으로 유지될 것으로 예측하고 있다. 재고 증가와 경제성 제약으로 인한 수요 감소로 인해 연간 주택 가격 상승폭의 둔화되면서 이 상태는 2024년 동안 지속될 가능성이 높으며, 전국적으로 연간 주택 가격 상승률은 2024년 말까지 4.6%로 둔화될 것으로 조사되었다.

  한편, Denver-Aurora-Lakewood 지역 부동산 시장 역시 금리 인상과 판매가 줄어들면서, 재고가 증가하는 새로운 환경에 맞닥뜨린 형국이다. 구매자는 2008년의 부동산 위기의 반복을 두려워하고, 판매자는 2021년의 저금리 상태에서 더없는 Seller’s market 상태로 복귀하기를 희망하며, 임차인은 저금리 상태가 되기를 계속 기대하고 있지만, 이런 상황들은 가까운 시일안에는 일어나기 어려운 실정이다. 이들 지역에서 재고의 증가로, 현재 재고는 2.7개월 공급량으로 수급이 나름 균형 잡힌 모습으로 시장이 움직이고 있다.

  판매 가능한 리스팅(Active Listing)은 전월 대비 11.52% 증가한 10,214개로 전년 같은 기간 대비 68.27% 증가했다. 가장 주목할만한 점은 이 리스팅이 지난 몇 년간 대비 가장 높았으며 이는 재고가 확실히 증가하고 있음을 잘 보여준다. 신규 매물은 16.38% 감소한 5,825건을 기록했다. 한편 계약에 들어간 주택수(Pending Sale)는 1.4% 증가했고, Closing은 17.07% 감소한 반면 MLS(Multiple Listing Service, 다중 리스트 서비스)에서 listing 후 판매 까지의 평균 일수는 33.3% 증가하였다.

  2023년 가을을 제외하면 5월의 주택 구입 능력은 30년 만에 최저 수준에 도달했다. 전년 대비 거의 9% 감소했으며, 주택 가격은 전년 대비 2.9%(전국 평균 5.1%) 더 올랐다.
구매자의 경우, 높은 모기지 금리로 인한 주택 구입 능력이 좋아질 유일한 방법은 가구 소득을 동일하거나 더 크게 늘리는 것인데, 2023년 5월 이후 가계 소득은 4.1% 증가하였지만, 모기지 금리 상승과 가격 상승으로 인한 구입 능력은 나아지지 않고 있다. 주택 가격이 사상 최고치를 기록하면서 부동산을 소유한 사람과 처음 주택 구입을 원하는 사람 사이에 격차가 더 벌어지고 있는 상황에서, 주택에 대한 모기지 상환액이 2020년 이전에 구입한 주택보다 증가하였다. 그럼에도 재고가 많이 늘어나, 주택 판매가 증가하고 주택 가격 상승을 억제하는 데 도움이 될 것이다. 더욱이 주택 공급이 증가하면 구매\ 결정을 내리기 전에 더 많은 부동산을 보고 싶어하는 소비자들에게 선택의 폭이 넓어져서 좋은 소식이 될 것이다.