상업용 부동산(CRE) 시장은 대부분의 시장 부문에서 공실률이 지속적으로 증가하고 임대료 증가율이 둔화되면서 올해 2분기에 들어섰다. 연준이 금리 인하에 좀 더 신중한 입장을 취할거란 예상에 힘이 실리면서 여전히 높은 이자율은 부동산 시장에 영향을 주고 있다. 이번 칼럼에서는 몇몇 조사를 기반으로 국내 상업용 부동산의 지난 5월까지의 현황을 알아본다.

    사무용부문은 하이브리드 근무가 확립되면서 사무실공간에 대한 수요가 계속 감소하고 있다. 올해 2분기 초에는 2022년 말 이후 처음으로 비워진 사무실 공간이 점유된 공간보다 적었다. 2024년 3월 기준 4월의 공실률은 0.8% 증가한 13.8%로 10년 만에 최고치를 기록하였으며, 이것은 클래스 A 건물의 영향이 커서, 공실률은 클래스 B 건물에 비해 19.6%가 더 증가했으며, 지역으로 보면, 샌프란시스코, 휴스턴, 댈러스-포트워스, 덴버, 워싱턴 DC를 포함한 주요 기술허브에서 빈 사무실 공간의 급격한 증가가 가장 두드러졌다. 이런 증가세는 운영비용이 낮은 지역을 찾는 많은 기업과 전문가의 이탈로 영향을 받았으며, 노스 케롤라이나주의 히코리와조지아의 사바나가 모두 공실률이 2% 미만으로 나타났다.

    한편 다세대용 부문은, 높은 모기지금리는 계속해서 아파트 건물에 대한 강한 수요를 보여주고 있다. 순흡수율( Net absorption, 특정 기간 동안 임대된 총 공간에서 비워진 공간의 양을 뺀 값의 백분율)은 1년 전 같은 기간보다 두 배 이상 늘어났다. 그럼에도 불구하고 5월 공실률은 7.8%에 머물렀다. 이는 주로 지난 몇 년 동안 아파트건설로 공급물량이 시장에 많이 유입되었기 때문이다. 지난 1년간, 클래스 A 부문이 가장 큰 영향을 받아 공실률이 10.8%로 상승하고, 연간 임대료 인상률은 0.1%에 불과했다. 클래스 C는 5.6%의 낮은 공실률과 2%의 임대료 인상을 보이며 수요가 더 증가하는 모양새다. 이러한 현 상황은 많은 사람들이 재정적 압박을 느끼고 있으며, 높은 이자율이 지속됨에 따라 점점 더 많은 사람들이 저렴한 생활옵션을 선택하고 있는 경제현실을 뒷받침하고 있다. 플로리다의 대도시 지역은 연간 임대료 증가율은 -2% 미만으로 나타났지만, 일리노이주 록포드, 테네시주 킹스포트, 펜실베니아주 랭커스터, 에반스빌에서는 5%가 넘게 임대료가 인상되었다.

    상가용 부문에서는 4월 순흡수율이 더욱 둔화되면서 소매 공간에 대한 수요는 팬데믹 이전 수준보다 낮게 유지되었다. 임대료 인상률은 1.2% 하락해 현재 2.8%를 보이고 있다. 1년 전과 비교하면 순흡수율은 약 30%정도 낮아졌지만 소매 공간의 제한된 가용성으로 인해 공실률은 상업용 부동산 시장의 다른 부문보다 낮은 4.1% 수준이다. 결과적으로 상가 시장은 물리적인 공간을 덜 차지하면서 전자상거래로 계속 전환하고 있으며, 소매 카테고리, 일반 소매 공간 및 지역센터에 초점을 맞추어 영역을 확대해 나아가고 있다. 공실률을 보면, 일반 소매업이 2.6%, 파워센터(Power Centers, 대규모 outdoor 쇼핑몰)가 4.3%, 쇼핑몰이 8.6%로 가장 높았다. 지역센터(Neighborhood Centers, 지역 비즈니스 집합체)와 power centers는 각각 3.5%, 3.3%로 임대료 상승률이 가장 높았다. Raleigh, Greensboro, 리치몬드가 가장 높은 임대료상승을 보였고, 댈러스-포트워스, 휴스턴, 오스틴은 4월에 전국에서 가장 높은 흡수율을 기록했다.

    산업용부문도 수요가 둔화되고 있다. 온라인 쇼핑 및 전자상거래 수요를 수용하기 위한 창고공간의 필요성에 힘입어 2021년 말과 2022년 초에 사상 최고 수준에 도달한 후 지금은 제공된 부동산의 과포화와 흡수율의 급락으로 인해 어려움에 느끼고 있다. 지난 12개월 동안 순흡수량은 63% 감소하여 10년 만에 가장 낮은 수준에 도달하여 공실률은 1.7%에서 6.4%로 증가했고, 임대료 인상률은 4.7%에서 4.3%로 감소했지만, 여전히 다른 상업용 부동산 부문보다는 좋은 상황이다. 산업용 부동산시장에 대한 전망은 전자상거래의 지속적인 영향과 견고한 건설지출 등의 요인으로 인해 여전히 긍정이다. 산업용에서 물류공간은 5.4% 임대료가 인상되고, 긍정적인 흡수율을 보이는 부문이다. 한편, 전문공간은 임대료가 3.8%로 완만한 상승세를 보였으며, 다목적공간은 3.2%의 비율로 성장하였다. 댈러스-포트워스, 휴스턴, 피닉스, 시카고는 지난 12개월 동안 가장 높은 흡수율을 보였고, 로스앤젤레스와 포틀랜드는 전국평균인 6.4%보다 낮은 5.1%와 5.3%의 공실률을 유지하고 있다. 또한 올랜도와 탬파에서는 임대료가 가장 많이 인상되었다.

    호텔·모텔부문은 2024년으로 접어들면서 상황이 지속적으로 개선되고 있다. 객실점유율은 팬데믹 이전 수준보다 3%정도가 낮지만 약 63%로 안정화되고 있다. Zoom과 같은 원격근무 시스템의 등장으로 시장이 영향을 받을 수도 있겠지만, 평균 일일요금(ADR)과 이용 가능한 객실당수익(RevPAR)은 이제 팬데믹 이전 수준을 넘어선 것으로 나타났다. 구체적으로 2024년 4월 ADR은 2019년 4월보다 17%가 상승하였다. 또한 2019년과의 비교해, RevPAR도 전년 동기 대비 14% 증가했다. 지역적으로 보면, 하와이의 카우아이 제도의 호텔 부문은 ADR이 59%, RevPAR이 팬데믹 이전수준보다 56% 증가하는 등 커다란 성장세를 보이고 있으며, 점유율 역시 72%라는 놀라운 수치를 나타내고 있다. 마우이섬은 ADR이 567달러, RevPAR이 377달러로 전국 최고수치를 보였다. 뉴욕시는 86%로 가장 높은 호텔 점유율을 보이는 반면, 캘리포니아 지역, 특히 샌프란시스코/산마테오와 산호세/산타크루즈는 어려움을 겪고 있으며 전염병 상황전 수치보다 RevPAR이 27% 감소했다.