NAR과의 소송 결과로 주택 부동산 업계와 소비자들은 앞으로의 변화에 대해 여러 보도와 잘못된 해석으로 술렁이고 있다. 이번 칼럼에서는 이번 판결과 합의의 결과로 부동산 업계의 변화와 이것으로 인한 잠재적 변화에 대해 다뤄 보고자 한다. 우선 이 소송에 대한 이해를 위해 부동산 관련 단체와 부동산 중개인들이 사용한 플랫폼, 거래 시의 관례·관행에 대해 우선 알아보자.

    NAR(National Association of Realtors)는“REALTORS®가 모든 사람의 부동산에 대한 권리를 보존, 보호 및 발전시킬 수 있도록 권한을 부여한다”라는 취지로 1908년 5월 12일에 창립되었으며, 부동산 브로커나 Sales person이 라이센스를 취득 후 선택적으로 가입할 수 있는 협회로 가입자들(리얼터, Realtor)은 NAR에서 정한 윤리강령을 준수하며 대중을 보호하며 부동산 중개 일을 하게 된다. 1990년도에 NAR는 리스팅을 모든 지역 브로커에게 공개해야 하는 온라인 지역 부동산 정보 플랫폼인 MLS (Multi Listing Service)을 만들어 리스팅을 하는 경우 정해진 기간 안에 반드시 매물에 대한 정해진 목록의 정확한 정보를 올려야 하는 규정을 정하고 지켜왔다. 이는 부동산 거래의 독점을 방지하고 판매자의 매물을 빠른 시기에  더 많은 구매자의 대리 중개인이 볼 수 있도록 하여 판매자의 이익의 극대화와 구매자의 알 권리를 투명하게 보호하는데 목적을 두고 있다. MLS 안에 구매자의 협력 비용 (Cooperation compensation, Selling Broker Commission ) 반드시 표기를 하게 되어 있었는데, 이 부분이 구매자의 대리 중개인과 일하는 의뢰인의 주택 선택에 영향을 주었을 가능성이 제기되었고 소송의 협의로 이 부분을 MLS에 명시 하지 않기로 헌것이 협의안이다. 

    관례적으로 판매자가 구매자 대리 중개인의 커미션을 내는 이유는 구매자를 데리고 와서 같이 Closing 까지 일을 하는 수고비이며, 구매자는 융자를 받는 비용과 다운 페이에 대한 부담을 가지고 있고 계약 진행에 대한 인스펙션과 감정비용 등을 준비해야 하므로 관례적으로 보통 판매자가 리스팅시 약속된 양쪽 중개 대리인의 수수료를 지불하는 형식으로 진행되었다. 판매자는 리스팅시 판매자의 중개 대리인과 협의되는 중개인 수수료와 기타 Closing cost를 정확하게 앎으로써 판매 가격에 이 비용을 포함시켜 정하게 되므로 어느 면에서는 판매가를 치르는 구매자가 이 비용들을 결과적으로 지불하는 것이라고 볼 수도 있다. 

    상업용 부동산 거래에서는 MLS가 아닌 좀 더 자유로이 플랫폼을 사용하고 있어서 구매자의 중개 대리인의 수수료를 보통 명시 하지 않으므로 구매자의 대리인은 판매자의 대리인에게 리스팅에서 정해진 수수료를 확인하고 진행하거나 거래 계약서를 만들기 전에  Letter of Intent를 통해 구매자 대리인의 커미션을 요구·협상 하는 방식이 관례적으로 되어오고 있다. 소송의 결과로 합의가 승인이 되면, NAR는 합의금을 지불해야 하며 2024년 7월부터 MLS에 명시해왔던 구매자 중개인의 수수료 부분을 삭제하여 구매자의 중개 대리인은 본인의 수수료에 대해 상업용 부동산의 관례처럼 다른 방법을 통해서 알아보아야 하는 것이다. 

     MLS에 삭제되는 내용 때문에 판매자가 제공해 오던 구매자 측 대리인 수수료에 대하여 판매자가 내지 않아도 되는 것 같은 인식을 주고 있어서 구매자는 본인의 중개 대리인과 수수료를 협상해 야하는 경우도 있겠고 이러한 움직임은 구매자와 판매자가 대리인에게 수수료를 지불하는 방식과 향후 비용에 여러 변화를 가져 올 수도 있겠다. NAR은 소송을 해결하기로 합의했지만, MLS나 보상 규정과 관련된 어떤 잘못도 없음을 분명히 하였다. NAR은 성명을 통해“NAR은 회원들과 미국 소비자들에게 이익이 되는 방식으로 이 소송을 해결하기 위해 수년 동안 열심히 노력했으며 결국 소송을 계속하면 회원과 부동산 중소기업에 피해를 입힐 것이다.  이번 합의는 현재 상황에서 우리가 이룰 수 있는 최선의 결과” 라고 논평했다.

     NAR의 투명한 거래 노력의 일환으로 명시되었던 커미션 부분이 주택 가격을 부풀리는 것에 영향을 주어서 이번 결정으로 주택가격의 하락에 기여한다는 의견도 있으나, 판매가에 포함되어진 대리인의 수수료가 구매자의 비용에 추가되는 형식을 취한다고 하여 주택 구매를 중단하는 구매자는 없을 것으로 보인다. 이번 소송과는 상관없이 공급물량이 지속적으로 부족한 주택 시장의 구조로 볼 때, 높은 수수료를 제시하는 구매자가 구매에 더 유리하여, 오히려 경쟁이 더 심해질 수도 있으며, 판매자일 때는 현재의 수수료보다 적은 액수의 지출을 할 수도 있겠지만, 자신이 구매자가 되었을 경우, 기존에는 지불하지 않았던 수수료를 부담해야 하며, 특히 주택 거래시 구매자나 판매자가 정확한 지식이 없이 전문인과 수수료 협상을 해야 하는 것은 현실적으로 쉬운 일이 아닐 것이다. 

     한편 부동산 전문인에 대한 변화도 예측된다. 조사에 따르면, 미전역 전문인 4명 중 1명은 부동산 거래에 전혀 경험이 없고, 전문인 중 50% 이상이 2023년에 한 건 이하의 주택매매를 한 것으로 조사되었다. 보통 구매자 대리인으로 시작하며 경험을 쌓게 되는 브로커에게는 의뢰인과 수수료 협상을 일을 시작하기 전에 하게 되는 부담과 수수료의 변화 가능성은 NAR에 등록된 150만 명의 에이전트 중 100만 명이 전직을 할 것이라는 극단적인 예상도 있다.  NAR은 구매자의 대리인이 고객과 서면 계약을 체결하면서 주택 판매가 진행하기 전에 수수료 및 서비스를 설명해 오던 것을 계속 준수할 것을 요구할 것이고, 각 주의 Real Estate Commission (부동산 위원회)에서는 대중의 보호와 부동산 중개인의 일에 혼동을 잠재우기 위해 합리적인 방안 마련을 위해 노력하고 있을 것으로 본다.