부동산 투자는 수동적 소득을 창출하는 훌륭한 방법이지만, 모든 투자와 마찬가지로 위험 부담이 있다. 가치의 하락, 공실률의 증가, 빠른 현금화가 쉽지않은 것과 같은 불편함들을 완화하는 방법의 하나로 투자의 다각화를 들 수 있다. 이번 칼럼에서는 부동산 투자 다각화에 관하여 알아본다. 부동산은 다소 복잡한 거래이고 거래 비용과 지속적인 유지 관리 비용이 비교적 많이 들기 때문에 투자자들은 경기 추세, 수요 및 공급, 이자율, 경제 건전성과 같은 현지 시장 상황에 대하여 영향을 받게 되는데, 다각화는 여러 가지 방법으로 이런한 위험을 완화할 수 있다. 

    첫째, 다양한 유형의 부동산이나 다양한 위치에 투자함으로써 현지 시장 상황의 변화에 대한 노출을 줄일 수 있다. 한 투자의 성과가 좋지 않으면 포트폴리오의 다른 투자가 손실과 이익의 균형을 맞추는데 도움을 줄 수 있으며, 둘째, 다양한 부동산을 통해 투자함으로써 위험을 여러 자산과 구조에 분산시켜 특정 자산이나 투자에 대한 의존도를 줄일 수 있다. 적절한 분산투자의 핵심은 서로 상관관계가 높지 않은 투자를 선택하여 동시에 같은 방향으로 움직일 가능성을 줄이는 것이다.

    자산 유형의 다각화는 단독 주택부터 소규모 다가구 부동산, 대규모 아파트 단지, 상가용, 산업용, 사무실 공간, 셀프 스토리지, 토지, 인프라 (교통, 통신, 하수, 수도, 전기 시스템과 같이 산업, 개인 및 지역이 필요로 하는 필수 물리적 네트워크),그리고 부동산 투자 신탁 (REIT)에 투자하는 것이다. 인프라가 매력적인 이유는 대규모 부지 규모와 비유동성 측면에서 직접 부동산과 상당히 유사해 보이지만 전반적인 안정한 현금 흐름도 제공한다는 점이다. 바이든 행정부가 미국의 대규모 인프라 정비에 대한 지지를 표명함에 따라 투자자들은 이러한 잠재력을 활용하여 유망한 부문에 투자하는 것도 다각화에 좋은 방안이다. 인프라는 종종 부동산투자 신탁(REIT)이나 또는 이러한 특정 부문을 대상으로 하는 뮤추얼 펀드와 같은 증권에 함께 묶여 있다.

    다양한 자산 유형은 부동산 투자를 독특한 투자로 만드는 요인 중 하나이다. 투자 다양화를 통하여, 현재 전자 상거래의 성장으로 인해 상업용 공간에서 보여지고 있는 변화추세나, 원격 근무를 선호하는 물리적 사무실 공간에 대한 투자 상황의 변동/이동과 같은, 경제에 대한 보다 광범위한 거시적 변화에 대비할 수 있다. 특히 부동산은 지역에 특화된 자산이다. 고비용, 수요가 많은 도시 지역의 단일 임대 부동산에 투자한다면, 이 부동산은 높은 임대 수입을 창출할 수 있지만 임차인 수요 변화, 재산세, 비유동성등 다양한 위험에 노출될 수 있으며, 그리고 고급 주택이 밀집된 지역에서 인플레이션이 상승하여 고급 주택을 구입할 수 있는 사람이 줄어들면 저렴한 생활 공간에 대한 수요가 증가할 것이며, 저소득층이 많이 거주하는 지역의 오래된 건물들을 규정에 맞게 개선하는데 초기에 추가 투자가 필요하지만, 꾸준한 장기 임차인이 있다면 지속되는 수익은 해당 투자에 대한 보상이 될 것이다. 즉, 한 도시가 호황을 누리는 동안 다른 도시는 침체를 경험할 수 있어서. 다양한 지역에 분산함으로써 다양한 시장의 상승과 하락을 활용하고 특정 시장의 정치, 경제, 사회적 변화에 대비해 손실을 줄일 수 있는 것이다. 조사에 의하면, 최근 인플레이션 환경과 높은 이자율로 인해 많은 REIT가 배당률을 낮추었으나, 많은 투자자들은 임대료를 인상함으로써 시장의 인플레이션에 따라 수입을 긍정적으로 조정할 수 있었다.

    다각화의 예를 들어보면. 계란을 한 바구니에 다 담지 않는 것 처럼, 다세대 주거용 부동산을 한 곳에 투자하지 않고 자본을 나누어 일부는 휴가용 임대 자산에 투자를 할 수있다. 보통 부동산 투자자에게 이상적인 시나리오는 최소한 투자자가 단독 주택에서 얻는 동일한 면적에서의 현금 흐름을 두 배로 늘리는 것인데, 다세대 주택의 경우 그것이 가능하고 투자의 안정성과 일관성은 다른 시장이나 자산 클래스에 보다 유리하다.
그리고 코로나19 상황이후, 여행부문의 수요 증가/확산을 보면서, 어떤 특이한 상황도 영원히 지속되지는 않으며, 원유 가격이 하락과 상승을 반복하는 것처럼, 휴가나 여행을 하는 것은 우리가 다시 자동차를 타고 출퇴근하는 것과 마찬가지로 삶에 있어서 불가피한 것이다. 비슷한 맥락에서, 가족이든 사업이든 개인적인 이유이든 여행지에서 숙박시설은 필요하며, 이런 자산에 투자하는 것은 단독 주택을 구입한 후 받을 수 있는 동일한 면적에서 더 많은 수입을 얻을 수 있는 또 다른 좋은 방법이다. 자본을 더 나누어 일부는 REIT를 이용한 투자를 한다면 부동산에 대한 직접적인 유지, 관리 비용의 변화에 관계없이 수익을 얻으며 투자의 다각화를 꾀할 수도 있겠다.

    우리는 편견과 패턴을 갖는 경향이 있어서, 친숙한 곳에서 성공을 찾고 유사한 것들에투자로 이어질 가능성이 높기 때문에 “스스로가 이해하는 것에만 투자하라”는 명구가 있지만, 가지 않은 길에서도 분명 가치있는 것들이 있으리라 생각해 본다.