2023년의 주택 시장을 잠시 되짚어보면, 시장에 가장 민감한 요인인 금리를 연준이 너무 늦게 인상하고 계속해서 높은 수준이 유지되는 상태에서 대부분의 잠재적 판매자가 비정상적으로 낮은 모기지 금리를 포기하지 않는 상황이 이어지고 있다. 결과적으로, 수십 년 만에 판매용 기존 주택의 인벤토리가 최저치에 이르자, 신규 주택 건축업자에게 유리한 변화가 나타나며, 건축업자들은 기존 주택을 판매하려는 판매자들이 거의 대응할 수 없는 모기지 이자율 매입 형태로 제공할 수 있는 매력적인 인센티브를 구매자들에게 제공하고 있다. 2023년 말, 주식시장은 축하하는 분위기였고, 끝을 모를 것 같은 모기지 금리는 최고치에서 떨어졌으며, 실업자 수 대비 초과 일자리는 줄어들어, 실업률도 4% 미만으로 유지되었다. 하지만, 연준은 금리인상의 마지노선인 인플레이션이 2%에 도달하지 못하면 2024년에 금리 인하의 지연을 지속적으로 경고하고 있으며, 서비스 업종에 인력 수급이 불안정해지면 인플레이션의 상승 가능성이 있고, 기후 관련 재난과 전 세계적으로 새롭게 떠오르는 지정학적 긴장, 역사상 가장 많은 전 세계의 선거등으로 올해도 예상치 못한 사건이 발생할 가능성이 높아져서, 이러한 요인들로 인하여 경제에 미칠 가능성중 국내에 가장 높은 위험 요소로는 유가 상승과 공급망 혼란이 될 것으로 예상하고 있다.

    2024년의 주택 시장 동향을 살펴보면, 우선 주택 가격은 모기지 금리 하락으로 대부분 상승세를 유지할 전망이다. 지속적인 경제부문에서의 강세와 모기지 금리 하락을 감안할 때, 2024년 기존 주택 가격은 전국적으로 0.5%~0.7%정도 소폭 상승할 것으로 예상되지만 일부 가격이 높은 지역에서는 가격이 하락할 수 있으며, 주택 가치가 지역 소득보다 빠르게 상승하는 지역에서는, 특히 더 많은 고용주가, 더 제한적인 원격 근무 정책으로 전환한다면 이러한 추세는 지속적으로 유지될 수 있다. 그리고 모기지 금리가 하락함에 따라 기존 주택 판매가 많이 증가할 것으로 전망하고 있다. 그동안 고금리로 인한 낮은 주택 구매력(Housing Affordability, 연 평균가구소득 대비 주택담보대출의 원리금을 상환할 수 있는 능력)과 기존 주택 소유자의 낮은 모기지의 고정 효과로 인해 매물 및 판매가 제한될 수도 있지만, 모기지 금리가 예상보다 빠르게 떨어지면 상황이 바뀔 수 있다. 또한, 모기지가 없는 주택 소유자의 주택 판매를 유도할 수 있을 것으로 전망하면서, 판매에 나서지 않는 다른 소유자들은 낮은 모기지 금리와 가치 상승을 기대하면서 집을 임대로 전환할 것으로보인다.

    한편 신규 주택 판매는 완만한 증가세를 보일 것이다. 주택 건설업체가 기존 주택 시장에서 부족한 물량을 공급을 할 수 있게 되면서, 새로 건설된 주택은 2023년 주택 재고의 약 33%를 차지했는데, 이는 평균 증가세인10%를 넘어선 것이다. 또한 신축 주택은, 해당 연도 전체 단독 주택 매매의 약 15%를 차지했는데, 이는 지난 10년 만에 가장 높은 수치로 조사되었다. 더 높은 에너지 효율성, 최신 설계 기술, 모기지 금리 매입 제공 능력등 건설업체가 누리는 이점을 고려할 때 신규 주택 판매는 2024년에도 계속 증가할 것으로 예상된다. 신규 주택 착공은 부문에 따라 다른 양상을 보일 것으로 기대된다. 2021년과 2022년에 주택 착공이 급증한 뒤 2023년에 급격한 감소를 보이면서, 2024년 주택 착공의 방향은 부문에 따라 달라질 것이다. 단독 주택의 경우, 점차 모기지 금리가 낮아지고 BTR(Build-to-Rent, 렌트용)주택의 인기가 높아짐에 따라 건축 물량이 대폭 증가하겠으나, 다세대 부문의 경우 현재 건설 중인 주택 수가 많아 착공 물량은 점차 감소할 것으로 예상하고 있다. 따라서 2024년 건축 허가의 증가는 단독 주택에는 긍정적이지만 다세대 주택에는 부정적이겠다. 최신 유행하는 BTR부문에는 수요가 부족하지는 않지만 토지, 자재, 인건비 및 자금 조달에 대한 비용 상승으로 인해 특정 시장에서는, 이러한 개발의 수익성이 낮아지는 상황이라서 기존 매물 중심의 건설사들은 표준 사양을 조정하고 소형 주택을 건설하는 등 가격에 대한 시장동향에 파악에 신경을 쓰고 있다.

    연준이 인플레이션을 억제한 것으로 보여서 모기지 금리가 낮아지겠지만 천천히 진행되는 인플레이션으로 인해 상대적으로 높게 유지될 것으로 전문가들이 예상하고 있다. Realtor.com경우, 2024년 모기지 금리가 평균 6.8%, 연말에는 6.5%에 도달할 것으로 보고있다. 모기지 채권 투자자들은 새로운 모기지가 몇 년내에 재융자될 가능성이 높다는 가정하에 더 높은 금리를 기대하였지만, 금리는 하락하고 있으며, 연준은 인플레이션을 2%에 가깝게 되돌리겠다고 고집하지만 연준의 가장 최근 예측에서도 인플레이션은 2026년까지 2.0%로 가라앉지 않을 것으로 예상되면서, 6% 미만의 모기지 금리는 2025년까지는 발생하지 않을 수도 있다는 예측이다. 지난 2023년은 상승과 하락이 유난히 심했던 주식 시장, 연준의 높은 금리에도 불구하고 침체를 거부하던 고용 시장, 가파른 모기지 금리의 상승으로 인해 거래량에 많은 영향을 받았던 주택 시장등으로 다양한 이슈가 가득했던 한 해 였다. 2024년 중반기에 연준의 금리 인하가 기대되는 새해에는 주택 시장이, 국내 경제를 위해 연준이 설계한 것처럼 보이는 것과 동일한 유형의 안정된 상황에서 많은 성장을 기대해본다.