팬데믹 오면서, 공급망의 위기와 이자율의 상승 압박및 우크라이나 사태에서도 상업용 부동산(Commercial Real Estate, CRE)에 많은 투자자들이 꾸준히 CRE시장에 유입되는 이유는 지속적인 수입이 예상되며, 자산에 대한 잠재적인 성장의 기대와 Passive Income(자신이 일하면서 생기는 소득이 아닌 자신이 소유한 자산에서 창출되는 소득)을 얻을 수 있으며, 주식 투자에 비해 상대적인 안전성 때문일 것이다. 이번 컬럼에서는 CRE의 특징과 투자시 고려해야 되는 점들에 대하여 간략하게 알아본다. 우선 CRE는 종류가 다양하며 사회/경제적인 영향에 따라서 자산의 내용 및 구성 요소에 유동성이 있다. 크게 나누어 산업용, 사무용, 소매용(상가용), 다세대 주택, 호텔/모텔과 Specialty CRE(토지, 의료시설, Self-storage, Auto Center 등)으로 구분한다. 이런 CRE는 각각 다른 특성을 가지고 있으며, 투자자의 취향에 따라 선택이 가능하고, 기본적으로 수요나 공급 상황에 의하여 수익성에 차이가 난다. 특히 시장의 변화에 따라서 CRE들의 수요와 공급이 기존에 상황과 다르게 전개될 수도 있다. 예를 들어 현재 코로나 사태에서는 전자 상거래의 폭증과 이에 따르는 부가 시설들의 수요 증가로 산업용 부동산이 가장 선호되는 자산인 반면, 사무용과 대형 몰이나 규모가 큰 단독 상가용 자산은 인기가 떨어지기도 했다. CBRE의 전망에 따르면, 2025년까지 사무용 수요는15%정도 감소될 수도 있으며, 약 20%의 소매용 상가가 사라질 것이라 예상하고 있다. 하지만 팬데믹 이후의 시장이 어떻게 전개될지는 판단하기 쉽지 않은 상황이라 시장의 변화 추이를 세심하게 관찰할 필요가 있다. 한편 호텔/모텔은 앞으로 빠른 기간안에 투자하기 좋은 자산으로 회복될 것으로 전망된다. 다세대 주택은 잠재적 위험 요소가 가장 적은 자산으로 평가되며 팬더믹 이전보다 더 높은 가격으로 거래되고 있다. 

   코로나19를 겪으면서 CRE도 변화하고 있다. 지난번 컬럼에서도 잠깐 언급했던 것들에 추가 설명을 하자면, 우선 사무용 자산은 하이브리드 스케쥴(재택과 현장 근무의 병행)에 따라 앞으로는 수요도 늘어나며, 콜로라도 주내로 인구 유입이 늘면서, 덴버 메트로 지역의 인구와 기업체의 이주가 지속되어 이 부문의 부동산 수요는 점차 증가할 것이다. 다이나믹하게 움직이는 시장의 상황에서 주택가 주변에 위치한 쇼핑 센터와 스트립 몰 등은 인기가 높고, 소매용 상가 건물들에 다양한 종류의 업체들을 입주시키는 추세이다. 특히 많은 수의 대형 몰들은 팬데믹으로 고전을 면치못했지만, 몰 안에 빠른 서비스가 가능하며 Drive-thru가 있는 식당, 개인 의료 시설, 헬스 센터, 은행, 약국, 교회등을 유치하거나 용도를 변경하여 소비자들이 한 곳에서 여러가지 생활에 필요한 일들을 처리할 수있게 함으로써 소매용 부동산 시장에 활기를 불어넣어 줄 전망이다. 호텔/모텔 비즈니스 역시 심하게 팬데믹의 영향을 받고있지만, 2022년 후반기부터 관광이나 사업 목적의 여행객들의 증가가 예상되며, 특히 비즈니스가 가지는 특수성, 사업상 대면을 통하여 이루어지는 관계의 중요성으로 인하여 비즈니스 여행의 감소폭은 줄어들 수 밖에 없다. 블레저{Bleisure, 비즈니스(business)와 레저(leisure)를 합성한 신조어. 출장 중 잠깐 여가를 보내거나 출장 전후 개인 휴가일정을 덧붙여 여행을 즐기는 것} 활동도 증가가 예상된다. 수익성이 현저하게 낮아져서 현재 시장가격보다 낮은 가격으로 매물로 나오는 자산들이 늘어날 것이라는 전망도 있으며, 이러한 것들에 투자를 하면 높은 수익을 얻을 수 있으나 매물의 위치나 재무 상태 등을 면밀히 살펴봐야 하겠다.

    투자자 자신이 투자 후에 발생하는 제반 사항들에 제대로 대처할 수 있는지에 대한 정확한 확신이 생긴 이후에 투자를 진행하자. 우선 목표로 하는 부동산에 대한 수요를 살펴본다. 특히 원하는 지역에서 전후 2~3년 정도의 수요에 대한 흐름을 파악한다. 수요 부족이나 공급 과잉 상황이라면 좀 더 깊게 조사를 하여 자신의 기대치에 부합하는가를 알아본다. 투자자의 입장에서는 현재의 어떤 상황도 끝까지 지속되지 않는다는 사실을 명심하며, 수익성은 경제 상황의 건전성 여부, 실업율이나 GDP에 직접적인 영향을 받기때문에 경기 사이클에 기초하여 시장 상황이 고점에 있을 때 부동산의 구입은 피하는 것이 좋겠다. Due Diligence(실사)를 하여 투자 부동산을 정확하게 파악하며, 아울러 Contingent Due Diligence(조건부 실사)를 통하여 투자에 대한 불안감을 줄이는 방법도 있겠다. 그리고 Cost Contingencies(예비비, 예측할 수 없는 초과지출-리스나 렌트비 상승, 경영상의 변화, 건물의 신/개축등- 대한 경비 제원을 사전에 확보하는 것으로 자산이 안정화 되기까지 빚을 갚는데도 사용하며, 자산에 따라 차이가 있지만 통상 투자금의 5%~15%정도)를 마련하도록 한다. 무리하게 투자 금액에 맟추어 자산을 선택하는 것보다 현실적으로 가능하고 유리한 자산에 눈을 돌려보자. 

    현재의 역동적인 상황에 비추어 가장 수익성이 좋거나, 장래에 유리한 자산이 어떤 것인가를 곱씹어 따져보는 것은 투자에 가장 중요한 기본사항이라 하겠다.  자신에게 알맞은 부동산에 대하여, 다양한 투자에 접근이 가능하게 도와줄 전문인의 도움 역시 빠질수 없는 중요한 요소이다.