심각한 인플레이션 상황과 최대 수준에 근접한 고용시장의 영향에 따라 연방준비제도의 기준 금리 인상 시계 바늘이 빠르게 움직이며, 보유자산(국채와 주택저당증권등)의 매각을 통하여 통화긴축에 나서는 방안을 모색하기 시작했다. 빠르게 자산을 매각함으로써 일부 부담이 줄어 기준금리를 많이 올릴 필요가 없을 것이라는 예상속에, 금리의 인상은 수요자가 주택구입에 따르는 비용이 증가하게 되고 투자자들의 관심이 낮아지며 이에 따라 집값 상승이 둔화되고, 거래량이 줄어들게 된다. 그런 의미에서 올해의 주택시장은 어느 면에서는 2021년과 같은 가격폭등에서 벗어난 정상상태로 돌아갈 수도 있겠다. 잠시 2021년을 돌아보면, 전국적인 주택 부족상황에서도 주택구매자들의 움직임이 대단했던 한 해였다. 2022년 주택시장의 몇가지 추세를 살펴보고, 주택구매, 판매, 렌트시장 그리고 건축상황을 간단히 살펴보기로 한다. 여전히 수급문제는 시장의 발목을 잡으며, 가격상승에 영향을 주며, 몇차례의 이자율 인상 역시 시장에 커다란 역할을 할 것이다. 렌트시장은 꾸준히 성장하며, 작년과 비교하여 안정된 상황을 보이고, 팬데믹으로 인한 공급망 붕괴와 노동력 부족으로 주택건축은 서서히 진행될 것이다. 

    우선 주택구매에 있어서, 유동적이기는 하지만 낮은 상황을 유지하고 있는 금리가 어쩌면 3월중에 인상될 수도 있으며 단번에 높은 상태가 되지는 않겠지만, 주택구입이 가능한 구매자들을 시장에서 떨어저나가게 할 요인이 될 것이다. 하지만 이자율의 상승은 급여의 증가도 동반하기 때문에 한편으로는 구매자들에 희망적인 면도 있다. 주택가격의 상승은 피할 수 없는 현실로 다만 정도의 차이가 있을뿐이다. 인벤토리의 부족과 전통적으로 계절적 요인에 따라 봄과 여름에 상승폭은 조금 커지겠지만, 2021년과 같은 극단적인 모습은 없겠다. 전문가들의 전망에 따르면, 구매자들의 움직임이 연말쯤에는 더 줄어들고 주택의 판매도 낮은 상태를 유지할 것으로 보인다. 그러면서 주택시장은 긴 마라톤과 같은 상황속에서 점진적인 성장을 예상하고 있다.

   
    주택 판매상황을 보면, 많은 주택 소유자들이 자신들의 주택을 시장에 내놓지 않는 가장 큰 이유는, 지난 몇 년사이에 이자율이 낮은 상태를 이용하여 주택의 모기지율을 낮추기위하여 현명하게도 리파이낸싱을 하여 3%이하로 이자율을 낮추었기 때문이다. 이렇듯 이자율은 동전의 양면처럼 구매자와 판매자에게 극적인 반전을 주는 문제가 아닐 수 없다. 더욱이 인벤토리의 부족은 주택 소유자들이 매물로 자신들의 주택을 시장에 내놓을 때에도 이득이 되어왔다. 즉 인벤토리의 부족상태에서 많은 구매자들로 인하여 가격이 예상치 이상으로 상승하는 상황을 즐겨왔던 것이다. 한편 판매자들은 주택을 시장에 내놓을 때에 자신들도 곧 구매자가 된다는 사실을 바탕으로 판매및 구매 전략을 잘 세워야 하겠다. 판매시기와 구매시기사이를 잘 조절하여 가격의 차이나 이자율의 변동에 적절하게 대처해야 하겠다. 전문가들에 따르면, 지불유예와 같은 조치들 때문에 2020년과 2021년 사이에는 foreclosure나 경매 상황이 많지 않았지만, 2022년에는 foreclosure나 경매로 인하여 시장에 인벤토리가 늘어날 것으로 전망하고 있으며, 이것이 수급 문제에 일조할 것으로 보고있다. 더욱이 이런 상황이 2008년의 상황과는 다른 성격의 것으로 단지 모기지를 갚지 못하여 생기는 자연스러운 것이라 밝히고 있다.

     렌트시장은 팬데믹 기간동안 많은 사람들이 아파트를 떠나 더 넓은 공간의 주택으로 옮김과 유예조치에 따라 힘겨웠던 상태를 벗어나, 많은 주요 도시에서 렌트수요가 증가하고 있으며, 이런 분위기는 도시 외곽지역에서도 현저하게 나타나고 있다. 주택가격처럼, 수요가 증가함에 따라 렌트비도 오를 전망이지만, 2021년 같은 두자리 숫자의 증가(12%~15%)는 나타나지 않고, 상승세는 감당할 만한 수준으로 유지될 것이다. 퇴거 유예조치의 종료로 우려했던 대량의 퇴거조치가 이루어지지 않은 것은 다행스러운 일이다. 단지 퇴거상황은 시간이 지나가면서 증가하는 형세이며, 2022년에는 팬데믹 이전 수준으로 돌아갈 것으로 전망된다.

    주택 건축 상황은, 오랜동안 주택 가구수의 증가에 한참 못미치는 수준에 머무르고 있으며, 지난 2008년 이후 지속되는 인력난과 어울려 zoning문제까지 겹쳐면서 주택 공급 사슬에 커다란 영향을 주고 있다. 더욱이 팬데믹 기간을 거치면서 건축 자재가격의 인상과 수급문제의 쌍두마차가 주택시장에 어려움을 증대시키고 있고, 계속되는 이 사태의 미지의 영역에서 탈출을 모색하고 있다. 주택 건축가 연합(National Association of Home Builder)의 조사에 의하면, 건축업자들은 당면한 문제들에도 불구하고 긍정적인 자세를 가지고  인벤토리 부족으로 인한 수급문제가 역으로 그들에게 더 많은 주택공급에의 추진력으로 이해하고, 시장의 흐름과 요구에 더욱더 잘 대처하려는 움직임이 감지되고 있어 앞으로 시장에 희망을 던져주고 있다. 건축업자와 개발업자들은 자재가 확보되면 건축허가를 이용하여 최대한의 주택의 건축을 위하여 함께 보조를 맞추고 있으며, 단독주택만이 아니라 다세대 주택의 빠른 건축을 위하여 최대한 협력하려 애쓰고 있다. 건축 허가건수가 지난해에 1백 50십 만건에 이르렀고 이를 토대로 2022년에는 많은 주택들이 시장에 나올 것으로 기대하고 있다.