여전히 낮은 이자율이 유지되면서 주택시장은 Seller's Market의 심연에 잠겨있는 듯하다. 정부의 각종 팬데믹 구제정책으로 시장에 엄청나게 늘어난 현금 유동성으로 투자가 현금성 자산에서 부동산으로 옮겨가고, 낮은 이자율로 현명한 구매자들이 주택시장에 더 적극적으로 뛰어들며, 고용도 계속하여 늘어나고 있는 상태(평균 실업률, 5.9%, 2021년 6월)에서, 급여수준이 팬데믹 이전 상태로 돌아선 많은 사람들이 주택을 구매 하는 것이 지금의 뜨거운 Seller's Market을 형성하고 있는 이유이다.이번 컬럼에서는 현재의 심각한 구매 경쟁상황에서 주택 구입에 대하여 알아본다. Seller's Market의 기본성격을 살펴보면, 현재의 주택시장처럼 공급의 불균형이 근본원인이며, 특히 매물이 시장에 나와서 판매되는 기간이 평상시보다도 매우 짧아진 상황과 낮은 금리같은 시장 외적인 요인도 주택 시장의 모습에 커다란 영향을 주며, 거래시에 판매자가 주도권을 갖게 되는 것이다. 주택구매 시 심한 경쟁에 뛰어들기 전에 나름대로 사전준비를 작은 것 부터 시작한다. 우선 자신의 크레딧 점수를 확인하고 융자기관에서 만족할 만한 크레딧 점수를 올릴 수 있도록 하여 최저의 모기지율을 받을 수 있게 준비한다. 그리고 부동산 전문인의 도움을 받아서, 자신의 필요 또는 구매해야하는 특별한 상황에 부합하는 주택의 구매방법이나 다양한 정보를 수집하고 구입 계획을 세운다. 또한 융자회사를 알아본다. 융자기관에 따라 융자에 관련한 각종 비용이나 모기지율과 클로징 시간이 다를 수 있다. 이 경우에도 부동산 전문인의 도움을 받으면 시간과 노력을 절약할 수 있다. 반드시 Preapproval Letter를 미리 융자회사로부터 받아놓는다. 그리고 자신이 대략적으로 생각했던 주택 구매예산에 대하여 모기지회사로부터 얻은 정보를 조합하여 실제적인 구매예산을 산정한다. 더불어 예상하지 못했던 추가자금(예를 들어, Inspection 비용, 주택 보험료, 타이틀 보험료, 클로징 비용은 구매가격의 3% 정도)을 어떻게 마련할 것인지도 자세하게 알아보고 준비한다. 

    자신의 계약서가 판매자에게 선택되었다면, 보통 여러 계약조건으로 걸어 놓은 내용을 살펴보면서 진행되지만, 그중에서 Appraisal 및 Inspection과 Final walk-through에 관해 알아본다. Appraisal은 자신이 사려고 하는 주택의 가격을 제3자를 통하여 알아보는 과정으로 중요한 내용이며 융자 기관에서 필수적으로 요구한다. Inspection 역시 주택의 현 상태를 알아보는 과정으로 주택이 가지고 있는 문제점을 확인하고, 구매 후에도 주택 관리에 필요한 중요한 정보를 알아내는 과정이다. Final walk-through는 구매자가 요구했던 여러 내용들이 잘 이행되었는지 Closing 전에 확인하는 절차이다. 이런 사항들이 마무리되면 Closing이 되면서 거래가 이루어진다.비록 구입을 위한 계약에 들어갔다 하더라도 바로 판매로 이어지지는 않을 수 있다. 계약에서 판매로 이어지는 과정은 구매자의 상황에 따라 변동이 생기게 마련이다. 예를들어 융자를 얻는 상황에서의 문제라던가, 주택 Inspection 시에 생길 수 있는 문제 및 주택 평가 시에 야기될 수 있는 상황 등에 따라 영향을 받을 수 있으므로 구매자들은 이에 따른 소요시간들도 구매시에 반드시 고려해야 한다. 그리고 구매에 도움이 되는 몇 가지를 살펴보면, Cash Offer(현금 구매)를 할 수 있는 상태라면, 거래의 진행이 빠르게 이루어질 수 있고 대부분의 판매자들이 비교적 계약조건이 적은 Cash Offer를 선호하지만, 판매자의 여건에 따라 현금 구매가 꼭 선택되는 것만은 아니다. 그리고 각각의 거래가 모두 동일한 조건을 가지고 진행되는 것이 아니기 때문이다. 그리고 자신의 계약을 특별하게 만들도록 하자. 예를 들면 Appraisal 차액을 구매자가 낸다고 하거나 감정과 Inspection 등의 절차를 생략하거나 제한적으로 하는 것들을 생각할 수 있다. 더 나아가 판매자가 거래 시 지불해야 하는 Closing 비용을 어느 정도 구매자가 대신 부담하는 것도 좋은 방법이 되겠다.

     그리고 현 상황에서 가격경쟁에 이기기 위해 판매 가격보다 더 높은 가격으로 Offer를 하는 것이 보통이지만, 중요한 것은 Offer 할 당시의 상황에  주목해야하는 것이다. 구매하려는 주택이 정말로 높은 가격에 Offer 할 가치가 있는지, 예상되는 감정가격과 판매자가 제시한 가격과의 차액을 메꿀만한 구매자의 재정 능력에 따라 어느 정도 더 높은 가격을 제시할 것인가, 몇 개의 Offer를 받았는지, 판매자의 상황 등을 리스팅 에이전트와 긴밀하게 소통하면서 상황을 잘 판단하여 적절한 가격으로 Offer를 하는 것이 매우 중요하다. 어느정도 높은 가격으로 계약을 해야 하는지 상한선을 결정한다는 것은 일반인들에게는 어려운 상황이 되겠지만, 전문인을 통하여 판매자의 주택 가격이 너무 높게 책정된 것은 아닌지 아니면 비록 높은 가격으로 주택을 구입하더라도 장래를 생각하면 좋은 선택인지 등을 알 수 있으므로 전문가의 도움이 절실하다. Seller's Market인 상태에서도 전국적인 주택 계약상황을 보면, 지난 4월에 주춤했던 주택 계약 건수가 5월에는 2005년 5월 이후 가장 많았던 것으로 조사되었다. 지난해의 최고치를 기록했던 주택가격이나 아주 낮은 인벤토리 상황을 경험했음에도 불구하고, 구매자들이 열광적으로 주택 시장에 몰리고 있기 때문이다. 지역적으로 살펴보면 Northeast는 15.5%(2021년 5월 대비)가 상승하였고, 작년대비54.6%가 올랐다. Midwest는 6.7%와7.8%, South는 4.9%와 6.1%, 그리고West 각각10.9%와12.5%올랐다. 지난 6월 29일 대법원은 다수의견으로, COVID-19으로 인하여 거의 일 년 이상 임시로 진행되고 있던 임대료 지불유예조치를 다가오는 7월 31일에 종료하는 것에 합의하였다. 이 조치의 종료로 앞으로 주택 시장의 반응이 어떻게 나타날지 자못 궁금하다.