필자가 몇 년 전에도 이 법에 대하여 소개를 하였는데, 이번 칼럼에서도 다루어보고자  한다. 행정부가 바뀌면서 이 법에 대한 변화가 감지되고 있다. 바이든 대통령은 이 1031 교환법을 없애고 그 대신에 거두어들이는 세금을 어린이나 노약자들을 위한 자금으로 쓰려고 하고 있다. 이 법이 폐지되거나 안 좋은 방향으로 개정된다면, 여러 연구자들이나 NAR(전국 부동산 전문가 협회) 같은 이 법의 지지자들은 지역 사회 및 국내 경기에 미칠 좋지 않은 영향에 우려를 나타내고 있는 상황이다. 간략하게 이법에 대하여 살펴보면, 1921년에 시작된 이 교환법의 취지는 부동산 매매시 발생하는 판매차액에 대한 세금을 연기하면서 내야 할 세금만큼을 더 투자할 수 있게 도움을 주자는 것이다. 이 법은 연방 국세청(IRS)의 규정에 의거하여 세금 납부를 일시적으로 연기할 수 있는 조치이다. 이 1031 교환법을 활용하면 부동산 투자를 통해 계속해서 자산 증식이 가능하여 투자나 사업 목적으로 구입한 부동산을 처분하고 동종이나 유사 업종 그리고 다른 부동산을 구입하는 경우, 부동산 판매에서 얻은 소득 전체나 일부 금액에 대하여 세금 납부를 연장해 주는 것이다. 하지만 판매 시 해당 부동산에 있는 개인 자산(Personal Property)은 세금 유예 혜택에서 제외된다. 그리고 투자나 사업용 부동산을 팔면서 생기는 자본 이익에 대하여 판매 거래 직후에 세금을 내지 않고 신규로 구입하는 부동산에 재투자하는데 그 자본을 사용할 수 있게 하며, 양도 소득세[Capital Gain Tax, 이 양도 소득세에는 감가상각 공제의 환수에 대한 세금(Recapture Tax)도 포함]를 나중에 내도록 하는 것이다.

   부동산 교환을 연결해주는 회사 즉, 인증된 중간서비스회사(Qualified Intermediary)를 통하여 이 법이 진행되며, 정해진 횟수나 빈도에 관계없이 적용이 가능하여 비록 매번 부동산을 팔고 살 때 차액을 통한 이익이 생기더라도, 여러해 시간이 지나서 최종적으로 부동산을 처분하여 현금화하기 전까지는 세금을 유예받을 수 있는 것이다. 하지만 이 법은 엄격한 시간상의 제약과 복잡한 규정을 포함하고 있어서 이 법을 적용하려면, 정확한 법규의 이해와 철저한 준비가 필요하다. 정확하게 법규를 알고 제대로 적용하면 부동산의 재투자에 커다란 도움이 될 수도 있겠지만, 잘못된 이해로 인하여 세금 연장이 아니라 반대로 한꺼번에 연기되었던 세금을 부과받을 수도 있기 때문이다. 이 법을 옹호하는 대다수의 전문가들과는 다르게, 여러 정치가나 입법위원들의 1031 법에 관한 다른 입장도 있다. 그들이 주장하는 바에 따르면 이 법을 적용하여 거래를 하려고 하는 것은 세금을 유예를 받으려고 하는 것이 아니라, 세금을 회피하거나 탈세를 위한 속임수라는 것이다.

     이러한 잘못된 인식이 현 행정부의 시각에 영향을 주지 않았나 싶다. 관련 업계를 지속적으로 연구하고 있는 교수들의 조사에 따르면, 이 법을 이용하는 거래자들의 대부분은 가족이 소유한 사업체들이거나 소규모 자영업자들인 것으로 조사되었으며, 거래의 마지막 단계에서는 대부분의 경우 지속적인 세금의 유예는 거의 나타나지 않은 것으로 밝혀졌다. 결국 거래의 마지막 단계에서는 유예된 세금을 거의 모두 납부했다는 것이다. 그리고 2010년부터 2020년 사이에 이루어진 상업용 거래의 중간 가격(인플레이션을 고려하지 않은 가격)의 경우 백 십만 달러로 나타났다. 연구 결과를 좀 더 살펴보면, 우선 상업용 거래에서 이 법이 적용된 대부분의 거래가 액수가 적은 것들이었고, 거래의 약 88%가 세금이 부과되는 거래였으며, 이 법의 폐지는 대부분의 상업용 시장에서 거래를 심각하게 위축시키고, 부동산의 가격을 인위적으로 하락시킬 수도 있다고 예상하고 있다. 더욱이 취득한 부동산에 대한 투자도 감소시키고 이로 인하여 투자를 위한 기간이 길어져 시장에 자금의 흐름이 어려워지는 악영향도 쉽게 예견된다. 연방정부의 수입이 줄어들고 또한 그와 관련된 모든 경제 활동을 위축시키는 결과를 초래할 것이라고 경고하고 있다. COVID-19으로 경기 전반에 어려움이 있는 가운데1031법을 통한 상업용 부동산 거래의 활성화는 투자를 증진시키고, 고용 창출의 효과도 기대되는 이 법에 현 정부에서는 어떤 변화를 줄지 궁금하다.