2020년 한 해 동안 코로나 바이러스의 대유행은 모든 사람들의 생활에 많은 영향을 주었으며, 주택 시장도 그 영향권에서 예상하지 못한 결과를 보여주었다. 작년 초반기 짧은 기간 동안, 주택 판매에 대한 활동이 많이 위축되기도 하였지만, 그 이후에는 주택 구매자들의 더 넓은 공간과 도시 외각의 주택 구매에 대한 욕구와 낮아진 이자율이 예기치못한 주택에 대한 많은 수요를 이끌게 되었다. 코로나 백신의 개발과 접종으로 하루라도 빨리 이 혼란스러운 사태의 종식을 바라는  2021년의 주택 시장을 주택의 구매와 판매, 렌트 및 건설의 관점으로 나누어서 알아본다. 전문가들에 따르면, 새해에도 이자율은 계속 낮은 상태를 유지하면서 차즘  인상될 것으로 전망하고 있다. 그리고 평균 주택의 가격은 계속 상승하며, 많은 주택이 지어지겠지만 여전히 주택 수요에 미치지 못하겠으며, 주택 구매자들은 아직도 교외지역의 주택을 선호하며, 렌트하는 사람들의 재정적인 어려움으로 렌트 시장은  또 힘든 한 해가 될 것 같다.  

1. 주택 구입
작년 12월 15일에 프레디 맥(Freddie Mac)이 발표한, 30년 고정 모기지 이자율은 2.67%로 2019년 같은 기간에 비해 1%나 낮았으며 최근 50년동안 가장 낮은 상태를 나타냈다. 낮은 이자율은 지속적으로 구매자를 늘리는데 기여를 하고 있으며, 기존 주택소유자들의 더 넓고 그리고 새로운 주택에 대한 수요를 부추겨서 구매활동의 증가로 나타나고 있다. 주택 수급의 불안정으로  시장은 계속하여 판매자 시장의 모습을 유지하겠고, 재택근무가 일상화되면서 밀집된 시내 중심가에서 근무하는 것에 대하여 이점이 있는데도 불구하고 이 지역에 대한 선호도가 많이 낮아지고  구매자들은 가족 구성원 개개인의 생활 공간을 유지할 수 있는 주택들에 더 많은 관심을 보이게 될 것이다. 이 코로나 사태로 예상치 못하게 급속도로 나빠진 고용상태로 모지기를 갚지못하는 상황에 대한 우려가 더 커진 상태이지만,  주택시장의 활황상태는 당분간 더 지속될 것으로 예상하고 있다. 

2. 주택 판매
2020년 후반기 반년 동안에 주택시장에서 특별히 공급 상태가 안 좋았던 주된 요인은 재택근무와 자녀들의 원거리 수업이 이루어지는 가운데 가족들을 위한 공간이 여유가 있는 주택 소유자들이 주택을 옮기는 것을 꺼려하였기 때문으로 조사되었다. 비록 아주 낮은 모기지 이자가 새 주택을 구입하는 데 커다란 장점으로 부각되었지만, 한편으로는 리파이낸스에도 유리하게 작용하여 현재의 주택에 지속적으로 거주하게 하는 요인으로도 작용하고 있다. 게다가 주택을 팔려고 하여도 현재의 시장구조에서 판매 후에 구매할 주택을 쉽사리 구할 수 없는 상황이 지속되고 있다. 한편 주택가격의 상승은 주택의 판매를 유도할 수 있는 좋은 조건이 될 수도 있다. 2020년말에 평균 주택가격은 2019년 말에 비하여 7.6%가 올랐으며, 2021에는 다시 5.7%가 상승할 것으로 전망되고 있다. 더블딥 경제침체에 대한 가능성은 구매자들을 시장에서 멀어지게할 수있다는 우려는 고려할 만하다.

3. 렌트 시장
부동산 시장중에 팬데믹속 경제에서 가장 큰 타격을 입은 것이 렌트시장이 아닐까 싶다. 렌트를 하는 많은 세대주들은 얼굴을 마주대하며 비즈니스가 진행되는 업종중 필수적이지 않은 사업장인 소매업종의 가게, 음식점이나 다른 사업장들이 문을 닫거나 제한적인 영업만이 허용됨으로써, 급격한 수입의 감소로 렌트비용을 부담할 경제적인 여력이 없어져 코로나 사태 동안 생활 전반에 커다란 문제로 대두되고 있다. 지난해 12월 초에 공개된 설문조사 결과에 따르면, 아파트 세대주의 75.4%가 12월 렌트비를 전액 또는 일부만을 갚은 것으로 나타났다. 이 조사는 80.4%를 나타낸 11월의 조사에 비하여 낮아진 수치이다. 한편 연방정부, 주정부나 지자체에서 잠정적이고 부분적인 퇴거를 유예하는 조치들을 시행하고 있으나, 제대로된 구제책이 확정되지 못하면 , 2021년에는 대규모로 퇴거가 실제로 진행될 거라는 우려의 목소리가 커지고 있는 상황이다. 2020년 12월 21일에 국회를 통과한 렌트 구제법안에 따라서 250억달러의 렌트관련 보조금이 제공되게 되었으나  퇴거 유예조치는 2021년 1월말까지만 유효하다. 백신의 개발에 따른과 기대감과 Z세대(1997년과 2012년사이에 출생한 연령층)가  대학교에서 졸업을 함에따라  렌트 가능한 주거지에 대한 수요가 제법 늘어날 것으로 기대가 되지만, 퇴거위기에 몰린 수 많은 국민들에 대한 정부차원의 지속적인 재정적 도움은 렌트시장의 균형적 발전과 상생이라는 입장에서 필수적인 조치라 하겠다.

4. 주택 건설
주택 수요의 불균형을 극복하는 가장 좋은 방법은 건축 물량을 늘리는 것이다. 조사에 따르면, 다행스럽게  2020년 11월을 기점으로 주택 건축이 활발해져서 1백54만채의 주택이 건축 중에 있으며, 이 수치는 2019년 11월에 비하여 무려 12.8%가 증가한 수치이다. 또한 2020년 11월에 발행된 건축허가는 1백64만건으로 이 허가는 주택 위한 것이지만 아직 건축되지 않은 주택에 관한 것으로, 2021에도 꾸준히 건축 물량은 늘어날 것으로 예상된다. 새로 지어지는 주택들의 형태는 주택내부는 가족을 위한 개인적인 공간이 늘어나고 외부는 야외생활이 편하도록 공간을 확보하는 식으로 지어질 전망이다. 새로운 아파트나 콘도의 건축도 2021년에 꾸준히 이어질 전망이지만, 도시 근교에 위치한 주택들이 인기를 끌게 됨으로써 코로나  사태 이전처럼 시내 중심가에 아파트와 같은 다세대 주택의 건축은 줄어들 전망이다.