우리의 주변 가장 가까이에서 자주 접하는 단어중 하나가 “리스”가 아닐까. 필요한 물건의 리스부터 주거지나 비즈니스를 위한 상업용 리스까지 다양한 종류의 리스가 존재한다. 이번 컬럼에서는 주거용 리스의 전반에 대하여 알아본다. 리스는 임대인(Lessor, 빌려주는 사람)과 임차인(Lessee 또는 Tenant, 빌리는 사람)사이의 계약을 말한다. 이 계약을 통하여 임대인이 가진 자산에 대한 독점적인 권리들 즉, 자산의 소유와 이용에 관한 권리가 정해진 기간 동안 임차인에게 양도되는 것이다. 리스 계약서(Lease Agreement)는 정해진 형식이 있는 서류가 아니며, 이 서류를 통하여 계약 기간, 임차인이 지불해야하는 금액의 액수와 여러가지 제반 사항들이 정해진다. 계약은 당사자의 편리에 따라 구두 또는 서면으로 계약이 이루어질 수 있다. 대부분의 주에서는 사기방지법(Statute of Frauds)에 따라 계약 기간이 1년이상 넘게되면 서면으로 계약할 것으로 요구하고 있으나, 계약 기간에 관계없이 모든 계약은 서면으로 하는 것이 중요하다. 계약서상에 계약 기간이 명시되어 있어서, 계약 종료일에 대하여 임차인에 통지를 해야하는 의무가 없기 때문에 계약이 종료되면 임차인의 권리는 자동적으로 소멸한다. 또한 임대인과 임차인이 동의를 하게 되면 계약 종료일 전에도 계약을 파기할 수 있고, 쌍방의 동의하에 다달이 리스를 하기로 하고 기간을 몇 개월로 정하지 않았다면 계약 당자사 중 어느 한쪽이 계약 종료에 대한 적절한 통지를 하는 경우에만 계약이 종료된다(보통 30일전에 통지를 해야한다). 만약 하나의 내용으로 여러 계약서를 작성하였다면 가장 늦게 작성된 계약서가 제일 큰 효력을 가지며, 계약을 연장하거나 내용을 변경하려면 협상을 통하여 새로운 계약서를 작성해야 한다. 계약 당사자 중 어느 한쪽이 사망하는 경우, 계약은 자동적으로 효력을 잃게 된다.      

                         
      리스는 계약이기 때문에 이 계약이 효력을 가지려면 몇 가지 요구되는 것이 있다. 계약 당사자들은 계약을 진행하고 성립시키기 위하여 법적인 능력을 가져야한다. 즉, 미성년자와 한정치산자(심신이 박약하거나 재산의 낭비로 본인 또는 가족을 궁핍한 상태로 만들 염려가 있는 사람)나 금치산자(자기 행위의 결과를 합리적으로 판단할 수 없는 상황인 사람)가 아니어야 한다. 그리고 리스의 목적은 적법성을 가져야 한다. 또한 리스 계약은 모든 조건들이 당사자들의 상호 동의에 의하여 완성되어야 하며, 어느 한 쪽에 유리한 계약조건을 포함하지 말아야 한다. 임차인이 자산의 소유와 이용에 관한 권리가 주어지는 대신 임대인에게도 그에 상응하는 대가를 리스에 포함시킨다. 그리고 주거용 리스 계약 체결 시 주의해야 할 내용을 알아본다. 첫째 시큐리티 디파짓(Security Deposit)은 임차인이 리스 계약을 위반하거나 리스 비용을 안 낼 경우를 대비해 임대인이 미리 담보로 돈을 받아두는 것이다. 그리고 임대인은 리스기간이 끝나면 시큐리티 디파짓을 임차인에게 돌려주던지, 아니면 일부 공제할 부분이 있는 경우 제한 항목과 비용을 알려주고 나머지를 돌려주어야 한다. 리스 비용을 지불하지 못하거나 지불이 늦어지게 되는 경우(Default)에는 어떤 절차가 이루어지고, 진행되는 법적 문제 및 파생되는 피해는 어떤 것인지에 대한 내용도 상세하게 알아본다. 그리고 리스 기간 중 주거지에 대한 문제가 생겼을 때, 그에 관한 수리와 관리의 책임이 누구에게 있고 누가 비용을 지불할 것인가에 대한 조항도 꼼꼼히 챙겨야 한다.

     만약 임대인이 수리를 책임지는 경우, 적절한 수리가 이행되지 못할 경우에 대한 내용과 수도, 전기, 에어컨, 히터와 같은 필수적인 부분의 대한 수리에 관해서도 잘 알아본다. 임대인은 일반적으로 임차인이 계약을 이행하지 못할 경우를 대비하여 임차인을 대신하여 법적 책임을 물을 수 있는 보증인을 요구한다. 그런 경우 보증의 기간과 범위가 어떻게 되는지 반드시 확인해야 한다. 보증인을 보호하기 위하여 리스 기간을 연장하거나 중요한 리스계약 사항이 변경되면 보증인에게 반드시 통보하도록 한다거나, 보증인의 허락을 얻도록 하는 것도 좋은 방법이다. 또한 리스 계약서에는 특정 사항을 위반하면 임차인에게 불이익을 줄 수 있는 조항도 있을 수 있으니 잘 살펴본다. 이외에도 집을 단순한 주거 목적으로만 사용할 수 있는지, 아니면 다른 용도로 이용할 수 있는지 등의 내용도 명시할 수 있으므로 이런 내용에도 반드시 주의를 기울인다. 또한 임차인이 부득이한 사정으로 계약 기간을 채우지 못하고 주거지를 비우게 되어 남은 기간 동안 주거지를 다른 사람이 사용할 수 있는지에 대한 조항도 알아보아야 한다. 일단 계약서가 작성되면 법률 전문인의 도움을 받아, 계약서에 서술된 내용이 임대인이나 임차인으로서 의도한 내용인지를 확인하며 권리와 의무를 정확히 이해하는 것이 계약을 통하여 발생되는 법적 문제를 최소화하는데 가장 좋은 방법이다. 주택과 상업용 부동산은 같은 부동산의 범주에 속하지만, 리스 계약 시에는 법적으로나 현실적인 부분에서 여러 중요한 차이점이 있으며 나아가 비즈니스의 내용에 따라 임대인과 합의하는 계약의 조건이나 내용이 비즈니스의 성패에 많은 영향을 줄 수도 있으므로, 비지니스에 관한 리스 계약 시에는 더 많은 주의가 요구된다.