<지난호에서 계속>
몰수신청서를 법원에 제출하기 전에 건물주는 입주자에게 문서로서 임대계약위반을 시정하거나 자진퇴거를 요청해야 합니다. 이때, 건물주는 입주자에게 문서가 발송된 날을 포함한 최소 4일(공휴일 포함) 의 시정기간을 주어야 합니다. 만일 입주자가 건물주가 제시한 임대계약위반사항을 시정하거나 자진 퇴거하지 않았을 경우 건물주는 몰수신청서를 법원에 제출할 수 있습니다. 몰수 신청서를 법원에 제출하더라도 판사의 허락 없이 입주자를 강제 퇴거시키는 것은 불법행위 이며, 판사허락후 퇴거 집행관은 반드시 Sheriff로 선정이 되어야 하며 집행관은 퇴거대상이 되는 인명과 재산을 보호, 감독하는 역할을 합니다.

A. 건물주에 관한 규정: 건물주와 입주자의 관계는 건물주의 건물이 입주자에게 이양되는 순간부터 이루어집니다. 이와 같은 관계가 맺어지면 건물주는 해당건물을 입주자에게 내주어야 하는 의무가 있는 것이며 이를 어기는 경우 입주자는 지급금액 반환 및 임대 기간에 대한 손해배상을 청구할 수 있는 권리가 있습니다.  건물주는 입주자가 해당건물을 순조롭고 안락하게 사용할 수 있도록 해야 합니다. 예를 들면, 건물주는 반드시 적절한 난방과 배관시설 및 지붕 등을 갖추어 임대해야만 합니다. 판례법에 의하면 건물주가 수리 및 안락한 주거환경 조성의 의무를 어기는 경우 입주자의 임대료미납에 대하여 책임을 요구할 수 없습니다. 건물주는 그 밖에도 임대물의 위험한 환경에 대한 계시 및 적절한 해결의 의무가 있으며 건물주의 수리원칙에 대하여 Colorado의 법은 아래와 같이 규정하고 있습니다.

-위험한 환경 제거.
-안락한 주거 환경을 저해하는 경우 이를 해결해야 함.
-대중적인 경우에 따름.
-계약서에 규정된 경우를 지켜야 함.

그 밖의 사항에 대하여는 건물주의 수리 의무를 규정하고 있지 않습니다.  1991년 개정안은 건물주가 건물의 문제점 및 위험한 가스설비 등 시설보수 의 통보를 받고 72시간 이내에 수리를 하지 않을 경우 입주자는 임대물을 반환 할 수 있도록 하고 있으며 이런 경우 입주자는 보증금 및 임대료의 환불을 요구할 수 있습니다.

B. 입주자의 의무에 관한 규정: 입주자는 언제라도 임대를 중단할 수 있지만 임대계약 만기일까지의 임대료를 지불할 책임이 있습니다. 임대계약이 끝날 무렵에는 임대물의 시장가격에 따라서 임대료 또는 임대 조건의 변동이 있을 수 있습니다. 따라서 같은 임대물에 대한 재계약을 원하는 경우에는 임대계약이 만료되기 전에 건물주와 새로운 임대계약기간에 대한 협의가 있어야 합니다. 특히 사업을 위한 사업장의 임대는 임대만료일부터 3개월에서 6개월 이전에 새로운 임대기간에 대한 협의를 시작하여 가능한 좋은 조건들을 검토한 후 새로운 임대계약서를 작성할 수 있어야 합니다.

C. 보증금(Security Deposit)에 관한 규정: 콜로라도 보증금법 개정안 38장 12조 101항에 의하면 건물주는 입주자에게 건물임대로 발생한 채무 즉 임대료, 시설비용, 수리비용, 청소비용 및 조기 중단으로 인한 손해액 등을 보증금에서 변제할 수 있도록 하고 있지만 자연적인 노후현상 또는 마멸현상에 대하여서는 변제를 할 수 없도록 하고 있습니다.  건물주가 보증금의 일부를 회수 하고자 하는 경우 건물주는 변제사항을 정확히 기재하여 입주자의 최근 주소로 한달 이내에 통보하여야 합니다. 이를 어기는 경우 건물주는 입주자에게 보증금을 전액 환불해야 합니다.

입주자는 환불된 보증금의 변제사항에 이의가 있는 경우 7일 이내에 건물주에게 법적 대응을 할 의사를 문서로 통지 하여야 합니다. 이와 같은 통지는 건물주 에게 보증금 및 보증금의 3배 이외에 변호사비용과 기타 비용을 청구하기 위한 소송의 전제 조건입니다. 

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