코로나바이러스의 대유행으로 삶의 모든 부문에 악영향을 미치고 있다. 특히 렌트비, 주택 모기지를 갚거나, 주택의 매매, 다른 곳으로 렌트를 옮기는 등의 주택에 관련된 부분에도 커다란 영향을 주고 있다. 이번 칼럼에서는 이 대유행 사태 이후의 주택시장에 대하여 알아본다. 2020년 초에 많은 경제 전문가들은 비록 2021년이나 그 이후에 있을 것으로 예상되던 경기 침체에 대한 우려가 있었지만, 주택시장은 4% 이하의 모기지율로 2020년 한 해 동안 꾸준한 건전성을 유지할 것으로 내다보았다. 그러나 코로나바이러스가 처음 주식시장을 강타하고 바이러스의 확대로 학교와 각종 비즈니스들이 문을 닫고, 주택에 머무르게 되자, 이러한 우려상황을 조금이나마 줄이려고 모기지율을 내리기에 이르렀다. 지난 3월 4일 프레디 맥(Freddie Mac)은 30년 고정 비율을 역대 최저인 3.29%까지 내렸으며 이로 인하여 주택 구매 예정자들과 소유주들이 모기지나 재융자에 물밀 듯이 몰렸었다. 그러자 3월 19일에 3.65%로 상승시켰다가 다시 4월 2일에는 3.33%로 재조정하기도 했다.

    하지만 이런 낮은 모기지율도 주택구매 활기를 유지해주지 못하고 있다. 주택거주와 재정상태에 대한 불안과 고용에 대한 걱정 등이 어우러져 주택구매가 많이 하락하였으며, 전국 부동산 전문인 연합(NAR)에 따르면, 구매에 대한 관심이 48%나 떨어진 것으로 조사되었다. 전문가들조차 이 상황을 비교할 예조차 찾을 수 없음에 당황하고 있다. 기껏해야 2002년에 중국에서 유행했던 사스(SARS)의 초기 상태와 비교가 가능하며, 이 상황이 오래 지속된다면 정상상태로 돌아오는데 인내가 필요하다고 밝히고 있다. 구매자의 움직임이 현저히 줄어들고, 사회적 거리두기와 이사를 꺼리면서 판매자들은 시장에 주택을 내놓는 것을 미루고 있다. 비록 거래를 위한 움직임은 줄어들고 있지만, 에이전트들은 비디오 투어(Video Tour)를 통하여 여전히 쇼잉(Showing)을 하고 있으며, 그 추세는 증가하고 있다. 하지만 비디오 쇼잉으로는 주택의 모든 것을 알수 없기에 구매자들은 전문인들의 도움이 더 절실한 상황이며, 여전히 주택들은 계약에 들어가 있기도 하다. 현 상태에서 리스팅 에이전트들은 주택이 시장에 나와 있는 기간이 너무 길어지지 않도록 주택들의 가격을 현실화하는 데 신경을 쓰고 있다. 이것은 시장이 불필요하게 둔화상태에 머무르는 것을 피하는 것임을 강조하고 있다.

    판매에 대한 전망을 보면, 지금같은 상황이 종식되고 빠른 시간안에 많은 주택들이 시장에 나올 것이며, 자금 경색이 더 진행될수록 더 많은 주택이 매물로 나오고, 구매자의 숫자는 줄어들 것으로 보이지만 주택가격의 급격한 하락은 예상되지 않고 있다. 렌트하는 사람들은 각종 사업장이 문을 닫거나 근무시간의 단축과 해고됨으로써 렌트부문에 큰 영향을 받을 것이다. 다수의 처음 주택 구매자들은 주택구매를 미루고 렌트상태로 남아있으며, 렌트수요가 지속됨으로써 가까운 장래에는 렌트비가 오를 가능성도 있다. 하지만 현 상황으로, 재정상 불확실성의 증대가 정부와 공공의 압력으로 질병과 실직한 임차인들에게 한숨을 돌릴 여유를 주고 있다. HUD(Department of Housing and Urban Development)는 5월 중순까지 모든 렌트용 건물(연방 대행업체를 통하여 보험이 되어있는)에서 렌트비를 내지 못하는 임차인들의 퇴거조치를 못하도록 하고 있다. 또한 공식적으로 퇴거조치가 이행되지 않더라도 많은 주에서 퇴거조치가 진행되지 않도록 행정력을 이용하고 있다. 이 사태 동안 실업률이 계속해서 높은 수준을 유지한다면, 임차인들을 보호할 다른 조치들이 있을 것이라고 예상하고 있다. 조사에 의하면, 현 상황에도 불구하고 새로운 렌트를 구하는 사람이 있으며, 조사대상의 57%가 가능한 한 빨리 다른 아파트를 구한다고 나타났다. 실업률이 높은 상황에서, 임대료 문제가 장기간 이어진다면 중·저가 아파트의 수요는 꾸준히 증가하고 주택을 구매하려 했던 사람들은 이 사태가 지속되는 동안에는 렌트하는 상태에 머무를 것으로 예상된다.

    2008년의 경기 침체기 이후 주거용 건축은 수요를 따라잡는 데 무척 애를 먹고 있다. 그로 인해 기존 주택가격이 상승하였으며, 느리게나마 새로운 건축이 2019년부터 늘어났다. 조사에 따르면, 약 1백37만 건의 건축 허가(개인 소유용 주택)가 승인되었으며 이 수치는 2007년 이래 최대치였다. 물론 현 상태가 주거용 건축 전반에 변화를 주고 있다. 실제로 많은 주들과 도시에서는 주택 부문의 건축을 필수 불가결한 사업으로 결정할 것인가에 서로 다른 행보를 보이고 있다. 건축업계의 중요 관심사는 건축 노동자의 91%가 20인 미만의 회사에서 근무하고 있으며, 이들은 다른 일자리를 찾을 것이다. 그래서 이러한 작은 사업체가 대부분 위기에 처할 것이며, 경기 침체기 동안 많은 건축 일꾼들이 업계를 떠나 건축 노동자의 부족이 현실화되면, 건축업계 전반에 영향을 줄 수도 있다. 코로라 사태 속에서 “뜻이 있는곳에 길이 있다”라는 경구는 구매자나 판매자에게 모두 어울리는 표현이다. 현 상태가 경기의 구조적 문제로 야기된 상황이 아니며, 정부의 각종 경기부양책들과 가시적인 조치 및 노력들은 시장에 활기를 불어넣어 줄 것이다. 중요한 것은 구매자나 판매자가 의사를 결정하는 과정에서 잠재적으로 발생할 수 있는 위험요소들을 잘 판단하고 대처 가능한 상황을 만들어 가는 것이다.