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2020년 주택 시장의 전망
2020년 01월 16일 (목) 08:05:45 weeklyfocus weeklyfocus@focuscolorado.net
      2020년에 주택을 구입, 판매 또는 임대를 고려하고 있다면 앞으로의 주택시장을 제대로 이해하는 것이 도움이 되겠다. 2019년에도 구매자들은 시장에서 공급의 불균형으로 구입에 어려움을 겪어왔다. 하지만 낮은 이자율은 처음 주택구입자들에게 주택 소유자가 되는데 도움을 주기도 하였다. 이렇듯 시장에 영향을 주는 요소는 다르고 또한 결과도 다르게 나타나기 때문이다. 지난해 중반부터 꾸준히 제기되어오던 경제 침체에 대한 불안은 소비자들에게 주택 구매의 의욕을 잃게 하는 한 요인이 되고 있다. 하지만 지난해 5월 이후로 30년 고정 모기지율이 평균 4%이하로 유지되고 있으며, 프레디 맥(Freddie Mac)에 따르면 2020년 내내에도 4%이하의 낮은 이자율을 보일 것으로 예측하고 있다.

     전문가들 전망의 대부분은 경제 침체는 아직 진행되고 있지 않으며, 2021년까지는 침체가 가시화되지 않을 것으로 보고 있음에도 많은 구매자들은 앞으로의 경제상황과 자신들이 모기지를 지불할 수 있는지에 대하여 걱정을 하고 있다. 따라서 모기지율이나 주택의 공급측면 등을 볼 때, 구매자 시장은 변동적으로 유지될 것으로 내다보고 있다. 한편, 더 많은 사람들이 무역전쟁이나 경기침체를 말 할수록, 더 많은 사람들이 주택을 구입하게 될 것이라는 역설적인 표현이 2020년의 구매자 시장의 전망을 보여준다. 중요한 것은 부동산 시장이 이 경기 침체의 요인이 아니며, 주택시장이 아주 건전하다는 것이다. 그리고 경기 침체가 온다해도 일시적인 경기 조정이 될 거라는 시각도 있다.

      이자율이 계속 낮은 수준으로 유지된다면 주택 가격의 상승폭이 새해에는 더 증가할 전망으로 주택의 판매자의 입장에서는 2020년은 좋은 한 해가 될 것이다. 더우기 시중의 모기지 이자율 변동에 영향을 주는 10년 만기 국채금리는 무역전쟁과 세계의 경제 침체에 대한 우려로 최근 계속 하락세를 유지하고 있다. 매물이 여전히 부족한 가운데 주택 거래가 반등하고 있기 때문이다. 그리고 국내 부동산 시장에 영향을 주는 중요한 요소중 하나가 구매자 세대다. 현재에는 밀레니얼(Millennial)세대가 부동산 시장을 주도하고 있다. 각 지역의 부동산 시장을 전망할 때 제시하는 자료가 바로 전체 인구 중 밀레니얼이 차지하는 비중이다. 또한 밀레니얼 세대의 비율에 따라 각 분야에서의 소비 성향이나 특징을 알 수 있기 때문이다. 그리고 밀레니얼의 구매력이 경제에 커다란 영향을 주고 있다.

      NAR(National Association of Realtors, 전국 부동산 전문인 협회)에 따르면 지난해 밀레니얼들은 전체 주택 구매자의 37%, 판매자의 20%를 차지했다. 그리고 2017년 이후 미국 내 전체 신규 주택담보 대출자의 가장 많은 비율이 이 밀레니얼 세대였다. 또한 지난해 신규 주택담보 대출의 45%를 차지했다. 조사에 따르면, 앞으로도 이 비율은 더 증가할 것으로 보인다. 주택의 수요 부족으로 그나마 구매자들이 기대할 수 있는 것은 신규 주택의 건설이다. 하지만 예년과 마찬가지로 2020년에도 높은 가격대의 주택 건설에 건축업자들이 더 쏠릴 것으로 보이며, 2019년처럼 노동력의 부족, 주택 건축에 대한 각종 규제의 강화가 신규 주택 건설에 발목을 잡고있는 상황이다. 지난해 단독 주택 건축은 87만채로 잠정 집계되었으며, 올해에는 94만채가 건축될 것으로 예상되고 있다. 2020년 전국 주택 가격은 지난해 대비 3.4%정도 상승할 것으로 보인다. 전국 주택 거래건수는 지난해말 598만 채로 추산되었고, 2020년에는 603만 채로 거의 2017년 수준까지 소폭 증가할 것으로 전망된다.

     처음 주택 구입자들에게 그나마 구입이 용이한 주택들은 대부분 커다란 메트로 지역의 외곽에 지어지는 주택들로, 주택을 소유하는 대신에 더 많은 시간을 출퇴근에 써야하는 부담이 있다. 2020년 렌트 시장을 살펴보면, 올해에도 렌트하는 사람들의 비율은 주택 시장에서 주택 구매자의 비율에 직접적으로 연계되어 반응할 것으로 보인다. 즉 구매자가 늘어나면 그만큼 렌트하는 비율이 줄어들 것이기 때문이다. 구매자가 구매 의사가 있으며 재정적인 여건에 따라 렌트에서 바로 소유로 전환이 가능하고, 또한 경제적 여건이 구매가 가능하지 않을 경우에는 렌트를 연장하게 되어 렌트시장 역시 여러 변동성을 보일 것이다. 2020년에도 렌트 시장은 계속적으로 성장할 것으로 예상된다.

     조사에 따르면, 올 연초부터 봄까지 급격한 성장을 보이고, 연말쯤에는 성장율이 전년대비 2%정도 하락할 것으로 예상하고 있다. 한편, NAR은 지난달 중순에 미 전역에서 향후  3년에서 5년 동안 부동산 경기가 좋을 10개의 도시를 선정하여 발표하였는데, 선정기준은 많은 요소 중에서 국내에서의 인구이동, 새 거주자에 대한 주택 구매력, 국내 평균을 웃도는 지속되는 일자리 창출, 연령에 따른 인구의 구성비등을 참조하여 선정하였다. 그 10개 도시중에 콜로라도주의 포트 콜린즈와 콜로라도 스프링스가 선정되어 콜로라도 부동산 경기에 희소식을 전하였다.
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