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콘도 프로젝트 승인에 대한 FHA의 새 규정들
2019년 09월 19일 (목) 06:50:47 weeklyfocus weeklyfocus@focuscolorado.net
     지난 8월 14일 HUD(Department of Housing and Urban Development)가 콘도 건물의 대출에 대한 FHA(Federal Housing Administration)의 최종안을 확정, 발표하였다. 그 다음날에 정부 관보(Federal Register, Vol. 84, No.158)에 32페이지 분량으로 그 내용이 게재되었으며, 제목은 “ProjectApproval for Single-Family Condominiums”이다. 이 최종안에 담긴 변화된 내용들은 국민들에게 더 많은 주택 소유권을 가질 수 있는 기회를 주고, 전국적으로 주택 구매력을 늘려 주택시장에 좋은 영향을 줄 것으로 기대된다. 그리고 개정된 법률안은 2019년 10월 15일부터 발효된다.

     NAR(전국 리얼터 연합)의 반응을 보면, 콘도형 주택은 작은 규모의 것으로 도시 지역에 거주하는 처음 주택 구매자들에게 주택 구매시 가장 좋은 옵션으로, 계속되어진 콘도 판매의 부진을 만회하고, 국민들에게 FHA의 기본적인 의무의 이행을 촉진하는데 커다란 기여를 할 것으로 내다보았다. 더우기 지난 2008년부터 지속적으로 정부에게 법률 개정을 요구하며, 협력을 아끼지 않았던 NAR의 노력에 대한 승리라고 자축하는 분위기다. 간략하게 콘도 시장을 알아보자. 최근의 주택 판매(현존하는 주택 기준) 보고서(NAR조사)에 따르면, 지난 5월부터 최근까지 콘도 판매가 3.3%가 하락했으며, 작년 같은 기간 대비 6.5%가 줄어들었다. 전국적으로 8백7십만unit의 콘도중에 고작 17,792unit만이 FHA loan이 개시되었다. 그리고 지난 5월 기준, 현재 거래되고 있는 콘도의 평균 가격은 $257,100으로 작년 기준 5.4%가 상승한 것으로 나타났다.

      개정된 내용들을 보면, 우선 single-unit에 대한 FHA승인이 허용되어서 콘도빌딩에 지원되는 FHA 융자 승인절차를 매우 쉽게 이루어지도록 하고 있다. FHA 융자로 콘도를 구입한 사람들의 84%가 처음 주택 구입자들인데, 15만건 이상의 콘도 프로젝트중 단지 6.5%만이 FHA의 승인을 받았지만, 새로운 규정에 따르면 약 2만에서 6만 unit들이 이 프로그램의 도움을 받게될 것이다. 그리고 콘도 프로젝트를 위한 승인 기간도 2년에서 3년으로 연장되게 되었으며, 6개월의 유예기간까지 첨가되었다. 또한 재인증이 필요한 콘도 프로젝트의 경우, 재인증시 필요한 서류는 간소화되어 모든 프로젝트에 대한 정보를 제출할 필요없이 새로이 변경된 정보에 대해서만 제출하면 된다. 더욱이 상업용을 포함한 복합적으로 이용되는 공간에 대하여도 FHA가 적용될 수 있도록 법규가 개정되었다.

      그리고 FHA승인을 위한 콘도 프로젝트에 대한 소유자 거주비율도 기존의 50%에서 35%까지 하향조정 하였으며, 콘도 unit 모기지의 75%까지 보험을 들 수가 있게 되었다. 또한 앞으로 생길지 모르는 콘도 승인 절차에 대한 변경사항이 있을 경우에는 FHA가 30일간의 공청회 기간을 두어, 법규에 대한 공공성을 강화하였다. 새 규정에 대한 다른 기관들의 반응과 전망을 살펴보면, 우선 부동산 데이타 공급체인 CoreLogic에 의하면, 새 법규들은 특히 처음 주택 구매자들에게 활기를 불어넣어 줄 것이며, 그 동안 많은 콘도 프로젝트에 폐쇠적이었던 FHA의 재정지원이 이들에게 증가될 것으로 기대하고 있다. 부동산 시장에서 콘도는 종종 주택 소유권을 획득할 수 있는 낮은 가격대의 주택으로 인식되어 왔기때문에, 이 기관의 전망에 의하면, 장차 몇 년 동안 콘도의 전반적인 거래는 모기지시장에서 론(Loan)의 절차를 시작하는데 더 중요한 역할을 할 것으로 내다보았다.

     한편, CAI(Community Association Institute)는 HUD의 새로운 콘도 프로젝트의 승인 절차에 대하여 환영하고 있다. 이 단체의 연구에 따르면, 국내 2700만 커뮤니티와 관련된 주택세대의 40%가 콘도를 주된 거주지로 삼고 있으며, 이들은 국내 주택 주식의 10%를 차지하고 있는 것으로 조사되었다. CAI의 고위급 임원은 2008년 주택 위기이후 FHA의 콘도 승인 절차는 FHA 융자의 접근성에 커다란 영향을 주었으며, 이 점이 주택 소유자의 비중을 줄어들게 하였고 또한 가구형성에 악영향을 주었다. 새로운 HUD의 법규정은 비록 늦은 감은 있지만 당연히 이루어져야 했던 것이라고 밝히기도 했다.

      하지만 쓴소리도 나오고 있다. NAHB(National Association of Home Builders)의 한 인사는 HUD의 발표는 “HUD가 부각시키고자 하는 내용에 대해서만 강조하고 있다” 면서 다운 페이먼트의 요구 조건에 대해서는 어떠한 변화도 없다고 꼬집고 있다. 그러면서 FHA가 콘도 프로젝트에 있어서 콘도가 완전히 지어지거나 입주비율이 현저하게 높지않는 한 프로젝트를 더 이상 승인하지 않기로 했으며, 이것은 결국 건축업자들에게 위험을 부담시키는 것이라고 불만을 나타내기도 하였다. 하지만 궁극적으로는 이 번의 새 규정들은 과거에 있었던 많은 불확실성을 확실성의 틀에 넣었다는 것이 중요한 것이라 하겠다. 법이 시행되면 여러 규정들이 실제로 어떠한 범위안에서 적용될지 귀추가 주목된다.
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