Airbnb / Vrbo 등 관련 세무 요소

      스마트폰의 등장은 많은 기업들로 하여금 신개념 사업 아이템들을 상용화 할 수있는 계기가 되었습니다. 특히 스마트폰을 통하여 많은 사람들이 다양한 정보를 빠르게 공유 할 수 있는 쇼셜네트워크 (Social Net Service, SNS)에 손쉽게 접속 할 수 있게 되었고, 이를 기반으로 많은 전자 상거래 (Social Commerce)에 관련된 신개념 사업 아이템으로 성공한 기업들을 신문이나 다른 매체등을 통하여 종종 접하거나 직접 이용하시는 분들도 많을 것이라 생각됩니다. 우리가 잘 아는 차량 공유 서비스를 제공하는 우버 (Uber) 혹은 리프트 (Lyft) 와 음식 배달 서비스를 제공하는 도어대쉬 (Doordash) 등이 대표적입니다. 비슷한 개념의 회사로 “에어비앤비 (Airbnb)””라는 회사가 있습니다.

      “숙박 공유 서비스” 라는 신개념을 상용화 한 회사로써 스마트 폰에 설치된 Airbnb 앱 (App)을 이용하여 단기 숙박이 필요한 소비자와 이를 제공 할 수 있는 property 소유자 (Host)를 직접 연결 시켜주는 회사 입니다. 휴가등으로 인하여 단기적으로 거주지를 비우는 경우에 자신의 거주지를 기존의 숙박 시설 보다 저렴한 가격으로 단기 임대해 주는 방식 입니다.  캘리포니아등 관광지가 많은 곳에서는 굉장히 대중화되어 있고, 콜로라도의 경우도 다운타운 근처와 스키장 주변을 중심으로 많은 수요 및 공급이 이루어지는 추세이며, 한인 분들 중에서도 숙박 공유 서비스를 이용하거나 자신의 거주지를 단기 임대하는 경우도 종종 보게 됩니다.하지만 단기적으로 숙박 임대 서비스를  제공하는 경우에는 앞서 언급한 우버/리프트/도어대쉬 보다는 세무적인 부분이 좀 더 까다롭고 임대 서비스를 시작하기 전에 해야 할 것들이 있기 때문에 이에 관련 부분을 짚어 보기로 하겠습니다 .(주 거주지를 단기 숙박 임대로 제공하는 경우 입니다. 2nd home 혹은 vacation home 등 투자용 주택의 경우와는 다를 수 있습니다)

<소득세 관련 (연방/주)>
      먼저 일 년 동안의 임대일이 14일 이하인 경우에는 임대 소득 보고 의무는 없습니다. 하지만 이 경우라도 임대 property관련 몰게이지 이자 비용 및 재산세 등은 개인 소득세 보고시 schedule A 를 통하여 항목별 공제가 가능합니다. 임대일이 15일 이상이라면 숙박 임대 사업을 영위 한 것으로 간주 되며, 1년간 숙박 임대 수입 및 각종 관련 비용 등을 Schedule C 혹은 E를 통하여 보고 해야 합니다. (일반적으로 schedule C를 사용합니다) 일 년 동안의 임대 수입은 에어비앤비 등 공유 알선 업체에서 소득세 신고기간 이전에 관련 서류 (1099MISC)를 제공해 주기 때문에 이를 근거로 보고하면 되지만, 비용의 경우는 property 제공자 본인이 직접 준비를 해야 합니다. 일반적인 비용으로는 공유 알선 업체 commission 및 숙박 임대만을 위한 각종 비용 각종 utility, 재산세, mortgage 이자 (1년치 중 실제 임대일 / 365 비율의 금액) 주택 감가상각 비용, (임대 사업일 / 365 의 비율의 금액)  주택 감가상각 비용 공제 해택을 받게 되면 한가지 고려 하실 사항은 추후에 거주지 매각을 하게 되면 이미 사용한 감가상각 비용은 section 121 조항 (거주지 매각시 부부공동: $500,000 / 개별: $250,000 까지 양도소득 면제)에 해당되지 않기 때문에 이 금액은 과세 소득으로 인식하여야 하며 이에 따른 소득세 역시 준비 하셔야 합니다.

<각종 라이센스 및 판매세 (주/카운티/시)>
      연방의 경우는 임대일 14일이 중요한 기준이 되지만 주/카운티/시의 경우는 30일이 중요한 기준입니다. 임대일이 동일인 (알선업체가 아닌 실제 소비자)에게 연속해서 30일 이상 되는 경우는 장기 임대로 간주 되어 별다른 라이센스나 규제가 없지만, 30일 이하인 경우에는 property가 위치한 주/카운티/시의 sales tax / lodging tax license를 획득하고, 관련세금 (sales, lodging, local market district tax 등)을 소비자에게서 징수 후 매달 납부하여야 합니다. 일반적으로 소비자는 공유 알선 업체에게 숙박료와 관련세금을 지불하고, 공유 알선업체는 property 제공자에게 소비자가 지불한 금액에서 각종 commission 및 비용 등 제외한 “Net Amount”를 제공하기 떄문에 판매세 등의 납부 의무를 지게 되는 property 제공자는 반드시 invoice 혹은 공유 알선 업체의 website 등을 통하여 정확한 임대수익을 산정한 후 이에 따른 판매세 등을 납부하여야 합니다. 주/카운티/시에 요구하는 라이센스는 일반적으로 사업을 영위하기 이전에 획득하는 것이 좋습니다. 특히 시의 경우는 요구사항과 라이센스 발급 시간, 보고 및 납부 방법이 시마다 상이한 경우가 많기 때문에 직접 방문 혹은 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다. 또한 거주지의 HOA 등에 문의 하셔서 단기 임대 허락 여부도 사업 시작 이전에 반드시 확인해야 할 사항 입니다.
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