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부동산 소유권의 형식과 양도에 관하여
2019년 05월 09일 (목) 05:59:03 weeklyfocus weeklyfocus@focuscolorado.net
     부동산 구매 시 구매자가 한 명 이상인 경우, 어떤 형태로 소유할 것인지를 계약서에 명시하게 되어있다. 소유자가 양도를 해야 하는 경우에 각 형태가 미치는 영향과 각 형태의 차이점에 대해 간단히 알아보도록 한다. 구매자는 합유 재산권(Joint Tenancy/Joint Tenants), 공동 재산권(Tenancy in Common/Tenants in Common) 또는 기타(Other) 중에 하나를 선택하게 되어있다. 합유 재산권(Joint Tenancy)이란 두 사람 이상이 부동산을 소유하는 경우, 소유자 중 한 사람의 사망 시에 소유권이 생존자에게 권리가 모두 이양되는 것이다. 예를 들면 부부가 부동산을 소유하였는데, 배우자가 사망하였을 경우 죽은 배우자의 부동산은 법적인 재판과정을 거치지 않고 자동적으로 생존자에게 양도된다. 그러나 만일 자신이 사망한 이후 자신 몫의 부동산 소유권을 다른 사람에게 주고 싶다면, 공유재산권(Tenancy by the Entirety)이나 공동 재산권(Tenancy in Common)으로 명의를 바꾸어 유언을 통하여 자신 몫의 재산을 분배할 수도 있다.

      공동 재산권(Tenancy in Common)이란 재산권 소유주와 지분이나 분배 내역을 등기상에 명시해 놓는 것이다. 공동 재산권은 공동 소유주 중의 한 명이 사망하면 사망자의 소유 부분이 유언이나 유산상속법에 의해 다른 사람에게 양도 된다. 합유재산권이 소유자 중 한 명 사망 시 복잡한 재판과정을 거치지 않고 자동적으로 사망한 사람의 몫이 생존하고 있는 공동 소유주에게로 넘어가는 것과 비교 할 때 차이가 있다. 그러면 부동산의 소유주가 사망하였을 때, 생전에 유언(Will)을 작성한 경우와 그렇지 않은 경우를 비교하여 알아보자. 유언을 작성한 경우에는 그 유언장의 내용에 의거하여 지명된 사람에게 소유권이 양도된다. 만약 유언이 없을 경우에는 각 주(State)의“세습과 분배에 대한 법령( Statute of Descent and Distribution)”에 의거하여 상속자들에게 소유권이 양도된다.

      소유자가 사망하면 즉시 이 권리가 세습 가능한, 상속자나 유언에 명시된 사람에게 양도된다. 양도받는 개인이 부동산에 대한 타이틀(Title)이나 소유권을 획득하기 전에 검인(Probate, 유언의 효력 유효성을 인정하는 법원절차)과정을 거치며, 이 검인 과정을 충족해야 소유권을 획득, 행사할 수가 있다. 유언에 의하여 소유권이 이양, 집행되는 경우는 소유주가 사망했을 경우에만 그 유언이 효력을 가지게 된다. 유언이란 부동산 권리증서(Deed)와는 엄연한 차이가 있으며, 이 증서는 권리의 양도자가 생존 시에 부동산의 소유권이 양도된다. 유언에 의하여 부동산을 선물로 받은 경우, 부동산 유증(Devise)이라하며, 개인 자산을 선물로 받은 경우는 동산 유증품(Bequest), 현금을 받은 경우에는 유산(Legacy)으로 구분해서 불린다. 하지만 유언은 과부산(Dower, 미망인 소유부동산과 권리)이나 환부산(Curtesy, 아내가 죽은 뒤 남편이 아내의 토지 소유권을 일생 동안 가지는 권리)에 대하여 우위를 점하지는 못한다.

      유언을 남기는 사람은 유언을 작성할 수 있는 법적 능력이 있어야 하는데, 이런 법적능력을 따지는 것에 엄격한 잣대는 없지만, 보통 법적 연령에 이르고 정신적으로 건전하고, 상식적인 정신 상태를 가져야 한다. 부동산 소유주가 유언을 남기지 않고 사망한 경우, 주(State)의“세습과 분배에 대한 법령( Statute of Descent and Distribution)”에 따르면 1차 상속 대상자는 사망한 사람의 배우자나 가까운 혈족으로, 자녀, 부모, 형제자매, 부계나 모계의 친족이 해당되는 사람들이 타이틀이나 소유권을 주장할 수 있으며, 법원에서는 사망한 소유주와 상속 대상자에 관계를 파악하고 관련 여부를 결정한다. 상속에 따른 권리는 각 주(State)마다 차이가 있다. 검인 과정은 유언의 유효성을 판단하거나 확증하며, 고인의 정확한 자산을 결정하고, 소유권이 이양될 당사자를 알아낸다. 또한 자산의 정확한 배분이 이루어지는지도 살펴본다. 자산이 배분되기 전에 사망한 소유권자의 채무나 부동산의 세금은 정리되어야 한다.

      자산 배분시, 해당 부동산이 합유 재산권(Joint Tenancy)이나 공유 재산권(Tenancy by the Entirety)에 묶여 있다면, 부동산은 바로 이러한 권리로 소유권이 이전된다. 사망한 사람의 가족관계에 따른 소유권의 분배정도를 알아보면, 우선 결혼한 사망자가 배우자를 제외하고 자식이나 친척이 없는 경우에는 그 배우자에게 소유권의 100%가 이전된다. 사망자가 배우자가 없고 직계 자식들만 있는 경우는 그 자식들에게 똑같은 몫으로 소유권이 옮겨간다. 그리고 사망자가 결혼을 하지 않아서 자식이 없는 경우에는 100%의 소유권이 아버지나 어머니 또는 형제 자매, 친척들에게 이양되는데, 이 때에는우선 순위에 따라서 이루어진다. 유언이나 유언 없이 이루어지는 소유권의 이전에 따르는 부동산에 부과되는 연방부 동산세나 증여세에 관해서는 소유권을 이전 받는 당사자에게 납부의 의무가 따른다. 자세한 법적인 사항들은 전문가의 도움을 받도록 한다.
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