자녀가 성인이 되면 대학에 진학하거나 취업을 하면서 독립해 나가기 시작한다. 이 시기에 부모의 경제적인 조건으로 융자가 가능하다면 부모가 다운페이를 하고 융자에 대한 보증을 하면서 자녀의 주택 구입이 가능하다. 자녀가 거주하는 것을 조건으로 하는 이 융자는 투자용 부동산 구입시 보다 낮은 이자율과 다운 페이먼트로 주택을 마련한다는 이점이 있다. 학생인 자녀나 청년들에게 미리 좋은 신용을 쌓게 하고, 부모들에게 세제 혜택도 누릴 수 있는 주택융자 방법이다. 주거비와 식비가 계속 상승하며 모기지 페이먼트보다도 높은 상황이라서 갓 고등학교를 졸업한 청년들에게나 부모에게는 부담이 높아지고 있는 현실에서 모기지 이자율도 낮고 비교적 적은 자금으로 주택을 마련할 수 있다면 좋은 투자일 것이다.

    키디 콘도 론(Kiddie Condo Loan)은 바로 이런 경우에 아주 적절한 프로그램이라 하겠다. 이번 칼럼에서는 어쩌면 생소할 수도 있는 키디 콘도 론 프로그램에 대해 알아본다. 사실, FHA(Federal Housing Administration)론 프로그램에는 ‘Kiddie Condo Loan’이라는 프로그램은 없으며 모기지 브로커들이 주택 시장에서 마케팅을 쉽게하기 위해 애칭으로 부른데 연유한다. 이 융자 방법은 부모가 자녀들의 모기지에 공동 소유자로 서명하는 방법으로 주택 구매가 가능하며 부모들이 주택투자에 자금을 제공할 수 있다. 이 프로그램을 통하여 융자를 얻게되면 자녀는 적어도 얼마 동안은 그 주택에서 거주해야 한다. 그리고 자녀가 학교를 졸업하고 그 주택에 거주할 수 없게 되면 그 부동산에 부모가 거주하지 않으면서, 렌트용 자산으로 운영할 수 있다. 또한 방이 여러 개라면 자녀가 거주하는 동안 남는 공간을 렌트하여 수입을 얻을 수도 있다.

    이 키디 콘도 론의 몇가지 특징을 살펴보면, 우선 다운 페이먼트가 낮다는 것이다. 보통 투자용 주택 구매시 다운 페이먼트는 구매가의 25% 정도이다. 하지만 이 융자의 경우에는 3%~5% 정도로 아주 낮다. 일반적인 론(Conventional Loan)에도 키디 콘도 론과 유사한 융자가 있는데, 이 경우에는 자녀의 신용에 대한 기록이 필요하고 다운 페이먼트가 5% 이상 되어야 한다. 그리고 융자 신청자의 신용 점수에 따라서 다운 페이먼트금액에도 차이가 있다. 이 칼럼을 쓰고 있는 시점에서 융자에 대한 이자율은 대략 4~4.5% 정도이다. 만약 신용이 좋은 경우에는 포인트(Point, 포인트란 융자 과정에서 한번 부과되는 렌더수수료(Lender Fee)를 말하는 것으로, 이 수수료는 전체 대출총액의 1% 정도이다)를 납부하지 않아도 된다. 하지만 렌트용 자산의 경우에는 6~8%의 이자율이 적용되며, 포인트의 경우에는 2~3 포인트가 되므로 추가적인 경비가 소요된다.

    이 융자는 공동서명자를 필수조건으로 한다. 즉 주 대출자(자녀)와 공동 대출자(부모)가 있어야 하며, 공동 대출자의 수입, 재산과 신용정도 등 여러 상황을 조사한다. 또한 공동 서명자는 유효한 소셜 시큐리티 번호를 가져야 하고 반드시 미국 내 또는 미국 영토에 준하는 곳에 거주하고 있어야 한다. 그리고 구입할 수 있는 자산은 4 유닛(unit)까지 이 대출을 적용받을 수 있다. 그래서 자녀가 듀플렉스(Duplex), 트리플렉스(Triplex) 혹은 포플렉스(Fourplex)까지 구입할 수 있다. 포플렉스의 경우는 한 유닛에 자녀가 거주하고 나머지 유닛들은 렌트용으로 사용할 수 있다. 이 융자는 대출자들을 위한 세금 감면 혜택도 있다.

    다른 모기지 융자처럼, 주택 구입시 지불했던 이자나 포인트 등이 과세가능한 수입에서 지출되었다면, 지불된 액수만큼 세금 공제 혜택이 있다. 그리고 두 공동 대출자는 이자 공제를 서로의 상황에 맞게 나누어 공제받을 수 있다. 이 내용은 주로 부모들에게 좋은 것으로, 보통 부모가 더 많은 수입을 가지고 있으므로 이 이자에 대한 공제를 더 많이 받는 것이 당연히 부모들에게 유리하기 때문이다. 하지만 부동산 구입 후 적어도 1년동안은 그 주택에 거주해야 한다. 부모는 거주해야할 의무조항이 없는 대신에 자녀는 반드시 적어도 1년은 거주해야 한다. 한편 자녀가 짧은 시간에 많은 부채를 가지고 있다는 심리적인 부담도 가질 수 있지만, 매월 정해진 날짜에 월 지불액을 납부하면서 일찍부터 스스로 자기의 신용을 관리하며 좋은 신용을 쌓는 경험과 기회를 갖게 해줄 수 있다. 더우기 정해진 시간에 렌트비를 받거나, 건물을 관리하고 책임감 있게 자신의 자산을 유지할 수 있는 기회가 되며, 돈에 대한 현실적인 감각을 배우고, 투자에 대한 안목을 넓히는 좋은 교육의 장이 될 수도 있다.