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부동산 거래시 외국인·외국기업에 관련된 세금
2019년 03월 14일 (목) 03:50:37 weeklyfocus weeklyfocus@focuscolorado.net
      부동산 거래시 만나게 되는 여러 전문인들 중 타이틀 회사의 역할과 클로징(Closing)시 부과되는 세금 가운데 특히 세법상 외국인이나 외국기업의 경우 해당되는 부분을 알아본다. 부동산을 사거나 팔 때 타이틀 회사/타이틀 보험회사와 일을 하게 되는데, 이들 회사가 부동산 매매 때 담당하는 중요한 업무는 부동산 거래시 타이틀(Title) 조사를 통하여 판매자의 부동산에 대한 공공 기록을 조회하고 분석하여, 거래시 부동산의 소유권을 확실하게 보험의 형식으로 구매자에게 보증을 해주게 된다. 에스크로나 클로징 전문인(Escrow or Closing Agent)들의 역할은 부동산 거래 계약서에 매매시에 제3자의 입장에서 부동산 전문인을 도와주며, 양도증서(Deeds) 및 클로징에 필요한 각종 서류를 수집, 작성하고, 필요한 공증을 하며 클로징을 진행한다.

      판매자와 구입자에게 최종본 거래 결산서(Settlement Statement 또는 Closing Statement, 부동산을 매매할 때 발생하는 비용을 수집, 분석, 정리 후에 작성한 계산서)를 제공하고, 즉 매매하는 과정에서 유발되는 여러 가지 비용과 세금을 판매자나 구매자를 위하여 수령하거나 대납해 준다. 그리고 거래시 생성된 문서들을 카운티(County)에 보내서 집문서 등기(Recording)를 할 수 있게  한다. 또한 융자회사에서 전달된 융자금을 집행하며 거래 결산서(Settlement Statement)의 작성을 위해 거래 마감 전까지 법적 채무를 해소했다는 증빙서류나 저당권 해지와 각종 법률적인 금전문제를 해결했다는 서류 등 필요한 문서들을 확보한다. 그리고 매매 계약서를 바탕으로 부동산 브로커/전문인의 지시에 따라 세금, 공과금 등 액수를 산정, 정산 및 배분을 한다. 또한 외국인이 주택을 판매했을 경우, 세금보고가 이루어져서 세금 관련 사항이 정산될 때까지 판매자가 받아야 할 판매대금을 타이틀 회사가 일시 보관하는 역할도 하고 있다.

      그리고 타이틀 보험회사는 타이틀 커밋먼트(Title Commitment, 클로징 후 타이틀 회사가 부동산에 대하여 타이틀 보험에 관한 규정을 제공한다는 일종의 약속)를 준비하고 필요한 서류들이 구비되었을 때 예외조항(Exceptions)들을 처리한다. 타이틀 조사란 판매자의 부동산에 관련된 기록을 최근의 내용까지 자세하게 조사하는 것이다. 이 기록에는 소유권 증서(소유권에 대한 기록), 세금 기록(부동산에 대한 미납된 세금이나 벌금에 관한 기록), 법원 기록(해당 부동산에 대한 법적 채무 판결이나 일반 저당권 설정에 관한 정보), 소유지 보고서(부지의 크기나 부동산이 위치하는 장소가 거주 지역권에 속하는지 또는 그 부동산의 등기여부 확인), 명의 기록(부동산이 현재 판매자의 이름으로 소유권이 설정되었는지 여부) 등을 조사한다. 타이틀 보험은 보험 형태로 되어 있어 주택 및 건물 보험과 혼동할 수도 있다. 이 타이틀 보험은 일반 보험과 다르게 매년 보험을 갱신할 필요가 없다. 부동산 거래시 타이틀 보험은 꼭 필요하며 특히 은행 융자를 통해서 부동산을 구입할 때 이 보험 없이는 융자를 받을 수 없다.

      1980년에 제정된 Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA)라는 법에 의하여 외국인이라면 부동산에 대한 판매금액의 일정 부분을 세금으로 내야 한다. Protecting Americans from Tax Hikes(PATH) Act가 제정되면서 FIRPTA의 세율이 매매 상황에 따라 10%에서 15%로 인상되었다(2016년 2월 16일 부터). 그 내용을 요약해 보면, 주택의 경우 매매 주택이 1차 거주지(Primary Residence)로 사용될 경우에는 판매가격이 30만 달러를 초과하지 않으면 과세율은 0%, 가격대가 30만 달러 이상 1백만 달러 미만인 경우 세율은 10%고, 1백만 달러를 초과하면 15%가 적용된다. 또한 1차 거주지로 사용되지 않는 경우에는 매매가격에 관계없이 15%를 부과한다. 만약 구매자가 외국인 판매자로부터 부동산을 구입할 경우, 위의 원천징수에 관한 세율을 공지하여 적절한 세율이 부과될 수 있게 해야 한다.

      이 법에 의하면 외국인이란 세법상 비거주 외국인(Non-Resident Alien)과 외국인 기업(Foreign Corporations) 및 외국인 파트너쉽(Foreign Partnerships)에 적용되며, 부동산이란 토지(Lands), 건물(Buildings)과 토지를 이용해서 개발되어진 것(Land Improvements) 등을 의미한다. 그리고 소득에 대한 세금은 원천징수(Withholding)로 부과되는데, 외국인의 경우 양도소득세를 납부하지 않으면 세금을 추징할 방법이 없기 때문에 매매가의 일정 부분을 미리 원천징수 하는 것이다. 세금보고 및 정산 후 초과 부과된 세금은 차후에 세납자에게 돌려준다. 2018년부터 새로운 세법이 적용되고 있으며, 원천징수에 대한 예외규정 및 반드시 알아야 할 내용이 있으므로 자세한 세법에 대한 정보나 절세에 관한 문제 등은 전문가의 도움을 받기 바란다.
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