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트럼프 세제 개혁안과 부동산 시장
2018년 01월 18일 (목) 03:57:22 weeklyfocus weeklyfocus@focuscolorado.net
    2017년 12월 의회에서 트럼프 대통령의 세제 개혁안이 통과되어 2018년(2019년 세금 보고)부터 시행된다. 그 동안 개혁안이 발표되면서 찬반양론이 많았던 것으로, 향후 10년간 국가 부채가 1조5천억 달러 가까이 늘어나는 규모의 감세법안으로 1986년 이후 최대 규모의 세제 개편이 될 것으로 평가되고 있다.  이번 칼럼에서는  이 세제 개혁안이 부동산 시장에 주는 영향을 살펴본다. 전문가들의 조사에 의하면, 일단 상업용 부동산 시장에는 커다란 영향을 주지는 않는다는 것이 공통된 견해이다. 그러면 현금 유동성이나 비지니스 구조와 포트폴리오(Portfolio: 주식이나 채권, 그리고 현금과 동일시되는 자산, 뮤추얼 펀드나 상호 교환이 가능한 펀드 등의 자산의 집합이나 구성)의 소유자 등에는 어떤 영향을 줄까? 전반적으로 부동산 투자에는 그다지 커다란 영향을 줄 것으로 보이지는 않다. 부문별로 살펴보면, 이번에 통과된 개혁안은 1031세금 유예 교환조항과 모기지 이자 공제부문, 자산의 상각(Depreciation)부문에 있어서 투자자들에게는 도움이 될 것으로 판단하고 있다. 1031교환 조항은 변화가 없이 그대로 유지되며, 자산의 상각 부분은 부동산의 경우 계속하여 상각이 가능하다. 즉, 비주거용 부동산 자산은 39년 동안, 주거용 임대용 부동산은 27.5년간 그리고 허가를 받고 보수나 개수(Certified improvement)를 한 부동산의 경우 15년간 상각을 받을 수 있다. 부동산에 관한 이자 공제의 경우, 그 이자가 부동산 사업에서 비롯된 것이라면 그것 또한 공제 대상이 된다. 또한 자격이 갖추어진 개인들이 소유한 채권들도 저가격의 주택(Affordable housing: median income이나 그 이하의 소득을 가진 사람들에게 공급되어지는 주택)의 건축, 지방의 교통이나 기반 시설 확충, 그리고 지방의 모기지 채권 프로그램(Local mortgage bond programs)에 사용되어지는 경우에도 공제가 가능하다. 사실  2017년 내내 세금 개혁안 조항의 최종안에 어떤 내용들이 추가될 것인가에 관심이 쏠렸었다. 정부의 세금 정책의 변화로 많은 투자자들이 투자일선에서 발길을 돌릴 수 있을지도 모른다는 불안이 있었다. 이 세법은  회사(Corporations, 주식회사)나  스몰 비즈니스와도 직접적인 관련이 있는 ‘개인 세금보고서로 소득을 이전해서 보고하는 비즈니스 조직'(Pass-through entity: 자영업, 파트너쉽, LLC, S Corporation)들이 그들의 포트폴리오를 재구성을 할 수 있는 좋은 기회로 생각하고 있다. 비즈니스 조직들에 주어지는 감세 혜택은 이들 조직의 사업에 활기를 불어 넣어주며, 상업용 부동산에 대한 커다란 영향을 미치지 않는 한도 내에서 개정되었다.

     개인에 대한 세율과 소득에 따른 비과세자의 계층(Tax brackets)과 대부분의 상위계층(Top-tier)의 소득세에 관하여 큰 변화가 있다. 법인세(회사 세율)를 현재 35%에서 20%로 대폭 인하한 것이 이것이 이번 세제 개편안의 가장 핵심이다. 예를 들면 회사나 비즈니스 조직들에 대한 세제 구조의 개편은, 낮추어진 세율로 인하여 부가적으로 생기는 여러 자산들을 상업용 부동산 시장에 유입될 수있는 기회도 주게된다. 더욱이 투자자들 자신이 보유한 자산의 구조를 어떻게 재평가할 것인가에 고민하고, 특별히 회사나 비즈니스 조직을 통하여 부동산을 보유하고 있는 것보다, 개인적으로 소유하고 있는 개인 투자자들에게는 더욱 더 재평가에 대한 욕구가 높아질 전망이다. 또한 모기지 이자의 경우, 새로운 모기지는 $750,000까지의 이자만 공제할 수 있으며 기존 모기지는 현재 있는 그대로 인정된다. 에쿼티론 이자에 있어서는 지금까지 대출금액이 $100,000까지 가능하던 이자 공제가 폐지되었다.  한편, 트럼프 행정부의 세제개혁안이 시행되면 모기지 이자 공제를 선택하는 주택소유자들이 현재의 6분의1 수준으로 대폭 축소된다는 분석이 제기됐다. 한 부동산 정보업체 최근 조사에 따르면, 현재 주택소유자 3명 중 1명꼴인 29.6%가 모기지 이자 공제를 선택하고 있지만, 세제개혁안 시행 후 이 비율은 5.4%로 감소할 것으로 나타났다. 특히 뉴욕주의 경우 모기지 이자 공제를 선택하는 주택소유자 비율은 현재의 76.9%에서 19.6%로 줄어들 것으로 추산됐다. 모기지 이자 공제 혜택을 받고 있는 주택소유자 비율이 98.5%에 달하는 샌프란시스코에서는 그 비율이 58.9%로 줄어들고, 보스턴도 79.2%에서 13.8%로 곤두박질 칠 것으로 예측됐다. 마이애미 역시 39.9%에서 6.2%로, LA와 샌디에고는 각각 95.7%에서 29.5%, 94.1%에서 20.1%대로 떨어질 것으로 추산됐다.

    이런 감소 추세는 "주택 소유로 인한 세법상 가장 큰 혜택이 주택 모기지 이자 공제 조항이지만, 세제개혁의 일환으로 표준공제액이 2배로 인상되면 주택보유의 이점이 사라질 수 있기 때문"으로 분석했다. 현행 세법상 상당수의 주택소유자들은 표준공제보다 모기지 이자공제 혜택이 더 커 세금 보고시 항목별공제를 선택하고 있지만, 표준공제액이 큰 폭으로 올라가면 주택 모기지 이자공제의 이점이 줄어들고 당연히 주택 구입보다는 렌트에 대한 매력이 증가할 수밖에 없다는 설명이다. 또한 지방세·재산세 등의 항목별공제 혜택까지 대부분 폐지되면 지방세율이 높아 항목별공제를 선택하는 주(State)의 납세자들은 오히려 과세 소득이 늘어날 수 밖에 없기 때문에 차라리 표준공제가 유리할 수 있다고 풀이했다. 뿐만 아니라 주택 가치에는 세제 혜택에 따른 가치 증가분도 포함되는데, 주택 모기지 이자 공제 혜택을 받지 못할 경우, 모기지 주택 가치의 10% 정도가 사라지게 돼 주택 소유의 필요성이 더 줄어들게 된다고 내다봤다. 실제로 이 조사에 따르면 주택 모기지 공제 혜택이 표준공제보다 유리할 수 있다는 주택 가격은 현재 최소 30만5천 달러지만 세제개혁 이후에는 80만1천달러 이상의 가격이 되는 주택을 구입해야 하는 것으로 나타났다. 세제상의 변화만으로는 실제상의 세제 개혁안에 따르는 전반적인 영향에 대하여 논하기에는 시기상 아직은 이른 감이 있다는 지적이다. 가까운 장래를 놓고보면, 확실하게 지주나 건물 소유자, 부동산 개발업자들에게는 유리하지만, 표준공제나 재산세의 감면 등은 주택가격을 하락시키는 요인으로 작용할 수도 있다. 많은  도시에서는 높은 주세(State tax)와 지역세(Local tax)를 피하기 위하여 거주자들이 대거 유출할 수도 있어서, 그 지역들의 주택 자산의 가치가 하락하는 양상도 나타날 것으로 전망하고 있다.  이러한 세제상의 변화와 국내경기의 호조로 인한 계속되는 금리 인상의 압력에도 불구하고, 2018 주택시장은 인벤토리의 부족과 취업률의 상승 등에 힘입어 전반적으로 주택의 가격은 낮은폭이나마(2-4%) 가격이 상승할 것이라는 전망이 나오고 있다. 이 칼럼에서 다루지 않은 항목들도 많고, 언급된 항목들도 추가적인 사항들이 있으므로 새로운 세제안을 적용할 경우에는 전문가와 꼭 상담하기 바란다.
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