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Office Market의 최근 동향
2017년 11월 09일 (목) 07:28:40 weeklyfocus weeklyfocus@focuscolorado.net
           최근 REIS의 조사를 종합해보면, 전국적으로  2017년에 Office market은 성장에 있어서 별 변화가 감지되지 않고 있다. 2017년을 통하여 이 시장은 아주 점진적인 상태로 성장해 왔다. 지난 2사분기의 경우, 렌트가 0.4% 상승하여 작년 같은 기간의 0.5%에 비해 약간 낮은 상태를 보였고, Office관련 고용증가도 0.5%로 지난해의 같은 기간에 비하여 2.4%증가에 그친 것으로 나타났다. 대부분의 회사들이 전년에 비하여 각 근무자들의 점유 공간이 작은 것들을 임대한 것으로 조사되었으나, 사무실 자체의 임대는 꾸준히 증가하고 있다. 2005년에서 2008년사이의 활발했던 오피스 임대 경기가 2008년에서 2010에 이르는 커다란 침체기를 겪은 후에,  지금의 이런 추세는 오히려 시장의 건전함을 보여주는 한 예로 받아들여지고 있다. 비록  지난 2사분기에 8개의 메트로 지역에서 -0.1%에서 -0.4%의 성장을 보이긴 하였지만, 전국적으로 대부분의 메트로 지역에서 Office market의 성장이 변화없이 진행되고 있는 것도 이 부문의 시장이 건실함을 보여주고 있다. Little Rock, Chicago 와 Greensboro/Winston-Salem지역에서 1천개의 사무용 일자리가 줄어들었고, 아파트 시장과 같은 새로운 공급이 이루워지고 있지는 않다. REIS의 전망에 따르면, 이들 지역은  2018년 말쯤에는 공실율이 현재의 상태에서 0.3%이상 증가할 것으로 예상 하고 있다. 몇몇의 메트로 지역은 공급이 확대되고 렌트도 증가하여, San Jose는 0.4%, Seattle의 경우에는 1.3%까지 늘어나기도 했다. Nashville, Charlotte, Fort Worth와 Memphis지역은 많은 신규 공급이 이루워지고 있으며,  Memphis는 렌트의 증가가 나타나지 않았고  Charlotte은 1.4%까지 증가를 보여주었다. 일자리 증가에 있어서 San Jose는 0.2%를 그리고 Atlanta, Charlotte는 1.3%의 증가를 보였다. 

          Denver 메트로 지역을 보면, 2016년 Flatiron Flyer Rapid Bus Transit Service와 함께 FasTrack 노선의 개통은 여러 지역을 연결하며, 출퇴근길에 대한 선택의 폭을 넓게 해 주었다. 또한 이 노선을 중심으로 근무자들을 위한 Office 공간이 증축되고, 짧은 출퇴근 길을 원하는 근무자들이 쉽게 대중 교통 수단에 접근할 수 있게 해주었다. 2017년까지는 전체 노선중의 1/3인 E, F 그리고 R노선이 덴버 남부지역에  건설될 것이다. 이들 노선을 중심으로 227,000 square feet(sqft)의 Panorama Corporate Center와 212,000sqft의 INOVA Dry Creek 1이 건설 되었으며, 이 두 건물은 모두 렌트가 이루워진 상태이다. 지난해에는 평균 공실률이 최근들어 가장 낮은 수준이었으며, 임차인들이 질이 좋은 건물들을 선호하게 되어 새로운 사무용 건축이 늘어나게 되었다, 2017년에는 건축물량이 최대치를 보이며(2016년의 경우 977,000sqft이 건축됨), 지난 2년간의 물량을 합한 것보다도 많을 것으로 예상된다. 새로 건축되는 시설중에 255,000sqft는 의료용 사무공간이다. 비록 2017년의 공급물량이 많아져 공실률이 늘어나겠지만, 렌트의 성장을 따라잡지는 못할 것으로 보인다. Class A급(최상급 건물) 사무용 공간은 공실률이 상승하여 17.3%를 보였고, Class B/C의 경우는 13.3%로 하락했다. 2017년말에는 공실률이 14.9%까지 예상된다. 임대료의 경우, 2017년말에는 square foot당 $25.53까지 상승할 것으로 보이며, 이 가격은 지난 해와 비교하여 1.7%가 오른 가격이다. 지난 1분기의 조사를 살펴보면, 평균 공실률은 14.9%인데 Midtown은 6.5%로 최저 수준을 보였고, Broomfield 지역이 15.2%로 가장 높았다. Square foot당 렌트 가격은 평균이 $25.23달러였다. Northeast Denver, Aurora 및 Southwest Denver 지역이 $19달러 이하를 보였으며, Broomfield 경우는 $27.72달러를 기록했다.

           투자 경향을 살펴보면, 콜로라도와 타주에서 몰려드는 구매자들로 인하여 Office 공간에 대한 평균 가격이 상승하였다. 백만 달러에서 천만 달러정도로 투자 가능한 개인 투자자들이 가장 많으며, 주로 메트로의 남동쪽 지역에 많이 투자를 하고 있다. 첫해 자본 회수율은 메트로 지역이 평균 7% 이상으로 높게 나타나고 있다. 지난 4분기동안 Midtown과 Downtown 지역에의 수요가 증가하고 있다. 하지만 제한된 매물과 메트로 지역보다 높은 가격으로 투자자들은 교외의 좋은 곳에 위치한 매물들에 관심을 보이고 있다. 이 들Midtown과 Downtown 지역의 자본 회수율은 6.5%내외이다. 남부 Denver와 Colorado Blvd/ Glendale 지역에 의료용 사무공간에 대한 수요가 급증하고 있으며, 이 지역의 첫 해 자본 회수율은 7.5%정도로 조사되고 있다. 한편 지난 11월 1일 연방준비제도(연준)의 새 의장에 제롬 파월 현 연준이사가 사실상 내정됐다고 언론이 보도했다. 중립 성향으로 분류되는 파월이 새 의장이 될 경우, 재닛 옐런 현 의장의 통화정책 기조를 대체로 이어갈 것이라는 전망에 글로벌 금융시장은 일단 안도하는 분위기다. 하지만 일각에선 향후 금리결정과 금융규제 완화 등에 도널드 트럼프 대통령의 입김이 강해질 수 있다는 우려도 제기되고 있다. 보통 연준 주요 인사들의 성향은 ‘매파(통화긴축 선호)’ ‘비둘기파(통화완화 선호)’로 구분되지만 그는 흔히 ‘중립’ 성향으로 분류된다. 버냉키 전 의장은 회고록에서 그를 “중립 성향의 합의 도출형 리더”라고 평가하기도 했다.  경제 전문매체 마켓워치는 “파월이 지난 5년 간 단 한번도 연준의 결정에 배치되는 투표를 한 적이 없다”고  보도하며, 당분간은 파월 이사가 점진적인 금리인상과 단계적인 연준 보유자산 축소 등의 옐런 의장 정책 기조를 이어갈 걸로 보는 시각이 우세하다. 다만 금융규제 완화에 대해서는 옐런 의장보다 한층 유연한 입장을 가진 것으로 평가된다. 전면적인 규제완화는 반대하지만 은행의 부담을 줄이는 방향으로 규제를 보다 효율적으로 개선하는 건 필요하다는 입장을 그는 유지해 왔다. 전문가들에 의하면, 파월 이사가 “금리가 가급적 완만하게 오르고 경기부양을 위해 금융규제 완화가 필요하다고 생각하는 트럼프 대통령의 입장에 가장 가까운 인물로 평가받고 있다”고 전했다. 전문가들의 예상처럼, 점진적인 금리인상이 진행된다면 현재의 부동산 경기에 급격한 변화는 없을 것이라는 조심스런 전망이 이어지고 있다.
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