일반적으로 소유하던 자산을 매각/처분하게 되면 감가상각(depreciation)등을 고려한 조정 취득원가와 매각/처분가격에 따라 손익을 계산하게 되는데, 이것을 실현손익(Realized Gain or Loss)이라 합니다. 실현 손익은 경제적인 의미의 손익입니다. 일반적으로 자산 거래시 실현된 손익이 과세/공제 대상이라고 알고 있지만, 실제로 세금과 관계되는 것은 실현손익이 아닌 인식(Recognition)된 손익입니다. 인식된 손익이란 실현손익 중 과세/공제 대상으로 신고 하여야 하는 금액을 말합니다. 일반적으로 실현손익과 인식손익은 동일한 시점에 발생하고 금액 역시 같은 경우가 대부분이지만, 세법에서는 일정한 요건이 만족하게 되면 인식손익에 대한 과세/공제를 실현 시점에서 나중으로 미룰 수 있게 허용해 주는 경우들이 있습니다. 자산 매각/처분시 이익이 났다면 그에 따른 세금을 내는 것이 당연 하겠지만 합법적인 테두리 안에서 세금 납부를 벌금이나 이자비용 없이 최대한 늦출 수 있다면 납세자 입장에서는 내야 할 세금 만큼 투자 규모를 늘릴 수 있고 손해를 본 경우에는 자신이 처한 세무적인 환경에 따라 공제대상 금액을 나중에 사용하는 계획을 세울 수도 있습니다.
동종자산 교환(Like-Kind Exchange, Section 1031, Deferred Gain or Loss)
1031교환으로도 많이 알려져 있고, 원래는 1920년대의 경제 대공황때 부동산 투자 장려차원에서 만들어진 제도로 사업및 투자용으로 소유하던 자산을 매각하고 동종자산(Like-Kind Property)을 새로 구입하게 되면 매각시 실현손익이 발생하더라도 새로 취득한 자산을 매각/처분하는 시점까지 손익인식을 연기할 수 있는 IRS 규정 제 1031조를 의미합니다. 이는 동종자산의 교환으로 인하여 실현손익이 생겼지만, 해당 거래가 세금을 납수 할 수 있는(wherewithal to pay) 자금을 수반하지 않으며 자산 소유주의 실질적인 경제적 입장에도 변화가 없다고 보기 때문에 손익인식의 시점을 이연시켜 주는 제도 입니다. 예를 들어 2015년도 1월에 취득한 투자용 부동산 A를 50만불에 취득하여 2017년도에 A를 75만불에 매각함과 동시에 다른 투자용 부동산 B를 70만불에 취득 하였다면, A의 거래에서 실현된 25만불(75만-50만)의 양도차익 중 20만불은 B 취득에 사용 되어였다고 인정되기 때문에 2017년도에 과세되지 않고 나머지 5만불만 과세수익이 됩니다. 이연된 양도차익 20만불에 소득세는 부동산 B를 매각하게 될 때 과세되며, 만약 이때도 동종자산 교환이 적용 된다면 과세는 또 다시 연기 되게 됩니다.

         동종자산(Like-Kind Property)은 물리적/기능적(Nature/Character)인 유사성을 지닌 자산을 말하며, 등급(Grade)이나 품질(Quality)은 유사성과는 관계가 없습니다. 사업용 혹은 투자용의 부동산, 가구, 기계설비, 컴퓨터및 주변기기, 정보시스템, 자동차, 특허권등이 해당되며 재고자산, 원재료, 주식, 채권, 어음, 동업회사의 지분, 영업권(혹은 권리금), 개인용도의 자산(예, 주거 목적의 주택)등은 해당되지 않습니다. 또한 동종자산으로 인정된다 하더라도 자산거래를 동종자산 교환으로 인정 받기 위해서는 IRS 규정 제 1031조에 열거된 아래의 요구 조건을 모두 충촉해야 합니다. i) 처분/취득 자산이 사업용 혹은 투자용이여야 하며 미국내에 존재하여야 합니다. 따라서 투자용 주택을 팔고 거주용 주택을 취득한 경우나 미국에 있는 사업용 건물을 팔고 한국에 있는 상가를 구입한다면 동종자산 교환이 성립되지 않습니다. ii) 교환은 반드시 동종자산간의 이루어져야 합니다. 즉 부동산은 부동산으로, 기계설비는 기계설비로와 같은 교환이여만 합니다. iii) 교환시 현금등이 인출되면 그 금액은 과세 대상이 됩니다. 특히 양도 자산에 걸린 부채를 상대방이 인수 하는 경우와 매각대금의 일부라도 에스크로 구좌에서 인출하고 다시 입금하여도 현금 인출로 인정되기 때문에 주의 하여야 합니다. iv) 자산 매각이 이루어진 이후 45일안에 새로 취득할 자산을 IRS에 통보해야 하며 또한 자산 매각이 이루어진 이후 180일안에 자산취득이 완료 되어야 합니다. 45일/180일이 되는 날이 공휴일이여도 연기되지 않기 때문에 유의 하여야 합니다. 일반적으로 동종자산 교환은 부동산 투자에 많이 이용됩니다. 이론적으로는 일반 사업체의 매매에도 적용될 수 있지만, 사업체 매각금액의 대부분이 동종자산으로 인정되지 않는 영업권(Goodwill, 권리금으로 이해해도 무리가 없습니다)과 재고자산(Inventory)인 경우가 일반적이고, 해당 되는 자산이 있다라도 구성내용이 복잡하여 동종자산 교환으로 받는 해택보다 여러 관련비용이 더 많이 발생하기 때문입니다. 하지만 부동산의 경우는 사업용 혹은 투자용이라면 어떤 종류의 부동산이라도 동종자산으로 인정 되기 때문에 적용이 훨씬 용의하다 할 수 있습니다. 또한 부동산 투자시 동종자산 교환은 비단 과세 이연 측면 뿐만 아니라 동종자산 교환에 해당된 자산을 상속할 경우에는 자산에 내제된(이연된) 양도소득세가 면제되는 효과도 생깁니다 (상속세는 별도로 고려할 사항입니다). 동종자산 교환을 통하여 많은 세무적인 이익을 취할 수 있지만 이를 위하여서는 까다로운 규정 준수가 요구되며, 특히 45일/ 180일 이내에 원하는 자산을 정하고 구입을 완료하다는 것이 현실적로 수월하지 않기 때문에 동종자산 교환의 잇점을 최대한 이용하기 위하여서는 철저한 사전 준비가 요구 됩니다.