기본적으로 알아두면 유용한 10가지 사항
투자자들의 부동산에 대한 투자 영역이 많이 넓어지고 있으며 기호나 선호도도 다양하여, 부동산 투자시에 알아두면 좋은, 재산 증식의 하나로 평가받고 있는 연방 국세청에서 시행하고 있는 1031 교환법에 대하여 기본적인 내용을 살펴본다. 이 법의 취지는 부동산 매매시 발생하는 시세 차액에 대한 세금을 연기하면서 내야 할 세금만큼을 더 투자할 수있게 도움을 주자는 것이다. 하지만 이 법은 엄격한 시간상의 제약과 복잡한 규정을 포함하고 있어서 이 법을 적용하려면, 정확한 법규의 이해와 철저한 준비가 필요하다. 정확하게 법규를 알고 제대로 적용하면 부동산의 재투자에 커다란 도움이 될 수도 있겠지만, 잘못된 이해로 인하여 세금 연장이 아니라 반대로 많은 세금을 부과받을 수도 있기 때문이다. 1031 교환법은 연방 국세청(IRS)의 규정에 의거하여 세금 납부를 일시적으로 연기할 수 있는 조치이다. 이 1031 Exchange를 활용하면 부동산 투자를 통해 세금을 절약할 수 있고 자산 증식이 가능하다. 이 교환법은 투자나 사업 목적으로 구입한 부동산을 처분하고 동종이나 유사 업종의 다른 부동산을 구입하는 경우, 부동산 판매에서 얻은 소득 전체나 일부 금액에 대하여 세금 납부를 연장해 주는 세법을 말한다. 이 법에 의하면 투자나 사업용 부동산을 팔면서 생기는 자본 이익에 대하여 판매 거래 직후에 세금을 내지 않고 신규로 구입하는 부동산에 재투자하는데 그 자본을 사용할 수 있게 하는 것이다. 이 법은 세금을 면제해 주는 것이 아니라 양도 소득세(capital gain tax)를 나중에 내도록 유보해 주는 조치이다. 부동산 교환을 연결해주는 즉, 판매자와 구매자 사이에 중간역할을 하는 회사가 있으며, 이런 회사들을 인증된 중간회사(qualified intermediary)또는 부동산 교환회사(1031 exchange company)라고 한다. 1031 교환법을 적용하려 할때 정해진 횟수나 빈도에 관계없이 이 법을 이용할 수 있다. 비록 매번 부동산을 팔고 살때 차액을 통한 이익이 생기더라도, 여러해 시간이 지나서 최종적으로 부동산을 처분하여 현금화하기 전까지는 세금을 유예받을 수 있으며, 현금화하고 나면 한번 세금을 내게되는데 양도 차액에 대한 세금이 부과된다. 교환법을 사용하기 전에 전문가와 의논하는 것이 좋으며, 이 칼럼에서는 교환법을 적용할 때 기본적으로 알아두면 유용한 10가지 사항을 살펴본다.
1. 이 교환법은 개인적인 세금 유예의 용도로는 사용할 수 없다. 즉 투자나 사업용 부동산에 적용된다. 그러므로 자신의 1차 거주지에는 적용이 되지 않는다. 하지만 휴가용 주거시설(Vacation Home)은 가능하다. 2004년 의회에서 휴가용 시설을 임대용 부동산으로 규정하여 이 교환법의 적용을 가능하게 하였지만, 여러 제약이 있으니 정확히 알아보고 이 법을 이용하는 것이 좋다.
2. 대개의 경우 이 법은 부동산에 유효하며 TIC(Tenant in Common)라 불리우는 임대를 통한 이자 이익에도 적용 가능하다.
3. 이 법은 생각보다 여유가 있어서 동종 업종이나 유사 업종간에도 적용이 가능한데, 유사 업종 부동산이란 범위가 넓어서 예를들면, 토지에서 아파트로, 목장에서 상업용 건물로, 상업용 건물에서 오피스 빌딩 등을 구매하여 자산의 형태가 바뀔 때에도 이 법규의 적용이 가능할 수 있다.
4. 대분분의 경우 제3자나 매개인, 인증된 중간회사(qualified intermediary) 또는 부동산 교환회사(1031 exchange company)를 통하여 교환법의 시행을 미룰 수가 있다. 이 경우에는 우선 거래 종료후 45일 내에 새로 구입하려는 부동산(Designated Replacement Property, DRP)을 서류상으로 꼭 명시하여 매개인에게 통지하고, 본인의 판매 거래가 종료되면 매개인이 판매금액을 보관하게 된다. 본인이 그 금액을 갖게되면 연기된 교환법은 효력이 없어진다.
5. 하나나 또는 여러개의 부동산을 신규 구입 부동산으로 지정 할 수 있다. IRS에 따르면 DRP(교체 가능한 부동산)를 3개까지 정할 수 있는데, 그 중에 하나는 계약을 거쳐 거래가 완료되어야 한다.
6. 이 교환법의 적용을 받으려면 판매 거래는 기존 부동산을 매각한 후 6개월 이내에 이루워져야 한다.
7. 새로 구매하는 부동산이 기존 부동산의 판매 가격과 같거나 높은 가격이면 교환법을 적용할 수 있다
8.기존의 부동산을 매각하여 생긴 현금은 모두 새로운 부동산에 재투자 되어야한다. 만약 현금 중 일부라도 재투자하지 않고 갖고 있게되면(이런 금액을 Boot함) 이 금액에 대하여 세금이 부과된다.
9. 이 교환법을 이용할 때 본인의 모기지나 다른 부채에 대하여 잘 파악하고 있어야 한다. 예를들어 기존 부동산의 모기지가 100만 달러였는데, 교환법으로 하여 새로 구입한 건물의 모기지가 90만 달러였다면 본인은 10만 달러의 수익이 있게되어(Boot) 그 액수만큼 과세대상이 된다. 10.판매된 부동산 소유주의 이름은 재투자 할 때도 소유주의 이름이 같아야 한다.
1. 이 교환법은 개인적인 세금 유예의 용도로는 사용할 수 없다. 즉 투자나 사업용 부동산에 적용된다. 그러므로 자신의 1차 거주지에는 적용이 되지 않는다. 하지만 휴가용 주거시설(Vacation Home)은 가능하다. 2004년 의회에서 휴가용 시설을 임대용 부동산으로 규정하여 이 교환법의 적용을 가능하게 하였지만, 여러 제약이 있으니 정확히 알아보고 이 법을 이용하는 것이 좋다.
2. 대개의 경우 이 법은 부동산에 유효하며 TIC(Tenant in Common)라 불리우는 임대를 통한 이자 이익에도 적용 가능하다.
3. 이 법은 생각보다 여유가 있어서 동종 업종이나 유사 업종간에도 적용이 가능한데, 유사 업종 부동산이란 범위가 넓어서 예를들면, 토지에서 아파트로, 목장에서 상업용 건물로, 상업용 건물에서 오피스 빌딩 등을 구매하여 자산의 형태가 바뀔 때에도 이 법규의 적용이 가능할 수 있다.
4. 대분분의 경우 제3자나 매개인, 인증된 중간회사(qualified intermediary) 또는 부동산 교환회사(1031 exchange company)를 통하여 교환법의 시행을 미룰 수가 있다. 이 경우에는 우선 거래 종료후 45일 내에 새로 구입하려는 부동산(Designated Replacement Property, DRP)을 서류상으로 꼭 명시하여 매개인에게 통지하고, 본인의 판매 거래가 종료되면 매개인이 판매금액을 보관하게 된다. 본인이 그 금액을 갖게되면 연기된 교환법은 효력이 없어진다.
5. 하나나 또는 여러개의 부동산을 신규 구입 부동산으로 지정 할 수 있다. IRS에 따르면 DRP(교체 가능한 부동산)를 3개까지 정할 수 있는데, 그 중에 하나는 계약을 거쳐 거래가 완료되어야 한다.
6. 이 교환법의 적용을 받으려면 판매 거래는 기존 부동산을 매각한 후 6개월 이내에 이루워져야 한다.
7. 새로 구매하는 부동산이 기존 부동산의 판매 가격과 같거나 높은 가격이면 교환법을 적용할 수 있다
8.기존의 부동산을 매각하여 생긴 현금은 모두 새로운 부동산에 재투자 되어야한다. 만약 현금 중 일부라도 재투자하지 않고 갖고 있게되면(이런 금액을 Boot함) 이 금액에 대하여 세금이 부과된다.
9. 이 교환법을 이용할 때 본인의 모기지나 다른 부채에 대하여 잘 파악하고 있어야 한다. 예를들어 기존 부동산의 모기지가 100만 달러였는데, 교환법으로 하여 새로 구입한 건물의 모기지가 90만 달러였다면 본인은 10만 달러의 수익이 있게되어(Boot) 그 액수만큼 과세대상이 된다. 10.판매된 부동산 소유주의 이름은 재투자 할 때도 소유주의 이름이 같아야 한다.
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