달러화 강세, 금리 인상, 에너지 시장 등 점검해야

         부동산 경기와 소비의 증가가 국내의 경기를 이끌고 있는 상황에서 트럼프 행정부가 펼칠 경제정책과 연준의 기준금리 인상, 지속되는 모기지금리 인상 등이 변수로 예상된다. 특히 트럼프 당선인의 경제공약은 부동산 시장에 긍정적으로 작용할 가능성이 높다. 규제완화 정책은 융자조건 완화로 이어질 수 있고, 사회기반시설 투자 등의 대규모 경기부양책은 자본의 유동성을 증대시켜 전반적으로 소비를 촉진시키므로 부동산 시장에 긍정적 요인이라 할 수 있기 때문이다. 하지만 달러화 강세, 기준금리 추가인상, 모기지 금리상승 등 곳곳에 부동산 시장에 영향을 끼칠 요소들이 놓여있다. 상업용 부동산에 영향을 미치는 몇가지 요인을 알아보면 다음과 같다.

        우선 세계경제 및 정치적 상황의 불안을 들 수 있다. 영국의 유럽연합의 탈퇴로 인하여 유럽 경제의 미칠 장기적인 영향이 아직도 확실치 않으며, 또한  트럼프 당선인이 중국이 성역처럼 여기는 “하나의 중국” 원칙에 반기를 들면서 최근 중국과의 관계가 급속도로 얼어붙고 있다. “대만 카드”를 가지고 향후 중국과의 협상에서 우위를 점하려는 정치적으로 계산된 전략이라는 시각이 지배적이다. 즉 무역 불균형 문제 등 현안을 풀어나갈 때 유리한 입장을 견지하려는 것이지만 중국을 자극하여 갈등을 증폭시키는 것은 경제에 불안함을 가중시키는 요인이 된다. 그리고 미 정보당국이 작년 말 보고서에서 러시아 정보당국이 국내대선과 관련해 국내정당 네트워크에 침투해 해킹한 사실의 발표 이후 미국과 러시아의 관계는 빠르게 냉각되었고 급기야는 국내의 러시아 외교시설을 폐쇄하고 외교관들을 추방하기에 이르렀다. 트럼프 당선자는 러시아와의 관계를 정상화하고자 하고 있지만 국내의 반 러시아 기류는 당분간 미 정가를 휩쓸고 국민들의 반 트럼프정서가 확대될 전망이어서 이런 국내 정치적 상황이 경제에 영향을 주지 않을까 하는 우려의 목소리가 있다. 두번째로 이자율의 인상과 자본 회수율이다. 지난해 말 연준의 금리인상(인상후 기준금리, 0.5%~0.75%)과 새해에도 추가적인 인상이 예상되고 있다. 금리의 인상은 전반적인 부동산시장에 직접적인 영향을 주고 시장을 위축시킬 수도 있다. 이자율 변동에 지표로 사용되는 10년 만기 국채(10-year Treasury)의 이자율은 세계 경제개발이 순조로워지면 2017년에 3.5~4%로 인상될 것으로 예상된다. 상업용 부동산 투자에 있어서 자본 회수율(Cap Rate)은 중요한 평가요소로, 최근 들어 클래스 A 부동산 시장(Class A Property Market, 건축된지 15년 안팎의 건물로 높은 수준의 임대수익을 올릴 수 있는 조건을 갗춘 부동산이 거래되는 시장)에서 조차 거품경기가 있어왔으며, 전문가들에 따르면 새해에 들어서서 급격한 회수율의 상승은 기대되지 않는다고 내다보고 있다. 상황에 따라서 투자자들이 부동산에 직접 투자하지 않고 2차 시장(Secondary Market, 모기지 은행들이 투자자들에게 판매하는 대출(Loans)을 취급하는 시장)에 더 많은 관심을 가지게 되고 아울러 높은 수익이 예상되는 병원이나 의료에 관련된 상업용 부동산에 투자가 몰릴 것으로 예상하고 있다.

       다음으로는 외국인 투자의 증가이다. 세계 경제와 정치적 불확실성은 지속적으로 미국으로의 자금이동에 도움이 되고 있다. 미국 부동산으로 세계의 자금이 유입되는 현상은 지속적으로 증가할 것으로 예상된다. 미국 부동산시장은 세계에서 가장 안정적이고, 비교적 수익성도 높고 가격에 대한 잠재력도 인정할만한 수준이어서 편한 투자선택 수단이 되고 있다. 또한 중국과 대부분의 유럽의 경제성장이 완만해지면서 통화가치와 수익창출이 불안해지고 있다. 이로 인해 세계 자본시장에서 미국자산은 가장 유리한 투자대상으로 인식되고 있다. 2015년에 미국으로 이동한 자금은 기록적이었는데, 미국 부동산에 외국인 투자규모는 870억 달러 이상이었다. 조사에 의하면, 중국은 2020년까지 미국 부동산에 580억달러를 투자할 전망이며, 이미 2010년부터 2015년까지 171억달러를 상업용 부동산에 투자를 했으며, 중국은행들조차 상업용 부동산사업에 80억달러를 투자하였다. 하지만 중국이 자본유출을 규제하더라도 위안화(중국 화폐)의 계속되는 약세는 자본유출 압력을 높이고 있어 자본 유출에 대한 규제가 어느 정도 효력을 발휘할지는  두고봐야 할 문제이다. 그리고 상업용 부동산의 수요와 공급에 관한 것이다. 신축 부동산의 공급은 2017년에도 느리게 진행될 전망이다. 지난해에는 다세대 주택, 학생과 노인들을 위한 건물(Student and Seniors Housing), 단일 임대인용 산업용 건물(Single-tenant Industrial Properties)과 시외곽에 위치한 몰건물(Suburban Malls)부문에서만 그나마 적정수준의 공급이 이루워졌을 뿐이다. 상업용 부동산의 가격은 공급물량의 부족으로 2016과 마찬가지로 상승할 것으로 예상하고  공실율의 경우에는  작년에 비하여 별 변동이 없을 것으로 내다보고 있다.

       또한 에너지 시장의 유동성을 꼽을 수 있다. 원유 생산량의 증가와 국제 경기의 하락으로 수요의 감소는, 2015년에 이어서 2016년에 지속된 유가의 하락세는 13년만에 배럴당 $115에서 $27로 최저치를 보였다. 2017년 국제유가는 배럴당 60달러 정도까지 오른 후 안정세를 보일 것으로 보고있다. 유가하락으로 인한 경제적 충격은 지역별 분야별로 다양하게 나타났으며, 석유산업에 경제적으로 노출이 많은  Huston이나 North Dakota지역에는 부정적인 영향을 보이고 있다. 대도시 지역이나 대부분의 부동산 형태에 낮은 유류가격은 긍정적인 영향을 준다. 가솔린 구입에 덜지출하는 만큼 여가나 여행에 소비지출이 늘어나, 소매용과 호텔시장에 좋은 영향을 준다. 낮은 유류비용과 에너지비용은 건설, 제조 및 물류 비용을 낮추는데에도 영향을 주어 비지니스 투자 및 확대에 도움을 주면서, 산업용 및 제조용 부동산 공간의 수요를 증가시킨다. 2017년에 유가의 상승은 이런 분야의 상업용 부동산시장에 영향을 줄 것으로 예상된다. 전문가들은 올 1월부터 향후 6개월 동안 세계 원유 일일 생산량이 평균 176만배럴 정도 줄 것이라며 감산을 통해 원유에 대한 수요공급의 균형이 이루어져 2017년 2분기까지 배럴당 60달러 정도까지 인상될 것이라고 전망했다. 그러나 산유국들의 감산합의가 제대로 지켜질 것인지 의문이다. 이란, 리비아, 나이지리아 등이 생산량을 증가할 것으로 보여 OPEC의 감산목표를 달성하기 어려울 것으로 예상되며, 과거에도 산유국간 생산량을 속이면서 감산에 실패한 경험이 있기 때문이다. 국내외의 여러가지 변수들이 있지만 부동산 시장의 경쟁력과 건실한 기반을 바탕으로 2017년에도 투자자들의 유입이 확대되고 꾸준한 거래량의 증가를 예상하고 있다. 특히 고용시장의 안정으로 실업율이 5.0%내외로 유지되고, 다양한 형태의 상업용 시설, 즉 사무용 공간과 소매용 상업시설, 그리고 산업용 및 물류보관과 처리시설 등에 대한 수요가  증가 등의 호재가 있어서 적어도 향후 2년간은 현상태의 성장기조가 유지될 것으로 조심스러운 전망을 하고 있다.
저작권자 © 주간포커스 무단전재 및 재배포 금지