기존 주택의 인벤토리 부족과 부동산 경기의 호조로 많은 신규 주택 공사가 곳곳에서 이루어지고 있고, 새집의 장점 때문에 혹은 기존 주택의 구입시 입찰 경쟁을 피하기위해 새집을 선택하는 고객이 늘고있다. 흔히 새집을 구입할 때 별 문제가 없을 것으로 생각하기 쉬우나 건축 업체와 구매자간의 계약에서부터 입주할 때까지 여러가지 예상하지 못한 문제가  발생하기 쉽다. 최근 증가하고 있는 신규 주택 구입시 주의해야 할 점들을 짚어 본다. 신규 주택의 판매에 관한 매매 계약서는 일반적으로 건축 업체나 건축 업체의 변호인단에서 작성한 것으로, 기존 주택의 재거래(resale)시 브로커들이 사용하는CREC(Colorado Real Estate Commission, 콜로라도 부동산 위원회)에서 작성한 계약서(비교적 균형있게 판매자와 구매자간의 권리를 적용한 계약서)와는 다르게 건축 업체의 이익과 권리 보장에 기초한 것이다. 이 계약서에서 접하게 되는 여러가지 문제를 야기할 수 있는 항목들을 살펴보면, 첫째로 예치금(Deposit)의 환불이 거의 이루어지지 않는다. 예를들어 주택을 구매할 때 항목을 변경하거나 선택(Option)을 포함시킨 경우, 판매자가 실수했을 경우에도 얼마간의 예치금을 판매자가 취하도록 계약서에 포함 시킨다. 그리고 주택 건축시 변경될 수도 있는 상황에 대하여 그저 “변경”할 수 있다고만 명시하고 그 이후에 대한 상세한 언급이 부족하고, 그리고/또는 건축시 변경/대체에 대한 포괄적인 판매자의 권리에 대한 특성(Specificity)에 관한 언급 또한 부족하다.

       주택은 대부분 완공되거나(Substantial Completion) 또는 임시 입주 허가서(Temporary Certificate of Occupancy)가 발급되면  판매가 이루어진다 (Closing). Closing 이후 펀치 리스트(Punch List : 최종 판매 대금을 받기전에 건축 업체가 꼭 끝내야되는 계약 상세 항목에는 확정되지는 않은 리스팅으로, closing이 끝나기 전에 작성되는 서류)나 closing 이후 판매자가 반드시 이행해야하는 중요한 의무에 대한 조건부 납입 증서(Escrow)에 대한 내용이 부족하다. 판단 기준이 될 만한(Meaningful) 준공 일시나 closing 날짜가 없다. 즉 건축 업체의 사정에 따라 입주일이 변경되기 쉽다. 또한 주택 검사(Inspection)에 대한 권리가 제한되어 있다. 그리고 측량 평가에 관한 권리도 제한적이며, 양도 증서와 타이틀 보험에 관한 사항이 미비하다. 판매자의 잘못에 대한 구매자의 실제적인 구제 방안이 없다. 예를들어, 판매자의 잘못에 대한 구매자를 구제할 수 있는 방안이 계약을 종료하는 것이 유일한 방법이라고 곧잘 계약서에 명시하곤 한다. 상식밖의 제한된 범위의 warranty를 제공하며, 이 warranty는  납득하기 어려운 정도의 이행 절차를 포함하고 있다. 계약서를 기록(Record)하는 것이 금지되어 있으며, 종종 closing 이후에 발생하는 분쟁 따라서 판매자가 주택을 재구입할 수 있는 선택권을 준다. 예를들어 분쟁이 생기는 경우, 예상하지 못한 돌발 상황이 발생하거나 판매자가 조건을 이행하지 못하는 상황이 되어도 계약을 파기할 수 있도록 판매자에게 포괄적인 권리가 주어진다. Closing 이후에 발생하는 분쟁에도 유일한 구제 방법으로 의무적인 중재(Mandatory Arbitration)를 요구한다. 구매자에게 상식적이지 않은 유지/보수에 관한 계약이 포함되어 있다. 게다가 매매 계약이 이루어진 건물에 대하여 closing 전에 판매자가 사용 가능한 권리가 주어진다. 예를들면, 판매자의 open house나 tour의 경우에 그 건물을 이용할 수가 있다. 구매자가 보호받기위해서는,위와 같이 건축 업체마다 다르며 일관적이지 않은 불합리한 계약 조건의 이해를 도와주는 부동산 전문인의 도움이 필수적이라 하겠다.

        미리 전문인을 통하여 건축 업체의 계약 서류를 받아서 검토 하며 또한 건축 업체에 대하여 알아는것도 좋다. 온라인 상에서 리뷰(Reviews)를 참고하여, 기존 구매자들의 관심사/문제점등을 알아보고 계약에 임하는 것이 유리하다. 그리고 계약의 초기 단계에 어떤 부분이 warranty에 포함되는지, 기간은 얼마간 유효한지, 어떻게 보상을 받는지, 예를들어 직접 건축 업체를 통해서 받는지 아니면 제삼자를 통하는지 정확하게 알아본다. 주택 검사(Inspection)는 꼭 받아보는 것이 좋다. 새집이라 하더라도 마무리할때 문제가 생길 수 있고, Walk-Thru를 통하여 보통 여러개의  문제들을 발견하게 된다.  일반적으로 신규 주택은 건축 업체의 판매 계획에 따라 사전 매매가 이루어진다. 판매를 위해 설치된 모델홈과 판매 오피스를 방문해서 판매인(Sales Person) 을 통하여 정보를 얻고 구매가 이루어지는 경우가 종종있는데, 이때 판매인은 건축 업체의 이익을 대변하는  Seller’s Agent 라는 점을 명심해야한다. 구매인의 이익을 대변하고, 계약서를 포함하여 건설 과정의 이해와 재판매 가치(Resale Value)를 높이는 옵션 선택을 도와 줄 수 있는 전문인의 도움을 받는 것이 신규 주택 구입시 발생하는 손해를 줄일 수 있는 가장 좋은 방법이다.
저작권자 © 주간포커스 무단전재 및 재배포 금지