본인의 비지니스의 관리 능력 판단한 후 투자 결정
모텔, 호텔 비지니스는 부동산 투자 상품중 투자자가 선호하는 품목이다. 업계가 선호하는 수익성 척도인 ‘객실당 매출(revenue per available room, RevPAR)’은, 일정 기간 동안 매출을 객실수로 나눈 값으로, 지난 5년간 국내에서 꾸준히 증가해 왔다. 2015년 이후에는 2000년과 2007년 고점도 넘어섰다. 국내의 숙박 업계가 계속적인 성장 추세에 있으며, 국내뿐만 아니라 전세계 투자자들이 숙박업계 투자를 위해 미국으로 몰리고 있다. 이코노미스트지에 따르면, 숙박 업계가 빠른 회복세를 나타내고 직,간접 투자가 증가하게 된 몇 가지 이유는 우선 숙박 업계가 20년 전보다 더 경기 변화에 민첩하고 회복 탄성력이 강해졌고, 모텔이나 호텔 체인이 부동산을 직접 소유하는 경우가 대폭 감소 하였기 때문이라고 밝혔다. 업계가 자산을 가볍게 만드는 대신 가맹점 수수료와 관리 수수료를 받으며, 또한 지출이 많이 요구되는 모텔이나 호텔의 업그레이드 비용을 실소유주에게 부가함으로써 자산의 손실없이 순이익을 늘릴 수 있었기 때문이다.
콜로라도 Rocky Mountain Lodging Report(RMLR)의 2016년 4월의 숙박 업계의 동향에 따르면, 2015년 같은 기간에 비하여 덴버와 그 주변 지역의 객실 점유율( Occupancy Rate)은 73.2%에서 74.2%로, 평균 일일 객실료(Average Daily Rate)는 $126.46에서 $136.89, 객실당 매출(Revenue per available room, RevPAR)은 $92.61에서 $101.52로 각각 상승했음을 보여주고 있다. 고객들이 자주 문의하는 것 중에 적당량의 현금이 있는데, 그 금액으로 투자 가치가 있는 좋은 모텔이나 호텔을 알아봐 달라는 내용이다. 사실 현금 보유액의 많고 적음이나 , 프랜차이즈냐 아니냐 하는 것 보다 중요한 것은 투자자 자신이 이런 비지니스를 책임지고 운영해 나갈 수 있는 관심과 능력이 있느냐 하는 것이다. 즉 비지니스에 투자자를 맞출 것이 아니라 자신에게 적합한 사업을 찾아서 운영하는 것이(특별히 처음 투자하는 경우에는) 현명한 투자 방법이다. 특히 비지니스의 규모나 투자자 자신의 관리 능력에 따라 본인의사업 참여도가 결정 되는데, 이러한 경우 매일 상대해야하는 손님에 관하여도 신중하게 고려해 보고, 본인의 비지니스의 관리 능력(재무나 인력 관리등)이 있는지 잘 판단한 후 투자를 결정하는 것이 중요하다. 대부분의 비지니스에 있어서 영향을 많이 주는 요소는 위치(location)이며, 특히 이 비지니스는 위치가 아주 중요하므로 지역적 환경을 잘 파악해야 한다. 고속도로 주변, 교통량이 많으며 접근이 쉽고 잘 보이는 곳, 관공서나 대학교등 주위에 위치하는 것이 비지니스의 안정적 수입에 많은 도움을 준다.
보통 모텔, 호텔의 거래 가격은 연 매출의 몇 배( 예를들어, 3~5배)라는 방법으로 산출되어거래 되지만, 실제 거래 가격을 산출하는 방법은 운영 비용, 잠재적 수입, 비교 수입을기준으로하는 등 다양하다. 영업 이익이 증가하거나 감소하면 부동산을 포함하여 전체의 자산 가치가 상승하거나 하락할 수도 있다. 비지니스가 매매되는 과정에서 세금보고서 (Tax returns), 손익 계산서 (Profit and Loss Statements)와 STAR Report (프렌차이즈 의 경우) 가 있어서 이것들을 통하여 매출을 확인 할 수 있지만, 사업체를 운영하고 있는 현실은 실제 수입이나 매상이 이러한 서류로 증명 될 수 없는 경우도 있기 때문에 연 매출에 대하여 정확히 알아보도록 한다. 간혹 연 매출의 증가가 현저하지 않은 매물이더라도, 운영의 개선점이 있거나 잠재적으로 매출의 증가가 예상되는 환경에 있는 것들, 예를들어 주변에 컨벤션 센터나 연구소등과 같은 유동 인구의 흡인력이 있는 건물들의 입주가 예정된 곳이라면 충분히 투자 가치가 있다고 볼 수 있다.연 매출 외에 건물의 상태와 주변환경도 거래 가격에 영향을 주지만, 그 지역의 인력(종업원등) 수급상황과 객실 점유율 또한 고려할 사항이다. 지역별 또는 성수기와 비성수기 사이에 점유율이 차이가 나는데, 그 차이가 어느 정도인지 검토하는 것도 필요하다. 프렌차이즈를 선호하는 투자자들도 있는데 그 이유는 인터넷을 통한 예약 시스템과 프렌차이즈 본사의 광고 효과를 보기 때문이다. 하지만 프렌차이즈의 경우, 본사에서정하는 일정량의 매달 수수료가 부가된다. 경기가 좋지 않을 경우, 이 수수료는 투자자에게 부담이 되며, 또한 프랜차이즈 본사가 정하는데로 건물을 업그레이드 하는 비용을 소유주가 부담해야 하고, 본사의 방침을 따라서 운영을 해야하는 부분도 있음으로 프렌차이즈 비지니스를 할 것인지 주의하여 결정하는 것이 좋다. 최근 연 매상이나 장래의 예상되는 연 매출, 주변환경, 프랜차이즈 회사의 요구 조건, 융자조건, 그리고 부동산 자체의 상태등에 관하여 전문가들의 도움을 통하여 철저히 분석한 후 투자를 신중하게 결정해야 한다.
콜로라도 Rocky Mountain Lodging Report(RMLR)의 2016년 4월의 숙박 업계의 동향에 따르면, 2015년 같은 기간에 비하여 덴버와 그 주변 지역의 객실 점유율( Occupancy Rate)은 73.2%에서 74.2%로, 평균 일일 객실료(Average Daily Rate)는 $126.46에서 $136.89, 객실당 매출(Revenue per available room, RevPAR)은 $92.61에서 $101.52로 각각 상승했음을 보여주고 있다. 고객들이 자주 문의하는 것 중에 적당량의 현금이 있는데, 그 금액으로 투자 가치가 있는 좋은 모텔이나 호텔을 알아봐 달라는 내용이다. 사실 현금 보유액의 많고 적음이나 , 프랜차이즈냐 아니냐 하는 것 보다 중요한 것은 투자자 자신이 이런 비지니스를 책임지고 운영해 나갈 수 있는 관심과 능력이 있느냐 하는 것이다. 즉 비지니스에 투자자를 맞출 것이 아니라 자신에게 적합한 사업을 찾아서 운영하는 것이(특별히 처음 투자하는 경우에는) 현명한 투자 방법이다. 특히 비지니스의 규모나 투자자 자신의 관리 능력에 따라 본인의사업 참여도가 결정 되는데, 이러한 경우 매일 상대해야하는 손님에 관하여도 신중하게 고려해 보고, 본인의 비지니스의 관리 능력(재무나 인력 관리등)이 있는지 잘 판단한 후 투자를 결정하는 것이 중요하다. 대부분의 비지니스에 있어서 영향을 많이 주는 요소는 위치(location)이며, 특히 이 비지니스는 위치가 아주 중요하므로 지역적 환경을 잘 파악해야 한다. 고속도로 주변, 교통량이 많으며 접근이 쉽고 잘 보이는 곳, 관공서나 대학교등 주위에 위치하는 것이 비지니스의 안정적 수입에 많은 도움을 준다.
보통 모텔, 호텔의 거래 가격은 연 매출의 몇 배( 예를들어, 3~5배)라는 방법으로 산출되어거래 되지만, 실제 거래 가격을 산출하는 방법은 운영 비용, 잠재적 수입, 비교 수입을기준으로하는 등 다양하다. 영업 이익이 증가하거나 감소하면 부동산을 포함하여 전체의 자산 가치가 상승하거나 하락할 수도 있다. 비지니스가 매매되는 과정에서 세금보고서 (Tax returns), 손익 계산서 (Profit and Loss Statements)와 STAR Report (프렌차이즈 의 경우) 가 있어서 이것들을 통하여 매출을 확인 할 수 있지만, 사업체를 운영하고 있는 현실은 실제 수입이나 매상이 이러한 서류로 증명 될 수 없는 경우도 있기 때문에 연 매출에 대하여 정확히 알아보도록 한다. 간혹 연 매출의 증가가 현저하지 않은 매물이더라도, 운영의 개선점이 있거나 잠재적으로 매출의 증가가 예상되는 환경에 있는 것들, 예를들어 주변에 컨벤션 센터나 연구소등과 같은 유동 인구의 흡인력이 있는 건물들의 입주가 예정된 곳이라면 충분히 투자 가치가 있다고 볼 수 있다.연 매출 외에 건물의 상태와 주변환경도 거래 가격에 영향을 주지만, 그 지역의 인력(종업원등) 수급상황과 객실 점유율 또한 고려할 사항이다. 지역별 또는 성수기와 비성수기 사이에 점유율이 차이가 나는데, 그 차이가 어느 정도인지 검토하는 것도 필요하다. 프렌차이즈를 선호하는 투자자들도 있는데 그 이유는 인터넷을 통한 예약 시스템과 프렌차이즈 본사의 광고 효과를 보기 때문이다. 하지만 프렌차이즈의 경우, 본사에서정하는 일정량의 매달 수수료가 부가된다. 경기가 좋지 않을 경우, 이 수수료는 투자자에게 부담이 되며, 또한 프랜차이즈 본사가 정하는데로 건물을 업그레이드 하는 비용을 소유주가 부담해야 하고, 본사의 방침을 따라서 운영을 해야하는 부분도 있음으로 프렌차이즈 비지니스를 할 것인지 주의하여 결정하는 것이 좋다. 최근 연 매상이나 장래의 예상되는 연 매출, 주변환경, 프랜차이즈 회사의 요구 조건, 융자조건, 그리고 부동산 자체의 상태등에 관하여 전문가들의 도움을 통하여 철저히 분석한 후 투자를 신중하게 결정해야 한다.
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