지난해는 아파트용 건물 매매 가장 많아
2015년 전국과 지역 분석 자료들을 통하여 2016년 상업용 부동산의 전망에 대해 알아본다. 상업용 부동산(Commercial Real Estate, CRE)은 산업용(industrial), 소매업용(retail), 오피스용 (office), 숙박업용(lodging), 놀이용 (amusement), 그리고 토지와 다세대 주택 (multi-family)으로 구분된다. 대부분의 상업용 건물(81%)이 소형 건물(SCRE)에 속하며, 대형 부동산(LCRE) 중에 71%는 거대한 상업용 공간(Bulk)으로 이루어져 있다. 보통 250만 달러나 그 이상의 건물이 주로 투자용으로 거래되어지며, 소형 건물(SCRE)에는 소형 마트나 창고, 사무용 건물, 수퍼마켓등이 이에 속한다.
전국 부동산 연합(NAR)의 조사에 의하면, 대형 건물(LCRE)의 2015년 4분기 거래액이 1천5백억 달러에 이르렀으며, 이는 2014년에 비해 20%정도 증가한 것이다. 아파트용 건물의 판매가 가장 큰 비중을 차지했으며, 사무용 건물, 그리고 소매용과 산업용 건물순으로 조사되었다. 특히 산업용 건물의 판매가 가장 현저한 증가세(전년 대비 54%)를 보였다. 소형 건물(SCRE)의 시장도 꾸준히 증가하여, 2015년 4분기에는 3분기보다 2.8%가 증가하였으며, 2014년 대비 19%의 성장세를 나타냈다. SCRE 공급 부족은, 건물들의 직접적인 가격 상승요인으로 2015년에는 그 전년도에 비하여 평균 가격이 4.1%정도 상승한 것으로 조사되었다. 투자 회수율(CAP Rate)에 있어서는, 모든 상업용 건물의 평균치가 7.8%로 하락한 것으로 조사되었다. 아파트 건물이 7.2%로 가장 낮았으며, 산업용이 7.4%, 사무용과 소매용은 8.2%와 7.8%로 각각 나타났다. 숙박용의 경우 8.6%로 가장 높은 투자 회수율을 보였다. NAR의 전망을 살펴보면, 고용의 증대는 각종 건물에 대한 수요를 부채질하여, 사무용 건물의 공실률(Vacancy Rate)은 2016년 하반기에는 13.4%로 2017년에는 12.7%까지 줄어들 전망이며, 상업용 부동산은 여전히 투자자들에게 가치있는 투자 상품이 될 것이며, 현재의 상태로 거래(2016년 1월 판매액, 440억 달러)가 이루워진다면 LCRE의 2016년 예상 전체 거래액은 5천 6백억 달러 규모가 될 것이다. 비록 지난 몇년간 가파른 상승세를 보이던 CRE 가격은 그 상승세가 점진적으로 꺾일 전망이다. 이자율의 인상과 낮은 수준의 투자 회수율은 Class A type(고급형 상업용 부동산)의 가격 하락에 영향을 주게 될 것이며, SCRE시장의 경우에 부동산 가격의 평가 절상이 지속될 것으로 전망하고 있다.
콜로라도 Rocky Mountain Lodging Report(RMLR)조사에 의하면, 미국 전체 숙박 시설의 객실 점유율(OR)이 2014년에 비하여 2015년 3분기에는 65.2%에서 66.7%로 증가하였고, 평균 일일 숙박료(ADR)도 약 $5.50정도 올랐다고 밝히고 있다. 콜로라도주 전체로는 OR은 2.4%, ADR은 5.9%로 상승하였으며, 덴버(OR은 1.8%, ADR은 7.8%)와 콜로라도 스프링스(OR은 4.1%, ADR은 7.6%)도 상승하였다. 한편 북부 콜로라도 지역은 ADR이 4.9% 오른 반면, 석유 생산과 가스정 개발을 위한 시추나 채굴 작업의 완료로 인하여 OR은 1.6% 감소하였다. 또한 지역/권역에 따른 조사에 의하면, OR은 리조트 지역이 3.1% 증가하였고, ADR은 공항 지역이 7.0%로 큰 폭으로 상승을 하였다. RMLR의 전망에 따르면, 호텔의 등급이 높을수록 OR이 상승하고, 도시 지역이나 공항근처 그리고 리조트 지역은 OR이 70%이상을 유지하며, 2016년의 어느 시점에 이르러 OR이 총 객실 대비 최고치인 100%나 그에 인접한 수치를 보일 것이라는 전망도 내놓았다. 또한 콜로라도주 전체에 걸쳐 객실의 공급이 확대될 것이며, 숙박 업계의 고용도 증가하고 이런 추세가 2016년에도 지속될 것이라 밝히고 있다. 유가의 하락으로 관광 산업 및 이에 관련된 업계도 동반 성장하며, 그로 인하여 주중에도 OR도 상승할 것으로 예상하고 있다.
XCELIGENT의 소매용 부동산 시장 보고에 의하면, 북부 콜로라도의 2015년에 소매용 부동산의 경기가 강세를 보였으며, 2016년에도 강세를 유지할 것으로 전망하고 있다. 수요의 증가로 특히 Class A type(고급형 건물)과 Class B type(중급-고급형 건물)은 공급 물량이 부족하며, 오래되거나 매매가 잘 되지 않았던 건물 조차도 임대를 찾기가 어려운 실정이다. 더우기 공급 물량의 부족으로 임대료가 계속 상승하고 있으며, 임대 기간을 5년에서 7년 또는 그 이상의 기간을 요구하는 상황도 있고, 임대인들이 임차인에 대하여 더 선택적으로 되는 경향을 보인다. 부족한 공급 물량으로 인하여, 다른 지역에서의 새로운 비지니스의 유입이 잘 이루워지고 있지 않다고 분석하고 있다. 공실률의 경우 지역에 따라서 3.0%-5.1%정도의 수치를 보이며, 이런한 상황들은 2016년에도 지속될 것으로 내다보고 있다.
전국 부동산 연합(NAR)의 조사에 의하면, 대형 건물(LCRE)의 2015년 4분기 거래액이 1천5백억 달러에 이르렀으며, 이는 2014년에 비해 20%정도 증가한 것이다. 아파트용 건물의 판매가 가장 큰 비중을 차지했으며, 사무용 건물, 그리고 소매용과 산업용 건물순으로 조사되었다. 특히 산업용 건물의 판매가 가장 현저한 증가세(전년 대비 54%)를 보였다. 소형 건물(SCRE)의 시장도 꾸준히 증가하여, 2015년 4분기에는 3분기보다 2.8%가 증가하였으며, 2014년 대비 19%의 성장세를 나타냈다. SCRE 공급 부족은, 건물들의 직접적인 가격 상승요인으로 2015년에는 그 전년도에 비하여 평균 가격이 4.1%정도 상승한 것으로 조사되었다. 투자 회수율(CAP Rate)에 있어서는, 모든 상업용 건물의 평균치가 7.8%로 하락한 것으로 조사되었다. 아파트 건물이 7.2%로 가장 낮았으며, 산업용이 7.4%, 사무용과 소매용은 8.2%와 7.8%로 각각 나타났다. 숙박용의 경우 8.6%로 가장 높은 투자 회수율을 보였다. NAR의 전망을 살펴보면, 고용의 증대는 각종 건물에 대한 수요를 부채질하여, 사무용 건물의 공실률(Vacancy Rate)은 2016년 하반기에는 13.4%로 2017년에는 12.7%까지 줄어들 전망이며, 상업용 부동산은 여전히 투자자들에게 가치있는 투자 상품이 될 것이며, 현재의 상태로 거래(2016년 1월 판매액, 440억 달러)가 이루워진다면 LCRE의 2016년 예상 전체 거래액은 5천 6백억 달러 규모가 될 것이다. 비록 지난 몇년간 가파른 상승세를 보이던 CRE 가격은 그 상승세가 점진적으로 꺾일 전망이다. 이자율의 인상과 낮은 수준의 투자 회수율은 Class A type(고급형 상업용 부동산)의 가격 하락에 영향을 주게 될 것이며, SCRE시장의 경우에 부동산 가격의 평가 절상이 지속될 것으로 전망하고 있다.
콜로라도 Rocky Mountain Lodging Report(RMLR)조사에 의하면, 미국 전체 숙박 시설의 객실 점유율(OR)이 2014년에 비하여 2015년 3분기에는 65.2%에서 66.7%로 증가하였고, 평균 일일 숙박료(ADR)도 약 $5.50정도 올랐다고 밝히고 있다. 콜로라도주 전체로는 OR은 2.4%, ADR은 5.9%로 상승하였으며, 덴버(OR은 1.8%, ADR은 7.8%)와 콜로라도 스프링스(OR은 4.1%, ADR은 7.6%)도 상승하였다. 한편 북부 콜로라도 지역은 ADR이 4.9% 오른 반면, 석유 생산과 가스정 개발을 위한 시추나 채굴 작업의 완료로 인하여 OR은 1.6% 감소하였다. 또한 지역/권역에 따른 조사에 의하면, OR은 리조트 지역이 3.1% 증가하였고, ADR은 공항 지역이 7.0%로 큰 폭으로 상승을 하였다. RMLR의 전망에 따르면, 호텔의 등급이 높을수록 OR이 상승하고, 도시 지역이나 공항근처 그리고 리조트 지역은 OR이 70%이상을 유지하며, 2016년의 어느 시점에 이르러 OR이 총 객실 대비 최고치인 100%나 그에 인접한 수치를 보일 것이라는 전망도 내놓았다. 또한 콜로라도주 전체에 걸쳐 객실의 공급이 확대될 것이며, 숙박 업계의 고용도 증가하고 이런 추세가 2016년에도 지속될 것이라 밝히고 있다. 유가의 하락으로 관광 산업 및 이에 관련된 업계도 동반 성장하며, 그로 인하여 주중에도 OR도 상승할 것으로 예상하고 있다.
XCELIGENT의 소매용 부동산 시장 보고에 의하면, 북부 콜로라도의 2015년에 소매용 부동산의 경기가 강세를 보였으며, 2016년에도 강세를 유지할 것으로 전망하고 있다. 수요의 증가로 특히 Class A type(고급형 건물)과 Class B type(중급-고급형 건물)은 공급 물량이 부족하며, 오래되거나 매매가 잘 되지 않았던 건물 조차도 임대를 찾기가 어려운 실정이다. 더우기 공급 물량의 부족으로 임대료가 계속 상승하고 있으며, 임대 기간을 5년에서 7년 또는 그 이상의 기간을 요구하는 상황도 있고, 임대인들이 임차인에 대하여 더 선택적으로 되는 경향을 보인다. 부족한 공급 물량으로 인하여, 다른 지역에서의 새로운 비지니스의 유입이 잘 이루워지고 있지 않다고 분석하고 있다. 공실률의 경우 지역에 따라서 3.0%-5.1%정도의 수치를 보이며, 이런한 상황들은 2016년에도 지속될 것으로 내다보고 있다.
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