부동산 전문인들에게 부동산 비지니스에서 성공하는데 가장 중요한 세가지 요소가 어떤 것이냐 라고 물어보게 되면, 대부분의 전문인들은 “부동산의 위치, 위치, 위치”라고 대답할 것이다. 뉴욕 타임즈에 따르면 이 문구는 1926년 이래로 부동산 비지니스에 유명한 구절로 널리 사용되어 왔다. 그만큼 부동산이 차지하는 위치가 중요하다는 것이다. 단지 투자용 부동산을 소유하는 것이 투자에 성공하는 것이 아니고, 좋은 위치에 있는 적합한 부동산을 적정한 가격에 구입하는 것과 투자자의 현명한 투자 전략이 성공하는 투자의 지름길이라 하겠다. 이번 컬럼에서는 투자용 부동산 구입시 고려해야 할 부동산의 위치에 관한 여러 요소들에 대하여 알아보고자 한다.
1. 인구 증가
어떤 지역의 인구의 증가는 부동산 수요에 있어 중요한 요인이 된다. 사람이 증가한다는 것은 주택의 양, 소매 유통 공간, 사무 공간과 기타 서비스 관련 인력의 증가를 의미한다. 그 지역의 인구의 증감은 출산, 사망 그리고 인구의 유입과 유출에 의하여 진행된다. 대체적으로 출산율이 사망률보다 앞서기 때문에, 대부분의 지역이 다소간의 성장을 하게된다. 경제 학자들에 따르면, 세명의 인구가 증가하면 한 가구가 늘어나게 된다고 한다. 그러므로 부동산의 수요는 자연 증가하게 된다. 인구가 꾸준히 증가하는 지역을 선택하는 것이 바람직하다.
2. 고용 증감
한 지역에서 고용의 증가는 부동산 수요 증가에 근본적인 영향을 주는 또 다른 요소이다. 경제 학자들이 예측하기를, 1.5개의 직업이 창출되면 가구수가 한개 늘어나며, 한사람의 고용주가 어느 지역에 전입하면 150개의 새로운 고용이 창출된다고 한다. 고용 증대도 부동산 투자에 아주 중요한 항목이지만, 임금의 수준이나 고용의 다양성도 영향을 주는 요소이다. 안정적이지 않으면서 좋은 수준의 급여를 받는 직장이 있는 지역은 침체할 가능성이 있다. 그리고 어느 지역에서 비록 인구와 직업이 증가하더라도, 직장인들의 수입이 적정한 수준에 있지 않으면 주거용 및 상업용 부동산의 수요는 타격을 받게 된다. 또한 어떤 한 지역의 경제가 적은 수의 기업에 크게 의존한다면, 그 지역에서의 부동산 투자는 위험 부담이 증가하게 된다.
어떤 종류의 부동산에 투자하느냐의 문제보다 어느 장소에 위치한 부동산에 투자를 할 것인가 라는 것이 더 중요한 사항이다. 부동산의 가치가 너무 높게 평가되어 있는 장소는 피하는 것이 좋다. 그런 지역은 투자자의 현금 유동성을 충족시키기에 부담을 주고, 장래에 그 지역의 부동산에 대한 가치를 평가할 때 저평가되기 쉬운 약점이 있다.
3. 부동산의 수요와 공급
어느 한 지역의 부동산에 대한 수요와 공급은 그 곳에 있는 투자용 부동산으로부터 얻어지는 수입의 증감에 직접적인 영향을 준다. 투자자가 관심을 가지는 지역의 경제가 활성화되어 있더라도, 구매하려는 종류의 부동산에 대한 수요와 공급에 관한 정보를 알아보아야 한다. 부동산이 공급에 비하여 수요가 많은 지역이 최상의 투자 환경을 가지고 있는 셈이다. 세입자의 비율 또한 부동산의 수요와 공급을 알아보는데 좋은 정보가 된다. 그 지역에서 수요가 공급을 따라잡고 그 지역의 경제가 안정된 상태라면 당연히 세입자의 비율은 상승할 것이고, 이런 흐름은 그 지역 부동산 가치의 상승에 좋은 영향을 주게 된다.
4. 안전한 지역/ 좋은 학군
안전한 지역이라 함은 거주자들이 자유롭게 자신의 거주 지역에 야외 활동할 수 있는 지역을 말한다. 대부분의 사람들이 안전한 지역에 부동산을 가지고 싶어 하며, 그런 이유로 추가 비용을 들여서라도 자신들의 부동산에 안전성을 주려 한다. 또한 부동산이 좋은 학군에 위치하고 있는 것도 장점이 된다. 어린 자녀를 둔 젊은 층의 부모들은 학군과 위치를 기준으로 부동산을 구입 때문에, 비록 투자자가 취학 연령대의 자녀가 없더라도 이런 지역에 위치한 부동산에 투자하는 것도 좋은 방법일 것이다.
5. 대중 교통 수단에의 근접성
특히 대도시에서는 버스정류소나 지하철, 철도 등의 교통 수단에 근접해 있고 접근이 용이한 부동산이 유리하다. 그리고 주요 도로나 고속 도로에 접근이 쉬운 부동산이 더 주목을 받게 된다. 예를 들어, 고속 도로에 접근하는데 추가로 20여분의 시간이 더 필요한 지역이라면 좋은 위치라고는 할 수 없다. 새로 개발이 이루워지는 곳에서 부동산 투자를 할 때에 그 곳에 교통망이 제대로 구비되었는지 살펴보아야 한다. 만약에 미리 구축되어지지 않고, 계획되어진 도로망에만 의존하여 투자를 하는 것은 위험 요소가 있다. 왜냐하면 개발 도중에 자금 문제나 환경적인 요인으로 인하여 개발이 지연 되거나 중단될 가능성이 있기 때문이다.
6. 환경적인 요인
개인이나 단체가 환경에 많은 관심을 가지고 있으며 이런 관심이 토지 및 부동산 개발에 영향을 주고 있는 것은 새롭게 대두된 문제는 아니며, 중앙 정부나 주정부 차원에서 일정 지역을 개발할 때 토지의 환경 영향 평가를 의무적으로 시행하여 개발에 따른 환경의 파괴를 최소화하려고 하기 때문에 그런 지역에 관심을 가지는 투자자들은 환경적 요소들을 잘 파악하여 투자에 미치는 영향을 가능한 한 줄여나아가야 한다.
1. 인구 증가
어떤 지역의 인구의 증가는 부동산 수요에 있어 중요한 요인이 된다. 사람이 증가한다는 것은 주택의 양, 소매 유통 공간, 사무 공간과 기타 서비스 관련 인력의 증가를 의미한다. 그 지역의 인구의 증감은 출산, 사망 그리고 인구의 유입과 유출에 의하여 진행된다. 대체적으로 출산율이 사망률보다 앞서기 때문에, 대부분의 지역이 다소간의 성장을 하게된다. 경제 학자들에 따르면, 세명의 인구가 증가하면 한 가구가 늘어나게 된다고 한다. 그러므로 부동산의 수요는 자연 증가하게 된다. 인구가 꾸준히 증가하는 지역을 선택하는 것이 바람직하다.
2. 고용 증감
한 지역에서 고용의 증가는 부동산 수요 증가에 근본적인 영향을 주는 또 다른 요소이다. 경제 학자들이 예측하기를, 1.5개의 직업이 창출되면 가구수가 한개 늘어나며, 한사람의 고용주가 어느 지역에 전입하면 150개의 새로운 고용이 창출된다고 한다. 고용 증대도 부동산 투자에 아주 중요한 항목이지만, 임금의 수준이나 고용의 다양성도 영향을 주는 요소이다. 안정적이지 않으면서 좋은 수준의 급여를 받는 직장이 있는 지역은 침체할 가능성이 있다. 그리고 어느 지역에서 비록 인구와 직업이 증가하더라도, 직장인들의 수입이 적정한 수준에 있지 않으면 주거용 및 상업용 부동산의 수요는 타격을 받게 된다. 또한 어떤 한 지역의 경제가 적은 수의 기업에 크게 의존한다면, 그 지역에서의 부동산 투자는 위험 부담이 증가하게 된다.
어떤 종류의 부동산에 투자하느냐의 문제보다 어느 장소에 위치한 부동산에 투자를 할 것인가 라는 것이 더 중요한 사항이다. 부동산의 가치가 너무 높게 평가되어 있는 장소는 피하는 것이 좋다. 그런 지역은 투자자의 현금 유동성을 충족시키기에 부담을 주고, 장래에 그 지역의 부동산에 대한 가치를 평가할 때 저평가되기 쉬운 약점이 있다.
3. 부동산의 수요와 공급
어느 한 지역의 부동산에 대한 수요와 공급은 그 곳에 있는 투자용 부동산으로부터 얻어지는 수입의 증감에 직접적인 영향을 준다. 투자자가 관심을 가지는 지역의 경제가 활성화되어 있더라도, 구매하려는 종류의 부동산에 대한 수요와 공급에 관한 정보를 알아보아야 한다. 부동산이 공급에 비하여 수요가 많은 지역이 최상의 투자 환경을 가지고 있는 셈이다. 세입자의 비율 또한 부동산의 수요와 공급을 알아보는데 좋은 정보가 된다. 그 지역에서 수요가 공급을 따라잡고 그 지역의 경제가 안정된 상태라면 당연히 세입자의 비율은 상승할 것이고, 이런 흐름은 그 지역 부동산 가치의 상승에 좋은 영향을 주게 된다.
4. 안전한 지역/ 좋은 학군
안전한 지역이라 함은 거주자들이 자유롭게 자신의 거주 지역에 야외 활동할 수 있는 지역을 말한다. 대부분의 사람들이 안전한 지역에 부동산을 가지고 싶어 하며, 그런 이유로 추가 비용을 들여서라도 자신들의 부동산에 안전성을 주려 한다. 또한 부동산이 좋은 학군에 위치하고 있는 것도 장점이 된다. 어린 자녀를 둔 젊은 층의 부모들은 학군과 위치를 기준으로 부동산을 구입 때문에, 비록 투자자가 취학 연령대의 자녀가 없더라도 이런 지역에 위치한 부동산에 투자하는 것도 좋은 방법일 것이다.
5. 대중 교통 수단에의 근접성
특히 대도시에서는 버스정류소나 지하철, 철도 등의 교통 수단에 근접해 있고 접근이 용이한 부동산이 유리하다. 그리고 주요 도로나 고속 도로에 접근이 쉬운 부동산이 더 주목을 받게 된다. 예를 들어, 고속 도로에 접근하는데 추가로 20여분의 시간이 더 필요한 지역이라면 좋은 위치라고는 할 수 없다. 새로 개발이 이루워지는 곳에서 부동산 투자를 할 때에 그 곳에 교통망이 제대로 구비되었는지 살펴보아야 한다. 만약에 미리 구축되어지지 않고, 계획되어진 도로망에만 의존하여 투자를 하는 것은 위험 요소가 있다. 왜냐하면 개발 도중에 자금 문제나 환경적인 요인으로 인하여 개발이 지연 되거나 중단될 가능성이 있기 때문이다.
6. 환경적인 요인
개인이나 단체가 환경에 많은 관심을 가지고 있으며 이런 관심이 토지 및 부동산 개발에 영향을 주고 있는 것은 새롭게 대두된 문제는 아니며, 중앙 정부나 주정부 차원에서 일정 지역을 개발할 때 토지의 환경 영향 평가를 의무적으로 시행하여 개발에 따른 환경의 파괴를 최소화하려고 하기 때문에 그런 지역에 관심을 가지는 투자자들은 환경적 요소들을 잘 파악하여 투자에 미치는 영향을 가능한 한 줄여나아가야 한다.
weeklyfocus
weeklyfocus@focuscolorado.net