대부분의 일반인들에게 있어서 평생의 가장 큰 투자는 주택 구매을 비롯한 부동산 투자이다. 투자자가 어떤 종류의 부동산에 투자할 것인가도 중요한 사항이지만, 투자자의 요구를 정확히 이해하고, 그의 권리와 이익을 보호 및 대변하여 고객의 투자 목적을 위해 성실하게 성공적으로 거래를 완료할 수 있는 부동산 전문인의 선택은 투자의 가장 중요한 요건이라고 볼 수 있다.
부동산 전문인의 종류와 그들이 하는 일은 어떤 것인지 자세히 살펴보고자 한다. 각 주마다 부동산 전문인에 관한 법규나 주관부서 등에 다른 점들이 있어서 이 컬럼에서는 콜로라도주에 관한 내용을 다루기로 한다. 부동산 전문인은 크게 부동산 브로커(Real estate broker)와 리얼터(Realtor)로 구분되며, 하는 일의 성격과 범위에 따라 부동산 에이전트(Real estate agent) 와 부동산 중개 브로커(Transaction broker)로 나뉘게 된다. 흔히 “리얼터”와 “중개 브로커” 혹은 “에이전트”라고 혼동하여 부르는데, 사실 이 들의 명칭은 서로 같은 의미를 가지지 않으며, 상호 바꿔서 사용할 수 없는 명칭이다.
부동산 전문인은 자신이 원하는 주(State)의 규정된 부동산 교과 과정을 이수한 후에 그 주(State)와 연방(Federal) 법에 관한 부동산 면허 시험에 합격한 전문인을 말한다. 부동산 브로커 (Real Estate Broker)라는 명칭은 부동산 전문인에 관한 포괄적인 명칭으로 사용되기도 하며, 부동산 전문인으로서 시작점이기도 하다. 이들은 법이 정하는 한도 내에서 상담 및 매매를 할 수는 있게 되며, 면허 취득후 2년 동안은 독립적으로 자신의 회사를 설립, 운영할 수 없고, 자격이 주어진 부동산 브로커의 관리, 감독하에서만 일을 할 수 있다. 그리고 전문인들은 정해진 범주의 범죄 사실이 없고, 부동산과 관련하여 요구되는 수업과 관련 법규를 꾸준히 이수하여야 면허를 갱신, 유지할 수 있다. 부동산 법과 감독기관의 규정이 정하는 전문인의 공통된 주요 업무는 다음과 같다. 1) 부동산 거래의 전반적인 사항에 대한 상담(Consultation) 2) 바르고 적절한 부동산 판매와 구입을 위한 시장 분석 및 시행 서비스 3) 제반 계약서의 작성, 설명 그리고 시행의 총괄 4) 브로커가 매매시 알게 되는 부동산의 상태와 그에 관련된 정보의 공개 5) 계약시 요구되는 자금의 적절한 관리 6) 거래의 성사를 위한 적절한 협상 진행 7) 의뢰인의 개인 정보에 대한 보호 등을 들 수 있다. 이상의 주요 업무에는 엄격한 의무와 책임이 따른다.
부동산 에이전트 (Agent)로 일을 하는 경우는 위의 사항에 추가되는 의무 조항이 있다. 1) 의뢰인을 대변하여 최대의 이익을 위한 전략을 계획하고 협상에 최선을 다한다 2) 의뢰인의 목적 달성을 위한 방법을 모색하고 노력한다. 3) 부동산 거래의 장, 단점에 대한 상담 (Consultation) 및 조언을 한다. 부동산 중개 브로커(Transaction Broker)는 에이전트와 달리 공통 의무만 지키면 되므로, 의뢰인이 부동산 전문인과의 계약시에 자세히 살펴보고 계약을 하여야 한다.
리얼터(Realtor)는 부동산 브로커들 가운데 전국 리얼터 연합(National Association of REALTORS, NAR, 1903년 설립)에 회원으로 가입한 부동산 전문인을 말한다. 리얼터는 CAR (Colorado Association of Realtors)와 NAR이 규정하고 있는 윤리 강령을 준수해야 한다. 참고로 이 윤리 강령(1913년 채택)은 “너희가 다른 이에게 바라는 대로 다른 이에게 해주어라”는 기본 정신을 바탕으로 전체 17조로 구성되어 있으며, 리얼터로서 고객에 대한 의무 조항, 공공에 대한 의무 조항 및 리얼터 상호간에 대한 의무 조항 등을 담고 있다. 특히 이 강령은 리얼터들에게 엄격하게 적용되지만, 일반 부동산 브로커들에게는 적용되지 않는다. 이NRA 강령은 개업의, 변호사나 고객들에게 인정을 받고 있으며, 부동산 업계에서는 리얼터의 전문성을 가늠하는 척도로 인식되고 있다. 그러므로 리얼터를 고용하는 의뢰인들은 리얼터로부터 정직성과 성실함 그리고 높은 수준의 서비스를 기대할 수 있다. 자격이 갖추어진 리얼터만이 자신의 비지니스 카드나 광고 매체에 REALTOR라는 명칭을 사용할 수 있으며, 현재 콜로라도주 내에는 약 4만명의 부동산 전문인이 있고 이들 중 약 6%가 리얼터(Realtor) 이다.
일반 부동산 브로커와 리얼터 (Realtor)는 부동산 거래에 있어서 에이전트 (Agent)나 중개 브로커(transaction Broker)로서만 일을 할 수 있으며 연방정부 및 주정부의 법규 그리고 협회와 소속회사의 내규를 충실히 이행해야 하는 의무와 책임이 따른다. 그러므로 부동산 전문인의 의무 및 업무에 대하여 자의적인 축소나 변경은 불가능하다.
부동산 전문인의 종류와 그들이 하는 일은 어떤 것인지 자세히 살펴보고자 한다. 각 주마다 부동산 전문인에 관한 법규나 주관부서 등에 다른 점들이 있어서 이 컬럼에서는 콜로라도주에 관한 내용을 다루기로 한다. 부동산 전문인은 크게 부동산 브로커(Real estate broker)와 리얼터(Realtor)로 구분되며, 하는 일의 성격과 범위에 따라 부동산 에이전트(Real estate agent) 와 부동산 중개 브로커(Transaction broker)로 나뉘게 된다. 흔히 “리얼터”와 “중개 브로커” 혹은 “에이전트”라고 혼동하여 부르는데, 사실 이 들의 명칭은 서로 같은 의미를 가지지 않으며, 상호 바꿔서 사용할 수 없는 명칭이다.
부동산 전문인은 자신이 원하는 주(State)의 규정된 부동산 교과 과정을 이수한 후에 그 주(State)와 연방(Federal) 법에 관한 부동산 면허 시험에 합격한 전문인을 말한다. 부동산 브로커 (Real Estate Broker)라는 명칭은 부동산 전문인에 관한 포괄적인 명칭으로 사용되기도 하며, 부동산 전문인으로서 시작점이기도 하다. 이들은 법이 정하는 한도 내에서 상담 및 매매를 할 수는 있게 되며, 면허 취득후 2년 동안은 독립적으로 자신의 회사를 설립, 운영할 수 없고, 자격이 주어진 부동산 브로커의 관리, 감독하에서만 일을 할 수 있다. 그리고 전문인들은 정해진 범주의 범죄 사실이 없고, 부동산과 관련하여 요구되는 수업과 관련 법규를 꾸준히 이수하여야 면허를 갱신, 유지할 수 있다. 부동산 법과 감독기관의 규정이 정하는 전문인의 공통된 주요 업무는 다음과 같다. 1) 부동산 거래의 전반적인 사항에 대한 상담(Consultation) 2) 바르고 적절한 부동산 판매와 구입을 위한 시장 분석 및 시행 서비스 3) 제반 계약서의 작성, 설명 그리고 시행의 총괄 4) 브로커가 매매시 알게 되는 부동산의 상태와 그에 관련된 정보의 공개 5) 계약시 요구되는 자금의 적절한 관리 6) 거래의 성사를 위한 적절한 협상 진행 7) 의뢰인의 개인 정보에 대한 보호 등을 들 수 있다. 이상의 주요 업무에는 엄격한 의무와 책임이 따른다.
부동산 에이전트 (Agent)로 일을 하는 경우는 위의 사항에 추가되는 의무 조항이 있다. 1) 의뢰인을 대변하여 최대의 이익을 위한 전략을 계획하고 협상에 최선을 다한다 2) 의뢰인의 목적 달성을 위한 방법을 모색하고 노력한다. 3) 부동산 거래의 장, 단점에 대한 상담 (Consultation) 및 조언을 한다. 부동산 중개 브로커(Transaction Broker)는 에이전트와 달리 공통 의무만 지키면 되므로, 의뢰인이 부동산 전문인과의 계약시에 자세히 살펴보고 계약을 하여야 한다.
리얼터(Realtor)는 부동산 브로커들 가운데 전국 리얼터 연합(National Association of REALTORS, NAR, 1903년 설립)에 회원으로 가입한 부동산 전문인을 말한다. 리얼터는 CAR (Colorado Association of Realtors)와 NAR이 규정하고 있는 윤리 강령을 준수해야 한다. 참고로 이 윤리 강령(1913년 채택)은 “너희가 다른 이에게 바라는 대로 다른 이에게 해주어라”는 기본 정신을 바탕으로 전체 17조로 구성되어 있으며, 리얼터로서 고객에 대한 의무 조항, 공공에 대한 의무 조항 및 리얼터 상호간에 대한 의무 조항 등을 담고 있다. 특히 이 강령은 리얼터들에게 엄격하게 적용되지만, 일반 부동산 브로커들에게는 적용되지 않는다. 이NRA 강령은 개업의, 변호사나 고객들에게 인정을 받고 있으며, 부동산 업계에서는 리얼터의 전문성을 가늠하는 척도로 인식되고 있다. 그러므로 리얼터를 고용하는 의뢰인들은 리얼터로부터 정직성과 성실함 그리고 높은 수준의 서비스를 기대할 수 있다. 자격이 갖추어진 리얼터만이 자신의 비지니스 카드나 광고 매체에 REALTOR라는 명칭을 사용할 수 있으며, 현재 콜로라도주 내에는 약 4만명의 부동산 전문인이 있고 이들 중 약 6%가 리얼터(Realtor) 이다.
일반 부동산 브로커와 리얼터 (Realtor)는 부동산 거래에 있어서 에이전트 (Agent)나 중개 브로커(transaction Broker)로서만 일을 할 수 있으며 연방정부 및 주정부의 법규 그리고 협회와 소속회사의 내규를 충실히 이행해야 하는 의무와 책임이 따른다. 그러므로 부동산 전문인의 의무 및 업무에 대하여 자의적인 축소나 변경은 불가능하다.
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