전국 리얼터 연합의 발표에 의하면, 올해 1월의 주택 판매가 지난 9개월간 가장 낮은 수치를 보였다. 지난 3개월동안 100만개 이상의 일자리가 늘어났고, 이런 고용시장의 강세가 지난 몇개월 간의 낮은 주택 판매를 반등시킬 것이라고 경제 전문가들은 낙관하고 있다. 하지만 고용 시장의 안정은 2015년내에 이자율및 모기지율의 인상을 촉발시킬 것이라는 예측도 있어서 처음으로 주택을 구입하려는 수요자들이 주택 시장에 발빠르게 움직일 것이라는 것이다.부동산 경기에 민감하게 작용하는 모기지율을 살펴보면, 현재 30년 고정 모기지율은 평균 3.76%로 예상치인 4%보다 낮으며, 2016년 예상치는 4.58%이다. 경제 전문가들의 원래 예상치는 각각 올해가 4.55%이고, 내년이 5.20%였다. 경기가 좋아지면서 낮은 모기지율의 유지는 부동산 시장에 활력을 불어넣고 있다. 지난 1년간 전국에서 주택시장이 가장 안정되게 유지되었던 주를 살펴보면 1위가 네바다주, 2위는 콜로라도 그리고 로드 아일랜드, 일리노이, 오하이오주들이 뒤를 이었고, 가장 안정적이었던 메트로 지역으로는 첫째가 라스베가스 그리고 덴버, 시카고, 프로비던스(로드 아일랜드주), 콜럼버스(오하이오주)등의 순이 었다. 새로이 건축되는 주택과 단독 주택의 판매가 지난 1월에 0.2% 감소했지만, 맨션(주택 가격이 $750,000-$1,000,000정도의 주택)의 판매는 13% 증가했다. 이런 증가는 다른 가격대의 주택 판매율 중 가장 높은 수치이며, 고급주택 구매자들이 올해의 주택 시장의 흐름을 좌우할 것으로 예상된다. 상업용 부동산을 살펴보면, 아파트 건축붐이 2016년까지 계속 이어질 전망이다. 아파트 건축물에 대한 공실률 (vacancy Rate)이 최근 10년간 가장 낮은 수치를 보이고 있으나, 공급 물량의 확대로 2015년 말까지 그 비율이 5.5%로 상향 조정될 전망이어서 아파트 렌트의 증가를 다소 위축시킬 수도 있다. 예를 들면, 2014년에 달라스, 워싱턴 디씨, 휴스턴 메트로 지역에는 각각 10,000호 이상의 아파트가 공급되었으며, 그보다 작은 오스틴이나 렐리(노스 케롤라이나)지역의 인벤토리는 4% 이상이 증가했다. 4성급, 5성급 상업용 건축물 또한 새로운 물량의 확대로 공실률 이 높아지고 있으며, 피닉스나 시카고 지역의 경우 이미 공급 물량의 초과로 공실률이 치솟을 전망이다. 특히 덴버나 휴스턴 지역은 20,000호 이상의 아파트 건축이 진행중이라 향후 2년간 기록적인 새로운 물량의 공급이 이루어질 전망이다.
새로운 단독 주택의 건축이 전국적으로 감소하였지만 콜로라도는 지역적으로 단독주택의 건축이 활발히 진행중이며, 다세대 주택(5 unit이나 그 이상인 건물)은 2014년12월에 비하여 전국적으로 12% 이상 그리고 지난 12개월 전보다는 24.5% 이상 건축물량이 늘어났다. 건축 물량에 대한 강한 수요에 공급이 원활하게 이루어지고 있으며, unit당 평균 가격이 현저하게 상승하고 있다. 투자를 통한 세일총액이 2014년에 사상 최고치를 보이면서, 2015년에도 투자자들이 계속해서 다세대 건축물, 모텔/호텔 등 상업용 부동산에 관심을 보이고 있는 상황이다. 임대료가 7년 연속 최고치를 보이므로 부동산 시장에는 자신감있는 투자들이 이어지고 있고 몇년전 주택 시장 붕괴로 인해 소유 부동산을 잃었던 이들의 투자 또한 계속 돌아오고 있다. 융자 기준이 주택 붐 이전 수준으로 합리적으로 완화될 전망을 보이며 이자율은 자연히 오르고 있지만 올해 5% 이하를 유지한다면 이 또한 2015년 부동산 경기에 큰 활력소가 될 것이라 본다. 상업용 부동산도 마찬가지로 계속적인 임대료, 공실률, 판매기간 등의 향상을 보이고 있어서 2015년에는 여러 주요 상업용 부동산 부문의 점차적인 회복세가 있을 것이라 예상된다. 미국 부동산 경기의 가장 큰 변수는 세계 경제의 건전성다. 현재 유럽경제와 세계경제 주도국들의 경기가 계속 침제하게 된다면, 이는 주택과 상업용 부동산 시장의 확대를 위축하면서 더 나아가 미국의 경제성장 둔화를 야기할 수 있음을 유의해야한다.
weeklyfocus
weeklyfocus@focuscolorado.net