주식시장의 안정, 실업률의 감소 그리고 초저금리를 유지하는 정부의 정책 등으로 미국내 경기가 회복되면서 부동산 시장이 활기를 띠고 있다. 또한 30년 고정 모기지 상환 이자율이 평균 3.6%, 15년 고정 모기지는 3% 이하까지 떨어지는 등 낮은 모기지 이율과, 많은 융자회사들이 다운 페이먼트의 비율을 경기 침체시기의 20%에서 지금은 3%까지 낮춰주는 등의 상황이 더 많은 구입자를 주택 시장으로 눈을 돌리게 하고 있다 부동산 매매시 계약에서 종료까지 많은 서류를 접하게 되는데, 매매자들에게 이해되지 않는 전문 용어들도 있다. 이번 컬럼에서는 부동산 매매시 알아두면 도움이 될 몇가지 용어를 살펴보자.

   Pre-qualification Letter : 부동산 구입 계획시 제일 먼저 알아보아야 할 것은 구입자의 구매 능력이다. 현금으로 구입하는 경우에는 필요없는 절차이나 융자가 필요하다면 본인의 신용등급, 수입, 자산, 채무 등 가계경제 자료를 가지고 융자 전문인과 의논하여 융자 가능 한도액을 알아보게 된다. 부동산 물건의 수요와 공급의 불균형으로 한 물건에 여러 명의 구입자가 매입 요청을 하게 되는데, 융자 전문인에게서 받아놓은 Pre-qualification Letter를 오퍼와 같이 제시하면 구매 경쟁에서 유리한 위치를 가지게 된다. 이 letter는 구입자가 어느 정도의 융자능력을 가지고 있는지 알려줄 뿐이고, 실제 융자를 받을 수 있는지의 여부는 융자 신청과 각종 서류의 확인 작업을 통해 결정된다.

   Earnest Money : 부동산 구입자가 계약과 동시에 타이틀 회사에 보관해야 하는 금액으로 보통 판매자가 한도액을 정하나 구입자가 한도액 보다 더 많이 제시하는 경우도 있다. 계약시 동의된 조건과 절차가 완료되어 매매가 이루어지면 구입가격에 포함되어 쓰여지며, 정해진 적합한 사유로 계약이 종료되면 돌려 받을 수 있지만 돌려 받지 못할 경우도 있으니 계약 진행과정의 정확한 이해가 요구된다.

   Due Diligence : 오퍼를 판매자가 받아드리면 계약에 성립되어 오퍼시 제시하거나 요구한 조건들을 이행하는 과정으로 동의된 날짜 혹은 마감일을 반드시 지켜서 요구나 조건들을 제시하고 검토하여야 한다. 이 과정을 통해 구입자는 구입하려는 부동산에 대한 모든 기록과 부동산의 상태에 대해 자세하게 알아보게 된다.

   Inspection : 구매자의 선택사항으로 전문인을 고용하여 해당 부동산에 포함되어 거래되는 시설과 설비의 상태를 점검하는 절차이다.
 
   Appraisal : 부동산 거래시 융자를 받는데 요구되는 절차로, 감정사(Appraiser)가 부동산의 자산가치를 평가하는 것으로, 현재 매매가 진행중인 부동산이 위치한 장소에 있는 유사한 부동산을 비교하여 감정 가격이 결정된다. 감정 수수료는 부동산 구매자가 지불하며 융자 신청시 부동산 감정을 의뢰한다. 부동산 물건의 공급에 비해 수요가 많은 현시장을 감안하면 매매 가격보다 감정 가격이 낮게 나오는 경우가 종종 발생한다. 융자 은행에서는 감정 가격 한도액만 융자가 가능하므로 구매자가 매매가격과 감정가격의 차액을 지불하거나 판매자가 직접 차액에 대한 융자를 해주거나 구매가격을 조정하는 등으로 거래가 성사되기도 한다.

   Contingency : 조건이란 어떤 특정 상황에서 구매자가 위약금없이 거래를 취소할 수 있는 자신의 권리를 매매 계약서상에 추가하는 항목들을 의미한다. 예를 들면, “판매자가 그 부동산을 팔기 전에 이사 갈 집을 찾아야 된다” 라든지, “구매자가 감정, Inspection, 측량, 융자 등을 할 때 그 조건이 특정 기준에 맞아야 한다” 등이 될 수 있다. 이런 조건들은 사전에 판매자와 구매자간의 상호 합의가 필요하다.

   Title Company : 이 회사는 중립적인 제 3자 입장에서 판매자와 구매자, 또는 융자를 해준 금융기관의 합의 사항을 이행시켜주고, 법적인 사무 절차와 매매대금의 전달 과정에서 거래 절차가 원만하게 진행될 수 있도록 매매당사자의 합의이행 여부를 확인하고 종결해주는 역할을 하는 회사이다. 또한 클로징(closing)에 필요한 제반 서류와 사항도 준비한다. 타이틀 회사는 판매자가 선택하는 경우가 대부분이나 구매자도 선택할 수 있다.

   Title Insurance : 매매가 진행중인 부동산에 대한 예기치 않은 법적 소송이나 분쟁 혹은 발생하는 손실로부터 부동산 소유주나 융자 기관을 보호하기 위하여 가입하는 보험으로 보호를 받을 수 있는 부분과 없는 부분을 자세히 확인해야 한다.

   Closing : 부동산 매매의 마지막 단계로서 부동산의 소유권이 이전되는 것을 의미한다. 이 클로징을 시점으로 하여, 해당 부동산 구매자의 소유권이 법적 실효성을 갖는다.

   Closing Costs : 부동산 매매가 끝날 때까지 판매자와 구매자가 지불해야 하는 비용이며 클로징 과정에서 지불된다. 이 비용에는 부동산 커미션, 부동산 이전세(지역에 따라 과세됨), 감정 비용, HOA 비용, 타이틀 비용, 카운티 레코드 비용, 타이틀 보험료 등이 포함된다.위와 같이 간략하게 부동산 매매에 관한 용어를 살펴보았으나 원활한 부동산 매매를 위하여서는 전문가와 상담이 요구된다.