오늘은 [커머셜 부동산 투자] 시리즈에서 잠깐 벗어나서, 요즘 뜨거운 이슈가 되고 있는 모기지 이자율에 관한 이야기를 나누어 보고자 합니다.
대부분의 바이어분들이 [부동산 가격]의 몇천 불, 몇만 불에는 민감하게 반응하고 집착하지만, 정작 [매물의 가격]보다 더 중요한 [모기지 이자율]에 대해서는 그다지 신경을 안 쓰는 경우가 많습니다. 당장 주택 가격의 [몇천불] [몇 만불]은 큰 액수로 다가오지만, 이자율 0.1%, 0.5% 상승은 대수롭지 않게 생각됩니다. 과연 그럴까요?
이해를 돕기 위해 간단한 예를 들어 보겠습니다. 54만 불 정도의 주택을 20% 다운페이먼트를 하고 30년 고정 모기지 이자율 프로그램으로 구매하려는 바이어가 있습니다. 5월초 이자율이 3.35% 일 때, 마음에 드는 [집-A]를 찾아 오퍼를 넣었습니다. 리스팅 가격이 54만 불이었지만, 그 바이어는 2만 불을 깎아서 사길 원했습니다. 리스팅 가격을 고집하는 셀러와 2만불 할인을 고집하는 바이어와의 협상은 결렬되고 말았습니다. 6월 둘째 주, 마침내 마음에 드는 [집-B]를 찾았고, 리스팅 가격 56만 불에서 2만 불을 깎아서 54만 불에 살 수 있게 되었습니다. 바이어는 매우 흡족한 마음으로 융자담당자를 찾아갔습니다. 그동안 이자율은 3.98%로 올랐습니다.
[이자율이 3.35%일 때 [집- A]를 구매하는 것]과  [이자율이 3.98% 일 때 [집-B]를 구매하는 것]을  비교해 보니, 30년 동안 내는 이자 총액에서 [5만 5천 불]이나 많아졌고, 월페이먼트에서도 [154불이] 더 높아졌다는 사실을 알게 되었습니다. 더군다나 이자율이 3.35%일 때는 융자가 가능했던 바이어라도 이자율이3.98%로 오르면서 융자가 불가능해질 수 있다고도 합니다. 오로지 집값에만 연연했던 바이어는 새삼 이자율의 중요성을 깨닫게 되었습니다.
지난 2년 이상, 비교적 안정적으로 낮게 유지되었던 모기지 이자율이 갑자기 급등하고 있습니다. 2012년 12월 3.375% 정도였던 30년 고정 이자율은 6월 초 4.125%까지 올랐습니다. Mortgage Bankers Association의 보고에 따르면, 30년 고정 모기지 적격대출 (conforming loan)의 평균 계약 이자율이 4.17%에서 4.46%로 상승했으며, 이는 2011년 8월 이후 가장 높은 수치라고 합니다.
많은 전문가는 앞으로 이자율이 계속 오를 것으로 전망하고 있습니다. 따라서 앞으로 30년 고정 이자율을 3.5% 또는그 미만으로 만나기란 매우 힘들어 보입니다. 혹시라도 집 구매를 차일 피일 미뤄온 분들이라면 지금이라도 더 늦기 전에 서두르는 것이 좋겠습니다. 왜냐하면, 이자율이 오를수록 융자 받기는 더욱 힘들어지며, 앞서 언급한 대로 현재 융자가 가능한 분이라도 이자율 상승과 함께 융자가 불가능해질 수도 있기 때문입니다. 이렇게 [이자율 상승]과 함께 융자 받기가 더욱 힘들어지면 당연히 렌트에 대한 수요 증가로 렌트비는 더욱 오를 가능성이 높습니다. 더군다나 지금은 주택 리스팅 물량이 많지 않기 때문에 집값마저도 상승하고 있는 실정입니다. 물론 가격 좋은 숏세일 매물이나 은행소유매물 만나기도 예전처럼 쉽지 않습니다.
늘 강조하지만, 부동산 매매 및 투자는 [타이밍]입니다. 하지만 [결단력과 용기]가 없다면 그 기회와 부는 결코 내 것이 될 수 없습니다. 끝으로 안타까운 에피소드를 들려드리겠습니다. 작년 여름에 중년의 부부가 은퇴를 위해 부동산 투자를 시작하고 싶다고 하셨습니다. 숏세일로 나온 [위치 좋은 콘도 한 채]와 [체리크릭 학군에 위치한 컨디션 좋은 단층집(Ranch) 한 채]의 계약이 성사되었습니다. 그 단층집의 경우, 숏세일 승인을 담당하는 은행으로부터 몇 개월 후에 연락이 오기를, 그동안 그 동네의 부동산 가치가 상승했으니 가격을 더 높여달라는 것이었습니다. 정확하지는 않지만 제 기억에 1만 5천불 정도, 2만 불 미만의 금액을 더 요구했던 것 같습니다. 그로 인하여 그 딜은 결렬되었고, 콘도 계약도 함께 취소하셨습니다.
1년 정도 지난 지금 참으로 안타까운 점은, 주택 가격이 지속적으로 상승하여 그 좋은 가격에 그런 좋은 매물은 만날 수도 없을 뿐더러, 더군다나 당시의 이자율이 지금보다 훨씬 낮았으니, 설사 은행의  요구대로 가격을 높여서 그 집을 샀더라도 적지 않은 투자 이익을 보셨을테니까요. 처음 집을 사는 바이어나 처음 투자를 시작하는 초보 투자자들은 [좋은 타이밍]에도 불구하고 [두려움] 때문에 다시 없을 기회를 놓칠 수 있으니 유의하시기 바랍니다.