아직까지 경제가 어렵다는 것을 법률사무소에 걸려 오는 전화들로부터 알 수 있다. 선배 변호사가 하는 이야기에 의하면 1980년 법률 사무소에 입사했을 당시 상가 퇴거 사건을 많이 맡았다고 했는데, 지금 그 때만큼 퇴거 사건들이 다시 생기는 것 같다고 한다.

콜로라도 퇴거법은 특별한 법률이므로, 임대자와 건물주의 입장에서 퇴거법의 두 측면을 이해하는 것이 좋을 것 같다. 임대자가 임대 계약서의 채무를 불이행 했을 때 건물주에게는 퇴거를 청구할 권리가 생긴다. 예를 들면, 임대자가 임대비를 지급하지 않았을 경우, 상가 주인은 임대자에게 나가라고 할 수 있는 권리를 갖게 된다. 하지만 임대비를 안 내는 것 외에도 계약서에 있는 다른 계약 조항들을 위반할 때 퇴거 청구권이 발생한다. 예를 들면 “임대자가 파산청구를 제출하는 경우 계약위반이다.”라는 조항이 있으면 임대자가 파산 신청을 하자마자 건물주인은 임대자에게 건물을 비우라고 요구할 수 있다. 또는 임대자가 임대 보험을 사지 않았거나 법을 크게 위반하면 임대자는 자신의 점유권을 상실 당할 수 있다.

미국 상법의 기본은 계약의 자유이지만 옛날부터 미국 법학자들은 임대주-임대자 관계에서 임대주를 편애한다는 사실을 인정해 왔기 때문에 임대자들을 불평등한 대접으로부터 보호하기 위한 정책을 다시 제정하기도 했다.

콜로라도 퇴거법에서 임대자를 보호하는 가장 큰 조항은 임대자가 의무 불이행시 임대주는 위반 사실을 통지해 주어야 하며 임대자는 3일 동안 해결할 시간을 가질 수 있게 되는 것이다. 그 3일동안 임대자가 계약을 위반 하고 있는 문제들을 해결하지 않으면 임대주는 법원에 퇴거청구서를 제출할 수 있다. 법원 직원이 임대주에게 심리 날짜를 정해 주면, 임대자는 그 날짜까지 답서를 제출해야 하며, 임대주는 이 사건과 무관한 제 3자를 통해서 임대자에게 그 날짜와 답서의 권리를 구두가 아닌 문서로 통고해야 한다. 통고를 받은 다음 점유권을 유지하기 위해 일반적으로 임대자는 답서를 5일에서 10일 이내에 제출해야 한다.

답서를 제출하고 법원 심리에 참석한 후 지역에 따라서 날짜는 조금씩 다르지만, 판사가 점유권에 관한 심리를 명령하는 것이 정상이다. 다시 말하면, 임대주-임대자 법은 기본적으로 임대주를 지지해 주며 임대자의 탓으로 계약이 위반 이 되었기 때문에 임대주에게로 건물이나 부동산에 관한 점유권을 빠르게 이전시키기 위한 것이다. 퇴거 법을 이행하면, 임대주가 임대자에게 첫 번째 계약위반 사실을 알려 준 다음 한 달 정도 후에 다시 점유권을 돌려 받을 수 있는데, 3일 동안의 통고, 답서를 제출하는 날짜, 점유권에 대한 심리까지의 시간을 계산하면 실질적으로 30일정도가 걸리기 때문이다.

법원은 법에 따라서 퇴거 심리를 빨리 세워야 하지만, 법원의 일처리에 따라 더 오래 걸릴 수도 있다. 임대비를 내기는 어렵지만 임대자가 퇴거 심리 과정에 참여하면 잠시동안이나마 점유권을 유지할 수 있다. 예를 들면 답서를 쓰지 않을 경우 임대자가 점유 권리를 주장하지 않는다고 볼 수 밖에 없기 때문에 처음 법원에 가는 날 판사가 퇴거 명령을 내릴 것이다. 답서가 없기 때문에 퇴거를 연기할 이유도 없는 것이다. 하지만 헌법에 따른 법률 과정으로만 권리가 상실되는 개념을 통해서 임대자에게 시간을 좀 부여함으로써 답서를 제출하고 해결할 시간을 좀 주려는 것이다.

만약 판사의 심리 결정에 따라 임대자에게서 임대주에게로 점유권을 이전하게 되는 경우 임대자는 법에 따라 48시간 동안 임대했던 부동산에서 나가야 한다. 나가지 않으면 법원은 경찰을 동원, 강제 퇴거를 명령할 수 있다. 임대자가 실제로 나가기를 거부하면 퇴거명령 전달을 위해 경찰관이 임대자에게 연락을 할 것이다. 연락을 받고도 임대자가 퇴거하지 않으면 날짜, 시간을 정한 후에 민사법을 집행하는 경찰관들이 건물에 들어와서 임대자의 소유물을 강제로 옮길 것이다. 임대자가 위반을 정정하든가 점유권을 포기하든가 경찰에 의해 강제 퇴거를 당하는 것으로 이 문제는 해결될 수 있다. 남은 문제는 임대주의 손해배상 청구권이다. 점유권에 관한 심리에서는 임대비에 대해 의논하지는 않는다. 보통 임대주들은 점유권 심리부터 한 달 쯤 후에 손해배상 심리를 한다.

요즘 아무리 임대자를 보호하는 법률 조항이 존재한다고 하지만, 임대주의 변호사들을 통해서 작성되는 임대계약서들은 임대주의 편에서 작성될 수 밖에 없다. 손해배상 심리에서는 임대주가 과거 임대비를 요구하는 것은 물론이고, 미래 손해배상도 청구할 것이다. 임대자가 처음 계약했던 임대기간(3년, 5년, 10년 단위로)만큼 임대비를 지급하기로 약속을 했기 때문에 임대주는 이 기간동안 임대비를 받을 권리를 지닌다. 그래서 3년 계약을 맺었지만 일 년 후 불경기로 인해 임대비를 지급하지 못하는 임대자는 과거의 임대비와 미래 2년 동안의 임대비를 지불할 책임을 가지고 있다. 파산 신청을 제외하고는 임대자의 입장에서 손해배상 문제를 해결하는 방법은 금액을 정해서 합의하는 것 뿐이다.

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