[성공적인 부동산 투자]를 위한 세 가지 요건으로
(1) 타인의 자본인 [융자]를 지렛대로 삼아 자기 자본의 이익률을 높이는 [레버리지], 
(2) [팔 때]가 아닌, 부동산을 [살 때] 이익을 내야 하며, 부동산 투자를 [비즈니스]로 접근해야 한다는 [기본원칙],
그리고 (3) 부동산 주기 및 [마켓 타이밍]을 잘 알고 투자를 해야 된다는 점에  대해 살펴보았습니다.

오늘은 마지막으로 [마켓 타이밍]과 관련하여, 덴버의 주택 시장이 [부동산 주기]의 6단계 중에서 현재 어디에 있는지에 대해 이야기해 보겠습니다.
여러 가지 통계 수치나 관련 기사들, 그리고 부동산 에이전트로서 경험하는 상황을 종합해 볼 때, 덴버의 주택 시장은 “바닥 단계 (Bottom phase)”를 이미 지나 “회복 단계 (Recovery phase)”에 접어든 것이 확실해 보입니다.
“바닥 단계 (Bottom phase)” 란 실업률, 인플레이션, 렌트 수요가 최고조에 이르고, 부동산을 가장 저렴하게 구매할 수 있는 [바이어 마켓]을 말합니다. 이 단계에는 마켓에 값싼 리스팅 매물들이 넘쳐나기 때문에 바이어는 어느 때보다 유리한 협상을 할 수 있습니다.
“회복 단계 (Recovery phase)” 란 로컬 경기가 회복되기 시작하면서 렌트가 서서히 증가하고, 많은 돈이 부동산 마켓으로 다시 유입되기 시작하면서 부동산 [투기]가 다시 시작되는 시기입니다.
Zillow 같이 주택 매매 정보를 웹사이트에서 제공하는 업체 중 하나인 Trulia 의 최근 리포트에 의하면, 덴버의 주택 마켓은 “가격이 큰 폭으로 오르고, 마켓의 기본상황이 더욱 나아지면서 호황을 누릴 것”이라고 전망하고 있습니다.
Realtor로서 현장에서 체감하고 있는 덴버 메트로 지역의 주택 시장 현황은 다음과 같이 요약될 수 있습니다.
첫째, 리스팅 가격 및 매매 가격이 전체적으로 지속적인 오름세를 보이고 있습니다. CoreLogic Inc. 의 리포트에 따르면, 지난 12월의 덴버-오로라-브룸필드 지역의 주택 가격은 전년 대비 9.5% 가 증가했습니다. 이것은 시세보다 매우 저렴하게 매매되는 컨디션 나쁜 [차압 매물]의 가격까지 포함된 수치입니다. 따라서 집의 컨디션이 평균 이상인 집의 매매 가격만을 따진다면 그 증가 수치는 두자릿수가 된다고 볼 수 있습니다.

둘째, 리스팅 물량이 확연히 줄었습니다. MLS 통계에 의하면 2월의 주택 리스팅 물량이 전년 대비 32.72 % 나 감소했습니다. 이미 현장의 많은 관련 전문가들이 이제는 [셀러 마켓]임을 실감하고 있습니다.

셋째, [낮은 이자율]의 혜택을 잡으려는 실수요자들과, [현금 구매력]을 가진 투자자들이 부동산 마켓에 함께 몰리면서 오퍼 경쟁이 점점 치열해지고 있습니다. 이는 주택 가격 상승에 다시 영향을 주고 있습니다. 따라서 [융자]를 통해 내 집을 마련하려는 실수요자들이 [좋은 집]을 [좋은 가격]에 구매하기는 더욱 어려워지고  있습니다. 왜냐하면, 셀러는 클로징이 빠르고 확실한 [현금 구매자]를 더 선호하기 때문입니다. 더군다나 투자자들은 [좋은 매물]을 놓치지 않기 위해 [리스팅 가격]보다 더 높은 가격에 오퍼를 넣고 있습니다.

넷째, [숏세일]이나 [은행소유 매물]과 같이 [차압]과 관련된 리스팅이 급감하고 있습니다. 앞으로 [숏세일]이나 [은행소유 매물, REO]을 만나시는 것이 점점 더 어려워질 전망입니다. 한 통계를 보면, 콜로라도 주택의 경우, 1월의 foreclosure가 전년 대비25% 줄었습니다. 경제 전문가 Ryan McMaken에 의하면, 이는 1월 수치로서는 지난 7년 동안 가장 낮은 기록으로, 2012년부터 시작된 덴버의 부동산 오름세가 2013년에도 지속될 것을 의미한다고 합니다.

물론 일부 전문가들은 오히려 2012년의 부동산 마켓 성장세가 2013년에는 한풀 꺾일 것이라는 전망을 하기도 합니다. 하지만 큰 이변이 없는 한, [여전히 낮은 집값], [역사적으로 낮은 모기지 이자율], [적은 리스팅 물량], 그리고 [주택에 대한 억압 수요]가 서로 영향을 주면서 부동산 시장을 매우 뜨겁게 만들 것이라는 전망이 유력해 보입니다. 특히 낮은 모기지 이자율이 오래가지 않을 것이라는 불안감 때문에 많은 바이어들이 움직이고 있습니다. 만약 30년 고정 이자율이 3.4%에서 5%로 올라갈 경우, 모기지 월페이먼트는 20% 정도 더 오르게 됩니다.
어떤 바이어는 집을 충분히 많이 본 후에 결정해야 한다고 생각합니다. 하지만 지금은 그럴 때가 아닙니다. 그렇게 시간을 흘려보내는 동안 [집값]과 [이자율]은 계속해서 오를 것이고, [좋은 집]이 마켓에 또 나온다는 보장도 없습니다. 지금은 빨리 결정하고 속히 움직여야 하는 때입니다. [쇼잉 전]에, 미리 융자에 대해 pre-qualification letter를 받는 것은 필수사항입니다. 왜냐하면, 융자는 어니스트 머니 (Earnest money) 및 클로징과 직결되는 중요한 사항이기 때문입니다.
부동산은 [타이밍]이 가장 중요합니다. 믿기 어렵겠지만, [좋은 가격]의 매물은 요즘 하루 만에 under contract 되고 있습니다. 현재 저희는 Realtor로서 너무도 바쁜 하루하루를 보내고 있습니다. 하지만 올봄과 여름에는, 다른 부동산 에이전트들이 예상하듯이, 그 어느 때보다도 더 바빠질 것 같습니다. 아직 늦지 않았습니다. 기회를 잡으세요!