몇 차례에 걸쳐 [은퇴 준비]와 관련하여 패시브 인컴 (passive income)의 한 방법인 [부동산 투자]에 대해 알아보고 있습니다. 인플레이션만큼 손실이 발생하는 [저축]이나 [보험] 등과는 다르게, [부동산 투자]는 [렌트비]가 [물가 상승]만큼 꾸준히 올라가기 때문에 장기적 투자로서의 큰 장점을 지닌다고 했습니다.
지난 편에서 살펴본 [성공적인 부동산 투자]의 3가지 성공요건 중, [1.레버리지]와  [2.기본원칙]에 대해 간단히 요약해 보면 다음과 같습니다.
레버리지 (Leverage, 지렛대 효과)란 내 돈이 아닌 [타인의 자본]을 지렛대로 삼아 자기 자본의 이익률을 높이는 것으로, [융자]를 통해 여러 채의 집을 구매함으로써 적은 내 돈으로 높은 투자 이익을 낼 수 있습니다.
[기본원칙] 첫 번째는 반드시 [살 때] 시세보다 싸게 사서 이익을 만들어야 한다는 것입니다. 왜냐하면, 수많은 자연요인, 사회요인, 경제요인, 행정요인 등이 [부동산 가격]을 형성하기 때문에 [팔 때] 수익을 낼 수 있을지는 예측할 수 없기 때문입니다.
[기본원칙] 두 번째로 추가할 사항은 [부동산 투자]를 [비즈니스]로 접근해야 한다는 것입니다. 가령, 임대주택으로 투자할 경우, 임대에 필요한 서류나 양식을 제대로 준비하고, 관련 법규나 규정에 대해 미리 공부하고 준비하는 것입니다. 필요한 보험을 충분히, 제대로 들어 놓는 것도 중요합니다. 그리고 가장 중요한 점은 돈의 흐름에서 흑자, positive cash flow 를 유지하는 것입니다. 예상치 않게 목돈이 필요한 보수비에 대비하여 매달 일정액씩 미리 준비해 놓는 것도 필요합니다. 또한, 과도한 모기지 및 금융 관련 지출은 실패의 지름길이 될 수 있으므로 반드시 주의하셔야 합니다.
오늘은 지난 편에 이어서 부동산 투자의 마지막 요건인 [3]마켓 타이밍 (Timing of Market)에 대해 말씀 나누겠습니다.
[주식 투자]와 마찬가지로 [부동산 투자] 역시 [사고, 파는 시기]에 승패 여부가 달려있습니다. 소위 [깡통 주택]은 부동산 주기와 흐름을 잘못 탄 대표적인 예라고 할 수 있습니다. [투자]와 [투기]는 [부동산 주기]를 알고 있느냐의 여부에 따라 판가름날 수 있습니다. 많은 사람과 자금이 부동산으로 몰린다는 이유만으로 [부동산 주기]에 대한 아무런 지식 없이 무작정 따라가다가 막차를 타는 경우가 적지 않습니다. 이는 [투기]의 대표적인 실패 사례입니다.
[투기]가 아닌 [투자]를 하기 위해 알아야 하는 [부동산 주기]에는 다음의 6가지가 있습니다.
[1] 팽창단계 (Expansion phase) 에는 인구, 소득 그리고 렌트가 증가합니다. 실업률과 공실률이 낮아지고 새로운 건축 계획이 증가합니다.
[2] 절정 단계 (Peak phase) 에는 부동산 가치가 최고점에 이르며, 새 건축 프로젝트가 증가하고 오퍼 경쟁이 치열합니다. [셀러 마켓]으로, 이 시기에 부동산을 팔면 가장 큰 이익을 낼 수 있습니다. 리스팅 후 계약까지의 기간이 매우 짧습니다.
[3] 위축 단계 (Contraction phase) 에는 필요 이상으로 지어진 신축 건물들이 마켓에 많이 나와 있습니다. 인플레이션, 이자율, 차압률 그리고 공실률이 증가합니다.
[4] 침체 단계 (Recession phase) 에는 부동산 팔기가 점점 어려워지며, 리스팅 후 계약까지의 기간이 길어집니다. 부동산 가치가 하락하고 이자율은 높아지며, 건물주 간에 테넌트 유치를 위한 경쟁이 치열해집니다. 차압률이 걷잡을 수 없이 증가하는 시기입니다.
[5] 바닥 단계 (Bottom phase) 에는 실업률, 인플레이션 그리고 아파트 렌트 수요가 최고조에 이릅니다. [바이어 마켓]으로, 부동산을 가장 저렴한 가격에 구매할 수 있는 시기입니다.
[6] 회복 단계 (Recovery phase) 에는 로컬 경기가 회복되기 시작하며 공실률이 감소합니다. 렌트가 서서히 증가하며 부동산 [투기]가 다시 시작되는 시기로서, 많은 돈이 부동산 마켓으로 다시 유입되기 시작합니다.
그렇다면, 지금 우리는 [부동산 주기]의 어느 단계에 서 있는 것일까요? 다음 편에서 그 해답을 함께 찾아보겠습니다.