주택 모기지 이자율이 높게 지속되면서 주택구입시 이율을 낮출 수 있는 여러방법들이 고려되고 있다. 이자율을 거래하여 일정기간 이자율을 낮추는 Buy-Down은 판매자가 구매자를 위해 제공하기도 하며, 판매자가 은행 역할을 하여 융자를 제공하는 Seller Financing, 그리고 판매자의 낮은 모기지 고정이율을 구매자가 이어받을 수 있는 Loan Assumption 옵션등이 있다. 이번 칼럼에서는 일반인들에게 제공되지 않으나, VA대출을 가지고 있는 판매자가 다음 집을 살 때 VA대출을 사용하지 않으면, 현재 판매자가 가지고 있는 이 대출을 이용하여 구매자가, 남아있는 대출금만큼 이어받을 수 있는 VA Assumption으로 큰 주목을 받고 있는 VA 대출에 대하여 알아본다. VA 대출은 퇴역군인, 현역군인 및 그들의 생존 배우자가 이용할 수 있는 정부 지원 모기지 옵션이다. 이것은 보훈부(Department of Veterans Affairs)가 아닌 모기지 회사, 은행과 같은 민간 대출기관에서 대출을 제공한다. VA 주택 대출은 경쟁력 있는 이자율과 조건을 제공하며 단독 주택, 콘도, 다세대 부동산, 조립식 주택 또는 신축 주택을 구입하는데 사용할 수 있다. VA대출은 GI 권리법(GI Bill of Rights)의 일부로 주택 대출 프로그램이 시작된 1944년 이후 2,800만 건 이상의 대출이 진행되어 왔다. 이것은 다른 주택 대출과 유사하지만 퇴역군인 및 현재 복무 중인 군인이 주택을 소유할 수 있도록 여러 혜택을 제공한다.

    VA 대출의 장점으로는, 우선 다운페이 없이 주택을 구입할 수 있다는 것이며, 이것은 VA 대출의 대표적인 좋은 점이다. 많은 대출 수혜자들에게는 이러한 종류의 일시금을 절약하는 데 수년이 걸릴 수 있으며, 다운페이를 위한 충분한 현금이 있는 경우 구매자는 그 돈을 다른 곳에 투자할 수도 있기 때문이다. 부동산 시장 조사에 따르면, VA 대출은 지난 2년 동안 시장에서 평균 이자율이 가장 낮았다. 낮은 금리를 받으면 수혜자들은 더 많은 액수의 대출을 받는데 도움이 되고, 낮은 이자율은 또한 월별 지불액과 대출기간 동안 더 큰절약을 의미한다. VA 대출은 수혜자들을 위하여 유연하고 관대한 신용 인수 요건을 가지고 진행된다. VA 대출을 위한 최소 FICO 점수를 600점을 요구하는 융자회사도 있다. 이 대출은 부채 대 소득 비율에 대한 엄격한 제한이 없으며, 일반적으로 개인의 파산이나 압류와 같은 부정적인 신용 사건 이후 융자를 위한 대기 기간이 일반 대출보다 더 짧다. 그리고 VA 대출에는 모기지 보험이 필요하지 않으므로 수혜자들이 주택 구입 예산을 늘리는 데 도움이 된다.

    주택 구매 자금 조달에는 여러 가지 클로징(Closing)비용과 수수료가 포함되는데 VA 대출은행은 감정가에 문제가 없으면 클로징(Closing)비용과 수수료를 대출 금액의 최대 4%까지 융자를 해주기도 하며, 이 부분에 대해 셀러 컨세션(Seller’s Concession)을 받는 것을 허가하기도 한다. 클로징 비용 중에 VA 구매자가 지불할 수 없는 일부 비용과 수수료가 있으므로 VA 대출에 경험이 있는 전문인과 일을 하면 시간을 절약할 수 있다. VA 대출의 종류를 살펴보면, 먼저 VA 구매 대출(VA Purchase Loan)이 있다. 위에 언급했듯이 퇴역 군인과 현역 군인은 VA 대출을 사용하여 $0의 다운페이로 새 주택이나 기존 주택을 구입할 수 있다. 일부 대출 기관에서는 이러한 유형의 VA 구매 대출을 제공하지 않을 수도 있다. VA 이자율 감소 재융자 대출(IRRRL, Interest Rate Reduction Refinance Loan)은 VA 대출 프로그램의 두 가지 재융자 옵션 중 하나이며, 대부분의 퇴역군인인 주택소유자가 선택하는 옵션이다. 어떤 경우에는 Underwriting(융자에 필요한 서류와 정보점검및 심사 작업), 소득 확인 또는 주택 감정이 필요하지 않은 간단한 재융자 프로그램이다. VA 캐시아웃 재융자(VA Cash-Out Refinance)를 통해, 자격을 갖춘 주택 소유자는 모기지를 재융자하고 주택자산에서 현금을 인출할 수 있다. 이 대출은 현재의 VA 대출 유무에 관계없이 퇴역군인에게 열려 있으며, 일반적으로 주택가격의 최대 90%까지 재융자를 받을 수 있다. VA 에너지 효율 모기지(VA Energy Efficient Mortgage)는 퇴역군인이 주택 구입이나 재융자의 일환으로 주택의 에너지효율 개선비용을 충당하기 위해 추가 자금을 빌릴 수 있게 하는 프로그램이다. VA의 대출 한도는 연방주택금융청(Federal Housing Finance Agency)에서 정한 단일 단위 적합 대출 한도(One-unit Conforming Loan Limits)와 동일하며, 이는 매년 바뀔 수 있다.

    VA 대출에는 VA 자금 수수료(VA Funding Fee)가 부과되는데, 이것은 모든 VA 구매 및 재융자 대출(Purchase and Refinance Loan)에 적용되는 정부 수수료이다. 이 수수료는 의회에서 정하며 대출 프로그램 자금지원을 위해 재향군인회에 바로 전달된다.VA 대출뿐만 아니라 FHA 융자도 간혹 모기지를 판매자에게 물려 줄 수 있는(Assumable) 경우가 있으므로 모기지 회사에 문의하여 알아두면 판매에 유리한 조건을 만들 수 있겠다. 그리고 완전한 자격을 갖춘 퇴역군인은 다운페이없이 자신이 감당할 수 있는 한도 만큼 융자를 받을 수 있으나. 대출자의 기존 VA 대출의 상황에 따라 VA 대출에 제약을 받을 수도 있으니, 모기지 회사를 통하여 자신에게 맞는 대출을 알아보기 바란다.