지난 몇 년 급격한 주택 가격의 상승으로 주택 소유자들의 Home Equity (현재 남아있는 융자 금액을 제외한 주택판매가/감정가)는 평균 20-40% 정도 늘어난 것으로 알려졌다. 주택 소유자에게는 세금과 투자에 여러 장점이 있는데, 보통 시간이 지남에 따라 원금 상환액의 증가와 주택가치 상승으로 늘어난  Home Equity를 여러 방법을 통하여 유동자산으로 만들어 학자금, 집수리 등 예상치 못했던 큰 지출이나 렌트용 부동산 구입 등 원하는 부문에 재투자를 할 수 있다. Home Equity를 현금화하지 않아도 주택 자체가 담보가 되어 재투자에 필요한 융자를 가능하게 하기도 하며, HELOC (Home Equity Line of Credit)같이 집을 담보로 제2 융자(Second Mortgage)를 받아 Home Equity를 현금화할 수도 있고, Refinancing, Reverse Mortgage, All-In-One Loan등 제 1융자(First Mortgage)형태를 바꾸어 집 소유자 개인의 경제 상황에 맞게 전환하면서 현금화할 수 있는 방법들이 있는데 이 방법들에 대하여 간단히 알아본다.  

    주거하고 있는 집의 Home Equity를 현금화하여 투자용 주택이나 상업용 건물 혹은 비즈니스를 구입할때  Down Payment로 사용하기 위해 보통 많이 알려진 Refinancing과  HELOC방법이 있다. 전통적인 Refinancing 은 가지고 있는 첫번째 융자(First Mortgage)를 다시 하며 Equity의 일부를 현금화하는 방법으로 주택 구입시 받는 융자의 조건과 비슷하다. Refinancing 방법 중에 융자를 받는 사람의 나이 제한을 두어 융자를 받는 Reverse Mortgage (역융자)는 62세 이상의 주택 소유주가 대상이며, 집을 구입할 때도 사용할 수 있다. 이 역융자는 쌓아 놓은 Home Equity/down payment와 집을 담보로 자금을 빌릴 수 있다. 현금을 한 번에 받거나 매달 나눠서 받을 수 있으며, 개인의 나이와 쌓은 Home Equity의 액수에 따라 대출 금액에 차이가 있다. 

    Refinancing이나 역융자처럼 많이 알려지지 않았지만 일정 자격이 되는 주택 소유자에게 기존융자와 은행시스템을 이용하여 융자와 Home Equity의 현금화를 훨씬 용이하게 할 수 있는 융자도 있다. 이 융자는 제1융자(First Mortgage)방법의 하나로 전문가들 사이에서는 Financial Mortgage, Smart Mortgage, 혹은 All-in-One Loan이라 불리며 은행 기능과 주택 금융을 하나의 동적 도구로 결합함으로써, 융자를 받는 사람들은 모기지 이자를 절약할 수 있는 방법이다. 대중에게 많이 알려지지 않았지만 2005년부터 은행 압류 건이 단 한 건도 없었던 융자 방법으로, Home Equity + 은행잔고의 80%까지 30년간 Line of Credit으로 인정되어 유동자산으로 자유로이 사용할 수 있다. 현금화하는데 별다른 절차 없이 은행 계좌에 있는 자금을 이용하면서 기존의 은행에서 받는 금융서비스(자동이체, 카드사용, Check 사용, Online Banking 등)를 받을 수 있고 이자는 변동과 단기 고정 이자를 선택할 수 있다. 올인원 융자의 가장 큰 장점은 기존의 Home Equity와 제공된 은행 잔고가 함께 Home Equity로 계산이 되므로 이자가 그만큼 줄어들어서 계산되어 매월 융자상환금이  낮아지고, 전통적인 융자에 비해 전체융자 상환이 빠른 결과를 가져와서 많은 이자비용을 절약할 수 있다. 

    또한 이자는 HELOC과 같은 단리로 계산되므로 은행에 내는 이자가 상대적으로 적어진다. 하지만 변동이자를 선택할 경우 고금리 상황에서는 빌려 쓰는 금액이 높아지는 경우 이자를 절약하는 기능이 떨어질 수 있다. 이 융자는 거주용 주택뿐아니라 투자용 주택에도 이용할 수 있어서 혜택이 다른 융자에 비하여 폭넓은 편이다. Cash flow가 있는 비즈니스 소유주에게 알맞은 방법일 수 있고, 절약된 매달 이자 상환금으로 더 수익이 높은 것에 투자를 쉽게 할 수 있겠다.

    Home Equity를 담보로 대출을 받는 것으로는 Home Equity Loan이 있는데 이 Loan은 기존에 있는 모기지는 그대로 놔두고 주택에 남아있는 Equity만 가지고 두번째 Loan을 얻는 방법이다. 이 Loan은 기존에 있던 모기지의 이율이 낮고, 현재의 이자율이 높을 때 유용하다. 그리고 많이 추천/이용되어지고 있는 것으로 HELOC (Home Equity Line of Credit)이 있는데 이 Loan은 융자은행에 따라 Equity에 80%-90%까지 신용카드와 같이 Line of Credit을 10년간 받는 것으로, 사용시 제2 융자가 되어 집을 담보로 한 모든 융자가 그렇듯이 집을 판매시 융자된 금액을 모두 상환해야 한다. 

    이자는 변동이자와 고정이자 중에 선택이 가능하며, 상환 기간이 10년이지만 HELOC의 장점은 이자가 전통적인 복리가 아니고 단리여서 사용자에게 부담이 적다는 것이다. Home Equity Loan처럼 Home Equity를 담보로 대출을 받는 것이지만, 대출금을 현금으로 일시불로 받는 것이 아니라 쌓아놓은 Home Equity따라 Loan을 신청하는 금융기관의 크레딧 계좌를 통하여 자금을 받을 수 있는 방법이다. 팬데믹 기간이 지나면서 역대 최저 모기지율을 가진 주택 소유자들의 신청이 최근에 급등한 것으로 알려졌다. 

    살펴본 바와 같이 현금화하는데 관련 내용과 절차가 다르며 융자의 조건과 그에 따른 세금 관련 혜택 또한 다를 수 있으므로 본인에게 알맞은 융자 방법과 재투자 방법은 전문인과 의논하여 결정하는 것이 좋겠다.