이번 칼럼에서는 최근 몇개월간의 덴버와 메트로 지역 상업용 부동산 시장의 흐름을 부문별로 짚어 본다. 사무용 오피스 부문을 살펴보면, 덴버의Northwest와 South 지역이 많이 활기를 띠고 있으며, 지역적으로 렌트 가능한 물량이 빠듯한 모양새다. 특히 Arvada와 Westminster지역을 포함한, Broomfield와 덴버 Northwest는 팬데믹 이후, CU 관련 프로젝트등의 지역적 특별한 수요로 신규채용이 생기면서 회복세를 보이고 있다.  지난 6월까지 순수 점유 면적이 550,000 square feet를 넘어섰으며, 9월에는 Starz Entertainment가 100,000 square feet 점유를 마쳤다. 그리고  약 600,000 square feet에 거래가 진행중이며, 8월에는 이 물량 중 이미60% 가pre-leased 상태인 것으로 조사되었다. 지난 4분기동안 시장 건전성이 나아지면서, 덴버지역에 대한 투자자들의 시각이 더 긍정적으로 바뀌고, 타주에서 꾸준히 구매자가 유입되면서 거래가 잘 진행되고 있다. West Denver(Lakewood와 Golden 포함)지역은 시장 건전성이 많이 나아져서, 어느 지역보다도 거래가 활발하게 진행되고 있다. 지난 6월까지 이 지역의 평균 가격은 square foot당 $260이었고, 전년대비 7.9%가 상승하였다. 기관 투자자들은 덴버 지역에 많은 관심을 두고 있으며, 고용이 지속적으로 확대됨에 따라 Broomfield County와 Denver Tech Center 지역은 여전히 투자자들에게 핵심 지역으로 분류되고 있다. 

    다세대/아파트 부문을 보면, 외곽지역의 건축이 늘어나면서 렌트비에 민감한 사람들은 교외로의 이주가 증가하고 있으며, 고용시장의 안정과 외래인들의 유입은 렌트비 상승의 주된 요인이 되고 있다. 한달 평균 실질 임대료는 Downtown-Highlands-Capitol Hill-Lincoln Park의 경우, 2분기에 $2,245 였으며 이 가격은 2019년말에 비하여 15% 상승한 것이다. 공실율의 경우, 지난 4분기동안 덴버 다운타운지역은 0.2%감소에 비하여, North Aurora, South Denver-Englewood, Southeast Denver와 Thornton-Northglenn지역은 10%이상 줄어든 것으로 조사되었다. 이런 차이는 인플레이션 기간동안 지속될 것으로 예상된다. 2022년 전반기까지 4,700 unit이 지어졌으며, 7,400 unit의 건축이 새롭게 진행되고 있다. Class A의 수요가 늘어나  이 부문의 공실율은 최저치를 보이고 있다. 리스팅에 대한 수요자들의 경쟁이 늘어나면서 unit당 가격은 지난해에 비하여 8.5% 상승하였고, 타주 투자자들의 구매가 주로 이루어지는 지역은 Downtown-Highlands-Lincoln Park과 Five Points-Capitol Hill-Cherry Creek으로 나타났다. 

    팬데믹 기간동안 덴버는 관광 목적의 여행객 부문에서 가장 큰 손실을 경험하였지만, 오미크론 변이가 한창일때 덴버 호텔들의  객실 점유율은 가장 높게 나타났으며, 특히 주말 수요는 완전히 팬데믹 이전 수준으로 회복하였다. 하지만 비지니스를 위한 여행객수의 증가는 완만한 상태이다. 이 부문의 재기는 Central Business District나 Denver Tech Center 같은 주요 비즈니스 허브에 있는 숙박 업계에 큰 도움이 되고 있다. Limited service hotel(제한된 서비스만 제공하는 호텔/모텔로 객실을 제외한 다른 서비스는 제공되지 않음, 주로 규모가 작은 호텔/모텔에서 이루어지는 서비스 형태)의 경우에 수요가 많아졌는데, 인플레이션 상황이 악화되면서 관광객들이 점차 저가의 숙박시설을 선호하고 있기 때문이다. 호텔/모텔 시장에서의 거래 속도는 이미 지난해 수준을 넘어섰다. 마커스와 밀리쳅의 조사에 따르면, Westminster와 같은  northern Denver 지역은 economy나 midscale hotel들이 인기가 있고, Lone Tree나 Littleton 지역에서는 midscale이나  upper midscale의 숙박 시설들이 거래에 주를 이루고 있으며, 이 지역들이 Westminster와 같은 북부 덴버 지역보다 평균 객실 가격이 높게 거래되었다. 또한 Denver Airport, Denver Tech Center, 그리고 다운타운 지역에서는 상대적으로 거래가 적은 것으로 나타났다. 

    상가용 부문에서는  Aurora 지역의 강세가 두드러졌으며 이 지역에서 아파트 수요가 많이 늘어나면서, 식료품이나 서비스 관련 업계의 반등이 인상적이다. 덴버와 메트로 전 지역에서 지난 2분기를 지나면서 공실율이 낮아지고, 렌트비가 약 8%가 올랐다. 그리고 인벤토리는 0.4% 상승에 그쳤으며, 8월 이후 지역적으로 당분간 인벤토리의 부족상태가 지속될 것으로 조사되었다. 특히 Downtown과 Central Denver 지역의 인벤토리 상태가 가장 안 좋으며, 렌트비 역시 제일 높았다. 이 부문도 강한 시장 건전성과 소비자들의 요구가 높아지면서, Denver 지역의 상업용 부동산에 대한 투자자들의 이목이 집중되고 있다. 특히 여러 임대인들이 있는 기존 상가용 건물들의 공급이 딸리면서, shopping center에 대한 구매 경쟁이 가속화되고 있다. Cherry Creek-Glendale을 둘러싸고 있는 Central Denver지역에서 판매가 가장 활발하게 진행되고 있으며, 메트로 지역의 총 거래에 20%정도를 보이고 있고, 이 지역 평균 square foot 당 거래 가격은 $403였다. 그 다음으로는 Colorado Blvd-Cherry Creek 지역에서 거래가 많이 이루어졌으며, 지난 3분기 메트로 지역의 자본 환원율은 5.9%로 조사되었다.

    인플레이션이 지속되면서 높은 금리와 여러가지 어려움이 있는 시기이지만, 이런 상황이 그동안 과열된 경쟁으로 부동산 구매가 쉽지 않았던 여러 구매자들에게는 오히려 유리하게 작용할 수도 있다. 앞으로도 금리가 어느 선까지는 당분간 오르겠지만, 고금리 상태가 아주 장기간 이어지지 않을 것이라는 전문가들의 전망을 볼때, 그리고 부동산 시장이 Seller's market 에서 buyer's market로 바뀌면서 구매자들이 더 나은 조건으로 부동산을 구입할 수도 있기 때문이다. 그리고 인플레이션 동안 현금을 보유함으로써 상대적으로 가지는 불이익을 상쇄시킬 수 있는 현실적인 방안으로, 부동산에 대한 투자는 좋은 대안이 될 수도 있겠다.