높은 인플레이션 상황에서 경기 전망이 불투명하고, 이자율의 지속적인 상승 압박 속에서 상업용 부동산 시장은 어떤 모습으로 이 상황을 지켜내고 있는지 이번 칼럼에서는 각 분야별로 알아본다. 우선 다세대 주택/아파트 분야를 보면, 수요에 대한 심리는 현재까지의 기록적인 증가를 거치면서 약간 주춤한 모양새이다. 모기지 이자율의 가파른 상승은 첫 주택 구매자나 여타의 구매자들의 심리를 계속 위축시키면서, 특히 첫 구매자들을 지속적으로 렌트 시장에 발을 묶어놓고 있다. 평균 렌트비는 2021년에는 전국적으로 거의 16%이 상승했으며, 올해 전반기까지 주요 Sun Belt지역은 무려 25%까지 오른 상황이다. 여전히 아파트 렌트 시장이 강세를 띠게 하는 요소는 주택 가격의 큰 폭 상승이라 하겠다. 프레디 맥의 조사에 따르면, 중간값의 주택을 구입하려면 적어도 10만 달러 이상의 빚을 더 감당해야한다. 이런 이유로 밀레니얼 세대가 주축이 되어 늘어나야 할  신규 세대수는 줄어들고 있으며, 밀레니얼 세대와 Z세대는 이전의 세대들과는 다르게 더 긴 시간동안 렌트를 해야하는 상황이 되고 있다. 선호하는 라이프 스타일과 아파트의 생활비 절감의 생활 구조가 이 부문의 렌트 시장에 지속적인 활기를 주고 있다. 그리고 주택 구매가 현실적으로 힘들어지면서 이 두세대들은 점차 고급형 아파트에서 그들의 필요나 요구 등을 충족하는 분위기다. 단독 주택에서 아파트로의 수요전환이 렌트비의 상승을 부추기며, Class A와 B 아파트의 실제적인 렌트비는 지난 6월에 전년 대비 같은 기간에 비하여 17%가 상승했다. Class C의 경우는 12.3%가 올랐다.

    Self-storage 부문도 역시 수요의 증가와 렌트비의 상승이 이어지고 있다. 팬데믹 기간에도 수요는 줄지 않았으며, 이런 상황이 지속되고 있는 것이다. 지난 6월에는 표준형 10-foot x 10-foot unit 렌트비가  2019년 말에 비하여 15%가 상승했으며, 4년 전까지만 해도 렌트비는 8% 하락하고 렌트 가능한 공간은 9.5%까지 증가했었다. 하지만 팬더믹 상황에서 원거리 근무가 늘어나고, 이로 인한 직장인들의 재배치와 인구의 이동은 뜻하지 않게  이 부문의 수요를 급격하게 증가시켰다. 그리고 조절된 Self-storage 건축도 이 부문의 지속적인 성장에 한 몫을 하고있다. 2018년과 2019년 사이 건축업자들은 기록적인 150만 평방미터의 공간을 건축하였다. 이 물량은 처음에는 이 시장에 공급이 넘치면서 부담을 주었으나, 팬데믹동안 건축 물량의 변화없이 수요의 증가로, 타부문에 비하여 충격이 덜하였고 꾸준한 시장 성장세로 수요가 계속 증가하고 있다. 인플레이션 기간의 빠듯하게 지내하는 생활조건에서, 개인적인 공간에서 스토리지로의 이동 또한 이 부문의 성장에 도움이 되겠다. 투자자들에게는 좋은 자산으로 여겨지고 있으며, 특히 렌트가 보통 한달 기준으로 이루어지므로 연준에서 이자율을 지속적으로 올린다해도 그 상승분을 바로 이 자산에 적용할 수 있으므로 더욱 더 매력적인 투자 자산이라 할 수 있다.

    상가용 부동산의 경우, 지난 7월 전국 소매용 물품 판매액은 팬데믹 이전수준과 비교하여 29%가 상승하였다. 더욱이 일자리는 2020년 2월전에 비하여 528,000개 더 늘어났으며, 비록 높은 인플레이션의 압력속에 있지만, 이런 상황은 팬데믹 동안에 위축되었던 경제나 소비 지표에 반전 상황을 안겨주었다. 특히 음식이나 주류 판매 관련된 업종에는 더 많은 취업이 이루어졌고, 온라인 마켓은 지난 7월에 2.7%의 판매율 증가를 보였으며, 상점을 통하지 않은 형태의 소매용 거래는 무려 23%가 늘어났다. 전문가들에 따르면, 최근의 이 부문에 대한 투자는 투자자들이 몰리면서 시장에 대한 믿음이 강한 상태가 당분간은 유지될 것으로 내다보고 있다.

    호텔/모텔 부문 역시 인플레이션이라는 역풍을 맞고 있지만, 주요 관광지나 비지니스 장소들의 여행에 대한 수요가 높아지고 있으며, 2022년 전반기에는 이런 상황이 팬데믹 이전의 상황과 비슷한 모습을 보여주고 있다. 2022년 전반기의 예약 객실 수요는 2017~18 때와 거의 동일한 수준을 나타냈으며, 더욱이 팬데믹 이후의 수요 증가는 객실 요금의 상승도 동반하며, 업계의 상승세에 도움을 주고 있다. 투숙율 또한 상승하며, 투숙 가능한 객실당 연매상의 증가도 기대된다. 지난 6월의 객실 점유율은 70%를 상회하였으며, 이런 상황은 2022년 가을까지 이어질 전망이고, 2022년으로 들어서며, 레져나 관광용, 가족 방문, 결혼및 단체 여행이 급격히 증가하며, 객실에 대한 요구도 중,고가 호텔들에 집중되는 경향도 보이고 있다. 인플레이션이 커다란 걸림돌이 되어 이 업종이 침체가 진행되면, 업계는 생존을 위하여 여행객들의 예산에 맞게 객실요금의 현실화등의 여러가지 자구책으로 어려움을 극복할 것으로 전망된다.

    산업용 부문을 살펴보면, 인플레이션과 물류의 운송 비용 증가는 물류 관련 업체 전반에 부담이 되고 있으며, 높은 물가도 소비자의 소비를 감소시키고 있다. 팬데믹동안 전체 소매 소비의 22%를 차지했던 온라인 소비도 줄어들고 있고 소비 심리도 가라앉은 상태이다. 하지만 기업체나 공장들이 국내로 돌아오거나 인접한 국가로 이전하는 것이 늘어나고 점차 대세로 굳혀지면서, 국제무역 질서재편을 통한 전망과 상황의 변화로 국내의 산업용 자산에 대한 전망은 그 어느때보다도 밝은 상황이다. 여러 요인으로 이 부문의 수요는 증가일로이다. 팬데믹 이후에 소매용 소비의 증가는 상가용과 온라인용 공간의 필요를 증대시키고 있으며, 물류 보관용 공간에 대한 수요도 증가하고 있고, 올해 전반기까지 평균 렌트비는 20%이상 상승하였다. 물류 네트웍/공급망의 변화는 더 많은 회사들에게 그들의 운송 형태/방법에 대한 새로운 방안을 모색하도록 하고 있다. 특히 서해안 지역 항구들에서의 물류 공급/수송의 지연 상황은 공항 주변에 물류 창고의 확보에 관심을 갖게하고 있다.