이 칼럼란을 통해서 몇 번 1031 교환법(1031 Exchange)에 대하여 소개한 적이 있어 혹시 독자들에게  익숙할 수도 있는 내용이겠으나, 요즘같이 투자에 관심이 매우 높은 시기에 좀더 정확한 정보를 나누고자 1031 교환에 관하여 다시 알아보고자 한다. 특히 상업용/투자용 부동산을 지속적으로 운영하면서 자산을 키우고자 한다면 아주 유용한 세금 혜택 프로그램이라 하겠다. 

    이 프로그램을 이용하면 양도 소득세의 납부를 연기받고, 판매 후 생기는 자금을 재투자할 수가 있어 좋은 재산 증식의 한 방법이다. 간혹 어차피 내야할 세금이라면 부동산 판매 후에 바로 납부하는 것이 편하다는 의견이 있는데, 이 법을 이용하면 그 기간동안 연기된 세금으로 재투자하여 더 많은 경제적 이득을 얻을 수 있다. 또 사망으로 인한 상속의 경우, 1031 교환법으로 연기되었던 세금을 상속자가 납부해야 할 의무는 없다. 이 교환법은 몇 번을 이용해도 상관없다. 다만 이 법은 IRS의 정해진 시간표에 따라서 진행해야 하며, 재투자하려는 부동산 중에서 일부 부동산에는 별도의 규정이 있어서 이런 것들은 잘 알아야 한다. 이 교환법을 이용하려면 자신의 부동산을 판매하고, 45일 이내에 투자를 하고 싶은 부동산을 선택해야 한다. 이때 3개의 부동산까지 고를 수 있다. 경우에 따라서는 3개 이상도 선택할 수 있지만 이런 상황에서는 일정한 Valuation Test를 거쳐야 한다. 

    이 중 하나의 부동산을 Closing 할때까지 진행된다. 그리고 Intermediary라는 중개자가 1031교환의 진행에 중요한 역할을 하게되는데, Intermediary는 1031 교환 당사자의 투자금을 보관하면서 이 프로그램에 참여하게 되고, 45일을 포함하여 180일 이내에 모든 1031 교환이 이루어지게 된다. 참고로 1031 교환법을 이용해 하나이상의 부동산을 취득할 수 있으나 규정을 잘 살펴보는 것이 좋다. 그리고 처음 투자를 할 때부터 이 법을 염두에 두고 진행하면 편리한 점이 있으며, 부동산을 팔기 전에 이 법을 이용하려 한다면 미리 어카운트를 열어놓음으로써 시간에 덜 구애를 받으며 투자를 진행할 수 있다. 

    부동산을 판매한 금액 100%의 세금 유예를 원한다면, 구입하려는 부동산의 가격이 판매한 것의 가격과 같거나 높으면 되고, 건물이 있는 개발된 토지를, 건물이 없는 개발되지 않은 토지와 교환하는 경우에는 리캡쳐 세금(Recapture Tax)을 납부할 수 있다. 토지에는 감가상각이 적용되지 않기 때문이다. 그래서 구입하려는 부동산에 따라 차이가 있으므로 더 자세하게 알아보는 것이 좋다. 

    그리고 재투자 대상의 부동산은 상업용이나 투자용이어야 하지만, IRS의 규정에 부합하는 부동산 투자 상품에 투자를 해도 이 법의 보호를 받을 수 있으며, 유사 종류의 부동산 거래에 1031 교환법이 적용된다. 유사 종류라는 것은 만약 호텔을 팔았을 때 꼭 호텔을 사야하는 것은 아니며, 호텔을 팔고 토지를 구입할 수도 있으며, 커피숍(건물을 소유해야 하며, 자신의 개인적 자산 부분은 제외됨)을 팔고 목장을 구매해도 된다. 그리고 교환의 대상이 Vacation용 주택에서 다른 Vacation용 주택으로, 또는Vacation용 주택을 렌트용 자산으로 교환하는데 이 1031을 이용할 수는 있지만 이 1031 교환법 적용에 특별한 제약이 있다. 1031 교환법을 적용하기 위해 교환에 이용되는 부동산은  모두 국내에 있어야한다. ​

    1031 교환법은 적용되는 대상들을 포함하여 내용상에 많은 변화가 있어왔다. 2004년에는 이 법이 강화되었으나, Vacation Home을 Rental Property로 교환이 가능하게 되었고, 2017년까지는 프렌차이즈 면허나 항공기와 장비같은 개인용 자산도 교환 대상에 포함되었었다. 정권이 바뀔때 이 교환법에 대한 관련 조항들에 변동이 있어왔으며, 사실 바이든 정부가 출범하면서 이 법규를 폐지한다고 하여 부동산 업계나 관련된 투자자들이 긴장을 하기도 하였는데, IRS의 웹사이트에서는 여전히 2020년도의 규정을 확인 가능하며, 2021에 7개 조항이 수정되기도 하였다.

    간략하게 1031 프로그램이 진행되는 순서를 살펴보면, 먼저 자신이 부동산을 판매한 시점에서, 판매에서 나온 모든 금액을 1031교환에 자격을 갖춘  Intermediary에 맡기고, Intermediary는 이 돈을 180일 동안 가지고 있는다. 판매 시점에서 45일안에 투자할 부동산을 고르고 결정한다. 이것과 병행하여 Intermediary에게 이 부동산에 대하여 Duty Letter을 보낸다. 그리고 135일내에 자신이 고른 부동산의 구입(Closing)을 마치면 된다. Closing때 Intermediary를 통하여 구입 자금이 Title Holder에게 전해지며, 1031에 관련된 서류중 Form 8824(Like-Kind Exchanges)의 작성도 이 때에 이루어진다. 

    이 교환법을 이용하려면 여러 조건과 세금에 관한 법도 알아야 하며, IRS 웹사이트의 하나인 federalregister.gov에서 “Section 1031”을 치고 Find를 하면 다음 페이지에서 “ Statutory Limitations on Like-Kind Exchange” 항목에서1031 교환법의 자세한 세부 사항을 알아볼 수 있다.