안정적인 투자에 대한 관심이 높아지면서 어느때 보다 부동산 투자에 대한 요구와 관심이 쏠리고 있어 이번 칼럼에서는 구매자에게는 주 수입원이며 사용자에게는 중요한 비용이 되는 렌트비를 결정하는 리스계약의 종류와 과정에 대해 알아본다. 비지니스를 위한 공간을 얻는 것은 공간을 사용하는 당사자의 필요나 목적에 따라 투자의 중요한 요소이며 행위이다. 사용 목적에 따라 사무용, 산업용, 소매용 등 공간은 서로 다른 형태일 수 있지만 리스나 구매를 통한 공간을 확보하는 과정은 일반적으로 동일한 과정과 원리에 의하여 진행된다. 이 과정에는 여러 이해 당사자들이 관여하지만 입주자·구매자와 건물주·판매자가 주요 당사자이며, 보통 이들 중에서 어느 한쪽 또는 양쪽을 대변하는 부동산 전문인의 도움을 받아 판매나 리스 계약이 이루어진다. 보통 사용 공간을 확보하는 과정은 우선 입주자·구매자가 필요로 하는 공간에 대한 사용 목적에 부합하는지 분석을 통하여 부동산 시장에 대한 면밀한 조사 및 현지 실사가 이루어지고, 입주자·구매자의 사용할 공간에 대한 초기 계획을 토대로 리스·구입 제안서(Letter of Intent)를 건물주·판매자에게 제출하며, 이것에 대한 양방의 초기 협상이 이루어지고, 제안서가 건물주·판매자에게 받아들여지면, 구체적인 리스·판매 계약서가 만들어지는 과정이 진행된다. 이때 당사자간에 계약에 대한 구체적인 협상 과정이 원만하게 이루어지면 비로소 Closing에 이르게 된다. 상업용 부동산에서 리스란, 이용자가 어느 건물의 전체나 일부를 경제적인 목적을 위하여 계약에 의하여 정해진 기간 동안 그 공간에 대하여 소유권없이 사용하는 것이며, 입주자와 건물주 사이에 합의한 내용에 따라 그에 상응하는 댓가(렌트비)를 지불하며 상호간에 권리와 의무를 약속하는 것이 리스 계약이다. 소유주가 입주자로부터 렌트비를 받으며, 리스 계약이 끝남과 동시에 입주자가 사용하던 건물에 대한 소유권이 소유주에게 돌아가고, 사용자는 리스 기간 동안 공간에 대한 사용 및 점유에 대한 권리를 가지며, 계약에 따른 렌트비의 지불 및 관리에 대한 의무가 있는 것이다. 보통 사용되는 리스의 종류를 아래와 같이 크게 몇 가지로 나누어 살펴보지만 그 종류와 각각의 리스 내용은 무수히 다를 수 있다. 우선 Full-Service Lease가 있다. 이것은 보통 입주자가 많은 사무실 건물(Multi-tenant Office Buildings)의 리스에 많이 사용되고 있으며, 모든 운영 경비가 렌트비에 포함된다. 즉, 건물 재산세 및 보험료, 유지 보수비용, 관리 비용, 유틸리티 비용, 청소 비용 등이 렌트에 포함된다. 

    렌트비가 계절적인 요인에 따라 변동이 없어 관리 비용이 증가하더라도 입주자는 렌트비가 고정되어 있어, 선호되는 리스이지만 모든 운영 경비가 렌트비에 포함되기 때문에 초기 렌트비가 높을 수도 있다. Modified Gross Lease는 종종 Flex 또는 Industrial Gross라고도 불리는 리스 형태로써 작은 사무실, 서비스나 창고 건물들의 리스에서 흔히 볼 수 있다. 이 경우에는 렌트비에 몇 가지의 운영비가 포함된다. 예를 들면, 건물 재산세가 포함되면 보험료는 제외되거나 아니면 그 반대인 경우도 있다. 입주자가 기억해야 할 것은 어떤 종류의 운영비가 기본 렌트에 포함되며, 어떤 것들을 추가적으로 지불해야 하는지 알아야 하며, 만약 입주자가 많은 사무실 건물 혹은 산업용 건물이 아니라면 입주자가 전기 사용료를 직접 전기 회사에 납부해야하며 청소 관리비에 대한 것도 책임을 져야 한다. Percentage Lease는 소매용 상가 즉, 대형 쇼핑몰이나 그로서리 마켓 등에서 볼 수 있는 리스 형태로, 리스에 의해 미리 정해놓은 수입에 추가 수입이 발생하면 정해진 퍼센트를 적용하여 나온 수익을 기본 렌트비에 추가하여 부담하는 것이다. Net Lease는 보통 규모가 큰 창고용 건물, 산업용 건물, 소매용 건물과 때때로 사무용 건물에 사용되는 형태이다. 사용자는 건물주의 모든 운영 경비와 기본 렌트비를 지불해야 한다. 운영경비에는 건물 재산세, 건물 보험료와 공용 구역의 유지 경비를 포함한다. 건물 재산세를 부담하는 경우는 Single Net Lease라 하고, 건물 재산세, 건물 보험료를 내는 경우는 Double Net Lease, 건물 재산세, 건물 보험료와 공용 구역의 유지 경비를 지불하는 경우는 Triple Net Lease라고 하기도 한다. 리스 계약은 법적인 효력을 가지며, 입주자는 리스를 진행하기 전에 필요한 공간에 대하여 자신에게 리스가 유리한 선택인지 아니면 구매를 하는 것이 좋은지 현재의 재정 상태를 파악하여 반드시 비교 분석하는 것이 도움이 되겠다. 또한 어떤 형태의 리스 조건이 자신의 비지니스 형태에 가장 적합한 것인지 판단하고 선택하는 것 또한 중요하다.