주택 경기가 지속적인 성장을 보이는 요인들
Urban Land Institute보고에 의하면, 부동산 시장은 적어도 2017년까지는 계속적인 확대 및 성장을 할 것으로 전망하고 있다. 새해 초부터 찾아든 중국 증시의 폭락과 일본 은행이 사상 처음으로 마이너스 금리를 도입함으로써 2016년의 세계 경기의 전망을 더 어둡게 하고 있지만, 대조적으로 미국의 경제와 부동산 시장은 전망이 밝고 특히 자본 시장과 부동산 시장의 건전성 및 투자에 대한 자본 회수분야에서 강세를 보이는 것으로 조사되었다. 추가로 상업용 부동산의 거래량은 2017년까지 5,000억 달러까지 상승하며, 그 거래 가격은 2016년에는 2015년에 비해 6%가 오르며 2017년에는 4.5%가 더 오를 전망이다. 사무용과 소매용 상가 건물의 공실률은 약간 줄어들 것으로 조사되었다. 단세대용 주택은 2016년에 84만호, 2017년은 90만호의 주택 공급이 예상이나 이 수치는 지난 20년 동안의 평균치를 밑도는 수준이다. 주택 가격은 금년에는 4.3%, 그리고 2017년에는 3.9%정도 상승할 것으로 나타났다.
특히 주택의 건설 및 판매가 호황을 누리는 주요한 요소를 살펴보면 다음과 같다. 주택 수요에 영향을 미치는 가장 큰 요인은 근로 소득의 증감이다. 우선 노동 시장의 개선과 안정, 즉 실업률의 감소(5% 전후)로 인한 근로 소득의 증가는 개인이나 가족으로 하여금 주택 소유에 대한 욕구를 증대시키고, 구매를 유도하며 부차적으로 임대주택 건설 수요도 증가시킨다. 2014년 이후 노동시장 개선이 빠르게 이루어져 왔다. 신규 주택과 기존 주택의 재고 감소 또한 주된 요인이다. 2006년에 판매되지 않은 주택이 50만 가구에 달하며 최고치를 기록한 후, 지속적으로 주택 물량이 감소했다. 또한 2000년 이후 미국 인구가 10% 증가하였고, 2015년부터 주택 시장은 수요가 증가하면서 판매자의 시장을 형성하고 있다. 다음으로는 가계 부채 구조의 향상을 들 수 있다. 즉 소비자들의 신용 상태가 더 건전해졌다는 것이다. 2012년 전반기에 매매된 주택의 35%가 채무 불이행에 따른 매매였으며, 그 중에 약 22%가 주택 압류에 의한 거래였다. 하지만 2015년 초에는 주택 거래의 11%만이 채무 불이행에 의한 것이었으며, 주택 압류에 의한 매매는 그 중 8%에 불과했다. 모기지 연체율 또한 대폭 하락하였다. 2010년 1분기 모기지 연체율은 10%로 정점에 달했으나, 2015년 2분기의 연체율은 5.4%로 크게 하락하였고 이는 금융위기 전의 4.0%-5.5%와 비슷한 수준이다. 가계 부채 구조의 향상은, 대출기관들이 구매자들에게 더 적극적으로 모기지 대출에 나서는 환경이 조성된 것으로 판단된다.
가계뿐 아니라 금융권의 구조 개편도 한 요인으로 작용하고 있다. 은행권은 재정 건전성 향상 및 법적 요건들을 충족/준수하기 조치로 주식 공모, 배당금의 축소 와 신규 대출을 줄임으로써 막대한 규모의 자본을 보유하게 되었다. 실제로, 지난 몇 년간 대출된 모기지는 2006년에 비해 60% 수준에 그쳤으며 1990년대 중반과 비슷한 수준을 유지하였다. 건전성이 강화된 은행권은 앞으로 몇 년간 잠재 주택 구매자들을 상대로 한 자금 융자의 흐름을 완화하거나 확대을 통하여 주택 시장을 활성화시키는 데 크게 기여할 것이다. 주택 건설에 필요한 원자재 가격 하락도 또 다른 요인이 되고 있다. 주택 건축에는 구리, 알루미늄 및 제재목과 같은 원자재들을 건축지로 운반하는데 필요한 연료 및 제반 비용 등이 포함된다. 전체 생산되는 알루미늄 제품의 15%-20% 정도가 건설 현장에 사용되는데 그 가격(NYCE기준)이 2011년 초반 이후 2016년 2월 현재 40% 이상 하락했으며, 같은 기간동안 구리(COMEX 기준)는 50%, 원유 가격(WTI,NYMEX 기준)은 2014년 5월에 비해 2016년 2월에는 70%까지 폭락했다. 제재목은 주택 건설에 투입되는 주요한 원자재로, 주택을 지을 때 보통 14,000보드 피트이상의 제재목이 필요하다. 제재목 가격(CME 기준) 역시 1000보드 피트당 최근 $250정도 내렸으며, 이것은 2013년에 비해 약 30%정도 하락한 가격이다. 원자재 가격의 하락폭은 주택 건설업자들에게 직접 이익으로 돌아가게 되어 더 많은 주택을 건축할 기회로 작용하고, 주택 구매자들은 더 저렴한 가격에 주택을 구입할 수 있는 여건을 조성하게 된다. 위와 같이 부동산 경기는 지속적인 상승세가 전망되므로, 주택이나 다른 부동산에의 투자나 판매는 전문인과 의논하여 적절한 매물, 시기, 가격 등을 알아보는 것이 좋겠다.
특히 주택의 건설 및 판매가 호황을 누리는 주요한 요소를 살펴보면 다음과 같다. 주택 수요에 영향을 미치는 가장 큰 요인은 근로 소득의 증감이다. 우선 노동 시장의 개선과 안정, 즉 실업률의 감소(5% 전후)로 인한 근로 소득의 증가는 개인이나 가족으로 하여금 주택 소유에 대한 욕구를 증대시키고, 구매를 유도하며 부차적으로 임대주택 건설 수요도 증가시킨다. 2014년 이후 노동시장 개선이 빠르게 이루어져 왔다. 신규 주택과 기존 주택의 재고 감소 또한 주된 요인이다. 2006년에 판매되지 않은 주택이 50만 가구에 달하며 최고치를 기록한 후, 지속적으로 주택 물량이 감소했다. 또한 2000년 이후 미국 인구가 10% 증가하였고, 2015년부터 주택 시장은 수요가 증가하면서 판매자의 시장을 형성하고 있다. 다음으로는 가계 부채 구조의 향상을 들 수 있다. 즉 소비자들의 신용 상태가 더 건전해졌다는 것이다. 2012년 전반기에 매매된 주택의 35%가 채무 불이행에 따른 매매였으며, 그 중에 약 22%가 주택 압류에 의한 거래였다. 하지만 2015년 초에는 주택 거래의 11%만이 채무 불이행에 의한 것이었으며, 주택 압류에 의한 매매는 그 중 8%에 불과했다. 모기지 연체율 또한 대폭 하락하였다. 2010년 1분기 모기지 연체율은 10%로 정점에 달했으나, 2015년 2분기의 연체율은 5.4%로 크게 하락하였고 이는 금융위기 전의 4.0%-5.5%와 비슷한 수준이다. 가계 부채 구조의 향상은, 대출기관들이 구매자들에게 더 적극적으로 모기지 대출에 나서는 환경이 조성된 것으로 판단된다.
가계뿐 아니라 금융권의 구조 개편도 한 요인으로 작용하고 있다. 은행권은 재정 건전성 향상 및 법적 요건들을 충족/준수하기 조치로 주식 공모, 배당금의 축소 와 신규 대출을 줄임으로써 막대한 규모의 자본을 보유하게 되었다. 실제로, 지난 몇 년간 대출된 모기지는 2006년에 비해 60% 수준에 그쳤으며 1990년대 중반과 비슷한 수준을 유지하였다. 건전성이 강화된 은행권은 앞으로 몇 년간 잠재 주택 구매자들을 상대로 한 자금 융자의 흐름을 완화하거나 확대을 통하여 주택 시장을 활성화시키는 데 크게 기여할 것이다. 주택 건설에 필요한 원자재 가격 하락도 또 다른 요인이 되고 있다. 주택 건축에는 구리, 알루미늄 및 제재목과 같은 원자재들을 건축지로 운반하는데 필요한 연료 및 제반 비용 등이 포함된다. 전체 생산되는 알루미늄 제품의 15%-20% 정도가 건설 현장에 사용되는데 그 가격(NYCE기준)이 2011년 초반 이후 2016년 2월 현재 40% 이상 하락했으며, 같은 기간동안 구리(COMEX 기준)는 50%, 원유 가격(WTI,NYMEX 기준)은 2014년 5월에 비해 2016년 2월에는 70%까지 폭락했다. 제재목은 주택 건설에 투입되는 주요한 원자재로, 주택을 지을 때 보통 14,000보드 피트이상의 제재목이 필요하다. 제재목 가격(CME 기준) 역시 1000보드 피트당 최근 $250정도 내렸으며, 이것은 2013년에 비해 약 30%정도 하락한 가격이다. 원자재 가격의 하락폭은 주택 건설업자들에게 직접 이익으로 돌아가게 되어 더 많은 주택을 건축할 기회로 작용하고, 주택 구매자들은 더 저렴한 가격에 주택을 구입할 수 있는 여건을 조성하게 된다. 위와 같이 부동산 경기는 지속적인 상승세가 전망되므로, 주택이나 다른 부동산에의 투자나 판매는 전문인과 의논하여 적절한 매물, 시기, 가격 등을 알아보는 것이 좋겠다.
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