부동산 경기에 영향을 주는 요소들
모지기 뱅커 연합에 의하면, 경기 부양책의 일환으로 유지되었던 낮은 금리의 상승이 예견되고 있는 상황에서 주택 판매의 지속적인 상승 요인으로 고용 시장의 확대와 안정을 주된 요소로 발표했다. 경제 위기이후 하나의 직업에 7명의 구직자가 몰렸던 것이 최근에는 2명보다도 적은 숫자의 구직자가 몰리는 것으로 조사되었다. 비록 임금의 상승과 실업률의 감소가 물가 상승과 금리 인상등의 인플레이션 유발 요소가 되기는 하여도 이 두가지 요인이 주택 판매의 상승에 청신호가 되고있다. 그리스의 금융 위기와 관련된 국제 경제 상황의 불확실성이 지속되고, 중국의 증시까지 급락을 경험하며, 국제 통화 기금(IMF)에서 달러의 지속적인 강세가 세계 경제에 악영향을 미칠 수 있다며 미국의 금리 인상 시점을 늦출 것을 요구하면서 연방 준비 제도(연준)의 ”9월 금리 인상론”이 힘을 잃는 분위기이다. 지난 6월 연준 발표에 의하면, 노동 시장이 더 개선되고 인플레이션이 중기적으로 2% 목표치를 향해 접근한다는 합리적 확신이 설때 금리 인상이 적절하다는 입장을 보이며 금리 인상 시점이 12월로 늦춰질 가능성이 높아 보인다. 연준에서 올해 12월경에 금리를 인상한다면, 4%이하의 금리가 30년 고정 모기지율이 2015년 말에는 4.4%로, 그리고 2016년에는 5%까지 인상될 전망이지만 2016년에도 계속 이어질 고용 시장의 안정과 증대가 이런 모기지율의 상승을 상쇄할 것이라 예상하고 있다.
또 다른 요소를 살펴보면, 젊은 층 주택 구매자들이 증가하고 있다는 점이다. 구매력이 강한 젊은 층들이 과감하게 주택 시장에 뛰어들고 있으며, 그들은 처음에는 주택을 렌트하는 입장에서 결국 주택 구입으로 전환하게 되며 이런 추세가 계속될 것이라고 밝히고 있다. 이러한 추세는 젊은 층에게 있어서 독립적인 생활의 전제 조건처럼 인식되고 있는 주택 소유에 대한 열망과 심리가 작용하는 것으로 조사되었다. 지난 5월의 기존 주택의 판매가 2009년 이후 가장 큰 폭으로 상승했으며, 신규 주택의 판매 역시 지난 7년간 가장 높은 수치를 보여왔다. 전국 부동산 연합(NRA)에 의하면, 최근 주택 시장의 상승 분위기의 가장 주된 원인을 상승하는 모기지 비율이라고 밝히고 있다. 구매자들이 모기지 비율이 더 상승할 때까지 기다리지 않고 주택 구매에 대한 결정을 한다는 것이다. 또한 주택 시장에서 첫 주택 구매자의 비율이 지난해 27%에서 올해에는 32%로 상승한 것은 낮은 FHA 모기지 비용때문인 것으로 조사되었다. 기존 주택의 판매 전망을 살펴보면 2014 년에는 미 전역에서 4백 구십만호가 판매되었고 올해 말까지는 5백 삼십만호의 판매를 예상하고 있으며 증가 폭은 계속되어 2016년에는 5백 오십만 호의 판매가 예상되고 있다. 이러한 예상 또한 주택 경기의 지속적인 상승을 뒷받침해 주고 있다. 덴버나 시에틀처럼 고용 시장이 강세를 보이는 곳에서 주택 인벤토리가 평균 한달 공급량보다도 적게 주택 시장에 공급되고 있는 상황이 이어지고 있어서 주택 수급의 불균형이 구매자들에게 적절한 주택 구입에 영향을 줄 수도 있다. 그러나 2009년 이후 위축되었던 주택 건축이, 2014년에는 100만호의 주택이 건축되면서 주택 수급이 균형을 찾아가고 있으며 꾸준히 신규 주택의 건축이 늘어날 전망이어서 이런 상황 역시 주택 경기를 유지하는데 한 몫을 하고 있다. 여러가지 요소들을 종합해 보면, 활기를 찾은 부동산 시장의 건전성에는 당분간 갑작스러운 변화는 없을 것으로 예상된다.
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