여러분과 [세금을 한 푼도 내지 않는 부동산 투자 비법]에 대하여 이야기를 나누고 있습니다. 오늘도 어카운트 오너가 투자 분야를 자유롭게 선택할 수 있는 [Self-Directed IRA]를 통한 [부동산 투자]에 대하여 좀 더 살펴보겠습니다.
지난 편에서 [IRA 부동산 투자에 대한 IRS 규제사항]과 [IRA 부동산 취득 절차]에 대하여 알아보았습니다. 그렇다면, IRA로 취득한 부동산의 [매니지먼트]는 일반적인 경우와 어떻게 다를까요?
IRA가 성공적으로 부동산을 취득하면, IRA 오너는 매니지먼트에 대한 결정을 하게 됩니다. 즉, 전문 매니저나 매니지먼트 회사를 고용하거나, IRS에서 정한 [disqualified] person 또는 entity를 제외한 누군가에게 부동산에 관한 모든 운용 관리를 맡길 수 있습니다. 또는 여러분이 사용하는 IRA provider의 협력업체에 매니지먼트를 맡길 수 있습니다.
IRA 부동산 매니지먼트와 관련하여, [IRA 오너]는 테넌트나 배관공, 수리공 등을 선택하는 등의 의사결정을 할 수 있습니다. 하지만 페이 여부와 상관없이 [IRA 오너] 또는 [disqualified person]은 [IRA 부동산]을 직접 매니지먼트 할 수 없으며, 유지보수(maintenance) 및 개량(improvement) 등에 참여할 수 없습니다.
또한, IRS는 다음의 사항들을 규제하고 있습니다. 즉, IRA 소유 부동산에서 발생하는 모든 수입은 반드시 IRA에 귀속되어야 합니다. 따라서 테넌트가 렌트비를 낼 때 수표는 반드시, [IRA 오너]가 아닌, [IRA] 또는 [IRA 부동산 매니지먼트 회사] 앞으로 만들어져야 합니다. IRA 부동산에 관련된 모든 지출도 반드시 IRA가 지급해야 하며, IRA 오너의 개인 자금은 절대 쓰일 수 없습니다.
여러분의 IRA는 다음의 여러 가지 방법을 통하여 부동산에 직간접적으로 투자할 수 있습니다.
첫째, IRA가 부동산을 직접 취득하여 타이틀을 소유할 수 있습니다. 부동산 매매 계약서에 [IRA 이름]을 바이어란에 기재하며, IRA 부동산 구매에 필요한 모든 자금은 IRA 어카운트에서 송금됩니다.
둘째, IRA가 [Tenants-in-Common]으로 [파트너]와 공동으로 부동산을 소유할 수 있습니다. 이 방법은 IRA의 부동산 투자 자금이 부족한 경우에 유용하며, IRA는 부동산 구매 자금을 파트너와 나누어 부담할 수 있습니다. 파트너로는 다른 IRA, 회사, entity, 개인, 또는 [disqualified person]까지도 가능합니다. 여기에서 entity란 LLC, corporation같이 개인과 분리된 독립체 또는 사업체를 말합니다.
[Tenants-in-Common]이란 [공동 재산권]으로, 부동산을 구매하기 위하여 친구나 사업체 등이 모여 공동 투자하는 경우에 유용합니다. 왜냐하면 [Tenants-in-Common]은 한 소유자가 사망했을 때, 생존한 공동 재산권자에게 고인의 지분이 [자동으로 상속]되지 않으며, 각자의 개인 분담금에 따라서 부동산에 대한 지분을 정할 수 있기 때문입니다.
셋째, IRA가 LLC, LP, corporation 같은 entity에 지분을 갖고, 그 entity가 부동산에 투자하는 방법입니다. 이 경우, 여러분의 IRA 자산은 [투자된 부동산]이 아닌, [해당 회사의 지분]이 됩니다. 따라서 IRA 자산의 투자 리턴은 [부동산 투자의 성과]뿐만 아니라, [IRA가 지분을 가진 회사와 합의한 조건]에 따라서 달라집니다.
넷째, IRA가 모기지 렌더처럼 부동산을 담보로 대출하려는 자에게 돈을 빌려주는 방법입니다. 이때 대출자는 [disqualified persons에 해당하지 않는 자] 이여야 하며, 부동산을 담보로 note를 발행합니다. IRA 오너와 대출자가 이자율이나 담보물, 상환기간 등을 결정합니다.